锦和越界田林坊:被“打开”的文创园

当城市进入存量用地时代,高端大气上档次的写字楼,对占据社会中坚力量的年轻人来说,已远不如低调奢华有内涵的创意园来得有吸引力。街区可漫步,正在成为文化创意园区的一项功能。   


在徐汇区田林路130号的“越界田林坊”,有一个“办公花园”式的文创园,宽阔的街道两侧绿树掩映,几十幢红色砖房藏于浓阴之下。   

在城市更新的步伐中,一批城市中心的老旧物业因为时代变迁,原有的产业功能正在发生转变。当文创园区取而代之后,不仅存量资产实现了华丽转身,原有城市街区也在园区的发展、带动下焕然一新。

传承和创新,从航天研究所到开放式创意园区


相信在上海工作的人应该都知道,漕河泾是上海经济社会发展的重要区域之一,也是多元人才集中区域的之一,有着优异的地理优势。锦和越界田林坊位于漕河泾地区的核心地带,1公里内有轨交9号线、12号线、15号线的三个地铁站环绕,还有18个公交站点、30余条公交线路经停。



锦和商业成立于2007年,是锦和投资集团专业面向产业园区,尤其是文化创意产业园区定位、改造和运营管理的旗舰企业,一直以来致力于对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务。

田林坊作为锦和商业有建筑保护性改造的标志性项目之一,前身为上海航天803研究所,总建筑面积约4.4万平方米。在整个改造设计中,田林坊打破了原先航天技术研究所的园区边界,保留了原有的生态系统结构,留存大量固有植被,与仅隔一条苍梧路的锦和尚城相连,构成了漕河泾地区独具特色的大型开放式创意园区,并于2019年被认定为上海市文化创意产业园区示范园区。

入眼绿树荫下的斑驳红砖,大面积的落地幕墙彰显出整栋建筑的“开放性”与“通透性”。开放,是田林坊的一大特色。

开放的建筑让园区的景致成为建筑的后花园,而建筑则成了园区绿地上的地标;开放的园区通行系统,无限联通了园区内外;开放性的现代经济与技术园区管理,也让在这里工作和生活的人们更加便利、自由。室内Loft的设计,错层联结形成了一个有质感、有内涵的空间。

可以说,这里简直是一个工作党理想中的办公场景原型。



注重“生活美学”,文化创意产业集聚

作为漕河泾地区创意新贵领地,田林坊营造了融合“设计感”与“创新感”的文化创意园区环境。


近年来,随着设计、广告、传媒、网络等行业的现代服务业增长迅猛,工作党们已经不愿意在传统的办公楼,而是希望有一个能够激发创意灵感的空间环境。


自落成后,田林坊汇聚了与工业设计、建筑设计、服装设计、家居设计、动漫设计相关的文创企业,甚至还有些大师级工作室也在其中,入驻文创企业占比近95%。比较有特色的如以木质结构为主的生活美学空间—冇空间、全球高品质建筑外立面系统方案提供商—希洛门窗、高端独立设计师女装品牌—乌丫、国际著名建筑设计工作室—SLD梁志天设计等等。


对此,园区运管总监杨晓露表示:这种以独栋为主的建筑形态和低密度花园式的园区环境,就决定了为什么会吸引到这些设计类、文创类的企业。所以在做(园区)定位的时候就会往这个方向(集聚文创产业)去引导。


在这样一个“创意工坊”,企业也肆意发挥着自己天马行空的点子,热闹至极。比如“氪空间”,将简约摩登的现代艺术和复古的工业风完美融合;“冇空间”,就用8个开分式独立空间,新中式禅意风满足客户对组合空间配置的各种期待;“乌丫”,这个充满想象力和艺术感的创意品牌,以充满玩味的设计方式表达了当下年轻人自己的生活态度。


或许就是这样一个从形态、文态到业态都有特色的生活美学设计园区,才能吸引到一些更注重“生活美学”的企业聚集在这里。

公共配套设施完善,政策支持加码助推

上海优化营商环境,政策措施更新迭代,而落实的关键还在于“人”。相比政府主导园区,锦和公司自身的生存发展与园区企业更加紧密绑在一起,所以坚持服务至上这一理念。


面对企业,田林坊不满足于做简单的“二房东”模式,文创园区的价值在于平台经济。前几年,锦和商业投资1000万,专门用来打造升级版的“租赁+物业+配套”的专业软件管理系统。杨晓露介绍,“园区要搭建平台,嫁接上下游企业、政府乃至行业资源,帮助企业发展、孵化,这些都是企业所需要的资源。” 


当然,除了智慧型服务设施,基础服务也必不可少。工商注册、税务登记、财务记账……在为企业服务练就的每一种“功夫”背后,都是花了大量时间和精力习得的。


杨晓露形容,文创园区的角色更像是“筑巢引凤”。10多年前,田林坊所在的漕河泾配套设施薄弱,白领午间很难有吃饭的地方,更不用说其他的休闲娱乐设施。“关于公共配套,锦和目前做得已经算比较靠前,引入品牌餐饮、电影院、培训班,甚至还有银行。” 只有当配套完善了,企业愿意入驻,那园区的人气就旺了。

对于今后配套服务的设想,杨晓露说,目前园区的服务有两类,一类是依托园区跟社区的融合,能提供一些社区类的服务,如果在社区配套不充足的情况下,园区还可以充当一定的社区配套服务功能。商业配套除了给园区客户,也能惠及到周边所有居民。


还有一类就是园区作为公共服务平台,更好的提供企业发展需要服务,比如为客户全方位解决金融需求的金融服务平台,为企业提供知识产权的托管服务,充分利用锦和的规模优势,打通园区壁垒,通过产业来对接不同园区客户的产业链的服务,打通产业的上下游,建立良好的客户生态环境,全方位来助力企业的发展。


与此同时,政府的扶持政策,也络绎不绝。自2008年起,国务院等政府部门陆续颁布《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》(国办发〔2008〕11号)等相关政策,以加强和改进土地规划计划调控,并在年度土地供应方面适当增加服务业发展用地。在国家和地方政策的鼓励下,锦和商业在保证创意产业园开发、建设及营运的同时,也提高了城市存量建筑资源的使用效率,继而加快了引领城市更新浪潮步伐。


集聚设计、文创产业优势


对于未来,锦和越界田林坊发力的重点在哪?


田林坊将继续发挥设计、文创产业的集聚优势,整合内外资源,提升园区设计产业发展能级,使田林坊成为漕河泾地区设计类标杆园区。


杨晓露说,对锦和来说,接下来我们会有更多的合作形式,不仅是承租项目进行改造运营,及轻资产委托管理模式,还有更多的并购,通过国企的战略合作,成立合资公司等多种形式一起来运营园区项目。


在上海这个光速前进的城市里,却偶然瞥见一隅清香咖啡、灵动身影、诗意生活,这便是越界·田林坊独特的格调。




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