当前，我国正处于高质量发展的新阶段，园区作为地方经济发展的主平台、主阵地，被提升到极为重要的战略地位之上。

园区的高质量发展，取决于多个方面的共同作用，其中既包括交通区位、物理空间、物业服务等传统意义上的地产因素，也包括产业定位、产业招商能力、产业服务水平等产业方面因素，结合目前产业园区发展现状，以下五大因素的影响最为突出。

区位地段

建筑可以复制，但地段无法复制。

从企业经营的角度讲，好地段往往意味着优势资源，而优势资源对人才、资金、产业具有强大的吸附力；此外，地处商业活动和社会活动中心，也有利于企业迅速开展业务；从投资的角度看，核心地段是整个城市的稀缺资源，各类成熟的商业配套、浓厚的商务氛围、便捷的生活条件、发达的交通路网 / 公共出行，都是园区增值的重要条件。

如今，随着城市土地供应紧缺，好区位的园区，价值将进一步凸显，进一步成为市场上的「抢手货」。

产业定位

产业是园区的核心，园区未来的竞争不仅是物业的竞争，更是基于产业链的专业化竞争。

从园区角度看，设定一个科学的主导产业定位，要注意以下五个方面。

1、主导产业不宜过多（不超过三个），否则极易导致产业混杂，发展不聚焦；

2、主导产业选择必须符合国家及地方政策，同时要考虑到当地的产业基础，项目落地需要有可行性，避免出现「乡镇工业园搞人工智能」这样的「空中楼阁」现象；

3、产业市场要足够大。比如互联网、电子商务、文化创意等行业，包容性极大，行业企业遍地开花，招商工作很好开展；反之、如果园区定位是区块链、北斗、航空航天这样专业化极强、行业壁垒极高的小众行业，发展压力可想而知；

4、产业定位差异化，按照一般经验，一个产业在某地区运作成功后，其他地区便会蜂拥而至、竞相发展相关产业，以抢占新项目制高点，这种做法最直接的后果就是导致了大量的重复建设。园区如果不想陷入「内卷」，最好的方法就是避而远之，谋求差异化发展。

5、园区产业定位应与空间规划相结合，同行业的企业放在一块区域、或者同一栋楼里集中发展。

园区政策

作为直接影响企业投资决策的关键因素，园区政策一直被视为招商引资的「攻坚利器」。

园区政策制定与实施，主要有以下三个关键点。

一是政策制定寻求差异化。现如今很多园区为了吸引税源型企业入驻，往往在相同领域出台相似的政策，这样只会导致同质化竞争的加剧，造成不必要的内耗；而由于细分产业政策的欠缺，产业的集聚发展也很难被带动。

二是「因企施政」，针对不同的项目采取不同的打法。比如，招引大项目，单一政策很难起效，需要打政策的「组合拳」；引进创新平台和高端人才项目，则要把眼光放长，要注重长期收益而非一时之得失；

三是注重落实。很多园区许诺给企业的政策很好，结果迟迟不能兑现。这样一来，不仅会影响企业对园区的好感度，降低企业投资的积极性；而且企业「一朝被蛇咬，十年怕井绳」，口口相传下，对园区开展以商招商极为不利。

服务水平

园区服务并不是单一的公共服务，而是成体系化的、精准的服务。需要园区具备两种能力：一是资源整合能力，整合企业所需资源，而且这些资源必须是有效的，有需要就可以随时拿来用的；二是了解每个企业的痛点，针对企业所欠缺的点匹配相关资源，对症下药。