轻资产输出优势：以小博大

一、规避风险

重资产项目前期需大量资金沉淀，资金周转问题是一大难点，而轻资产相对而言输出的是服务、品牌、管理等无形资产，成本较低，利于风险把控。面对不熟悉的新城市，在城市产业、政府领导态度、现有物业调研基础之上，以轻资产切入更为安稳，有效规避区域不确定性风险，用最低代价了解当地营商环境与运营盈利情况。

二、为重资产拓展储资源

通过前期轻资产项目的运营，可以用较小的成本培养一支业务能力强劲的团队为后期重资产项目的拓展奠定人才的基础；通过产业链的打造和集聚，完备的产业服务，可以形成庞大的客户资源数据库；同时在整个运营项目的过程中，对当地的市场有了充分的了解。当团队操盘管理能力提升、产业资源富足、市场了然于心时，借助轻资产运营的良好口碑，再拿地进行重资产项目建设，能更容易摘得愈发宝贵的土地资源，也能有效保障资金、人才、产业3项关键资源及时跟进。

三、以少博大，提高效率

轻资产模式的核心理念在于：以尽可能少的资金去整合最大的资源，获取更多的利润。从短期来看，当企业的资金压力较大，拿地拓展不顺利的情况下，轻资产模式是一种决定是否进入市场的试金石。从长远来看，与以重资产相比，轻资产模式可以获得更高的运营效率与更持续的增长力。

轻资产输出劣势：盈利模式待突破

首先是受限于目前金融资本市场的不成熟、法律政策不完备；同时就目前产业园区企业大多以销售为主，实际持有的资产较少，并且国内的工业用地年限较短，限制了借用REITs实现轻资产的可能性。缺乏可以创造出REITs这样长久持有平台的机制，只有使存量物业能真正实现估值并证券化公开流通，人人都可持有REITs份额投资，重资产企业才能真正解脱转型为轻资产。

产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高，实际难以复制。以张江高科为例，其产业投资从90年代就开始涉足，早期对于收益的贡献并不是很明显，是随着产业园区企业的集聚和产业链的完善从而开始显示出其独有的优势。

抢占轻资产输出先机

随着产业园区数量增多，竞争加大，并不是所有的企业都能分割轻资产这块蛋糕，只有能够在市场条件下实现资源的快速整合、具有快速的市场反应速度，具有效率优势的企业才能拿到轻资产输出的单子。

一、整合产业资源

产业是产业园区发展的基础，无论哪一类型的产业园区，它在某一个行业里面，能够形成集群优势，形成产业集聚的产业要素是非常关键的。因此，整合资源、掌握行业里面最基本和核心的要素是至关重要的。在掌握这些核心要素之前考验的是园区运营商的产业研究能力，产业研究能力是做园区的理论基础，无论轻重，都需要做好产业研究和规划，为园区产业集聚和稳固发展做好顶层设计。

二、提高品牌价值

品牌本身不产生资源，但品牌优势是企业核心竞争力的体现：一边是轻资产需求方的谈判和溢价筹码，另一边是提供服务时吸引产业资源集聚的集结号。严格意义上讲，产业园区开发企业的品牌积累需要的时间相对较长，有了比较具有优势的品牌地位以后，具有优势的轻资产化就变为可能。

三、全方位运营能力

运营涉及产业定位、规划设计、楼宇建设、配套方案、招商运营、物业管理及客户服务等方方面面；是否具备全方位的团队储备，服务于企业方方面面的需求，建立“全生命周期”的运营体系。

四、清晰的商业模式

轻资产输出不是简单的物业服务，因而盈利方式不能仅靠简单的物业收入维持，必须通过多种方式使得盈利模式多元化。如借力RIETS、产业孵化和投资、渗透到产业园区的各个环节从而获利，但是目前的宏观环境以及产业园区发展现状的情况下，借助金融手段的环境是不成熟的。而通过股权投资等形式与园区企业建立一种战略和利益上的联系，建立共同的生态利益圈，这的确是轻资产输出的可持续发展的一个方向。

总结
轻资产输出最完美的方式是渗透到园区开发建设运营的整个生命周期，从园区项目启动之初通过各种方式引入轻资产，无论是合作开发、输出品牌也好，还是引入其他金融手段，将重资产或者部分重资产实现轻资产化，在项目运行良好之后，由信托或者是REITs平台来做进一步轻资产化，整个过程中并不是完全的脱离重资产，重资产是实现轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力。

轻资产之路在现目前有其他阶段性的使命。首先，重资产投入大，回报周期长，因此对于企业而言不可能在同一时间同时启动多个项目，对于资金占用过大，此时企业部分人员就会闲置，而这部分人员就可以拓展轻资产业务提高团队的能力，为后续拓展重资产项目做准备，同时也能依靠轻资产输出获得一定的回报。

从长远来说，无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导、平台和生态圈构建，这些只有在轻资产运营的层面才能得到解决。由单纯的土地和物业开发，转向开发、运营、服务、投资并重，使园区运营商由重资产向轻重并举转型，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，从而实现政府、入园企业和开发商三方的和谐发展与利益均衡。