产业园区经营主体多元化但具有共同指向

当前多类创新主体、市场主体纷纷介入产业园区运营业务，竞争更加激烈，资源争夺日益加剧。2013年前是以国有平台公司与市场化产业地产商（如以华夏幸福为代表）合作为主，自2013年开始传统房企、科技企业等社会资本纷纷进入产业地产，尤其是科技企业因为新业务不断涌现、业务跨区域等属性，布局速度更快，通过在多个城市布局小尺度的产业地产项目而实现快速发展。具体形成了如下发展态势及模式：

一类是房地产商或建筑商转型做产业园运营。

如央企中国建设集团、民企碧桂园等。整体上是从“钢筋+混凝土”走向“产城融合”，未来需要走向“手机+水泥”模式。整体而言，房地产或建筑商转型类的，地产基因与地产思维较为浓厚，尤其是受高循环、高杠杆的影响下，很难坚持在产业培育与产业组织上长期主义。

一类是产业园运营商带有不同程度开发建设。

如华夏幸福、宏泰发展等。整体上是从华夏为代表的重资产运营模式走向以宏泰为代表的轻资产运营模式。整体而言，越来越多的产业园区运营商需要与地方政府共成长，依托专业能力、服务集成、服务水平创造价值增并分享价值增值。

一类是产业集团介入并加快布局产业园运营。

如央企的中国电子、集体企业的海尔集团、民企的华为以及中联重科等。整体上是依托产业组织能力，将产业、城市、创业创新相结合，打造地区或行业产业创新生态。这类产城创项目有些是重资产运营，有些是轻资产运营，整体上需要从物理的集聚到化学的聚变，真正发展成为影响地区或行业发展的产业创新生态中枢。

一类是地方国有平台公司介入的产业园运营。

如中发展集团、张江集团、中新建设等。整体上从产城融合走向科产城融合。这类公司核心是在不同发展阶段要处理好与政府（管委会）的关系，更好地配合政府解决市场失灵与培育市场，利用商业手段解决社会问题。

一类是平台型企业加快布局建设数字产业园区。

如阿里、百度、腾讯、京东等。基本上是借助平台企业的数据优势、流量优势，强化数字基建、数字孪生、数字大脑、数字城市等。整体上这类企业需要真正将物理空间与虚拟空间、智能硬件与云台云端、智能硬件与数据驱动有机结合在一起。