第一，需要明确到底做什么产业。园区需要一个细致的产业定位，明确主攻方向，聚焦某个或几个方向，然后将它的产业链和生态链研究清楚。明确的产业定位，有利于去设计相对应的政策和服务内容。

关于产业定位，首先考虑国家鼓励发展的方向，其次是地方重点发展的方向，并考虑当地原有的产业基础、人才基础等，最后得到一个大致的产业定位。

第二，明确投资回报率和回报周期。在进行产业定位规划的过程中，需要明确建设楼宇的标准、土地成本、建设成本，以及规划好回报周期，并且反推未来的定价、租金等。另外, 也要明确项目的商业模式, 除了楼宇本身的租售外, 还有哪些盈利点和收入来源。园区运营是个细水长流的行业, 要考虑短中长期收入的平衡。

招商过程中遇到的困难，怎么解决的？

产业园区项目，无论前期顶层设计做得多好，还是难免会遇到产业、技术、模式或者政策等的变化。因此很难将5年、10年后的产业发展规划清楚。但是，做3年的规划定位是具有可行性且必要的。

产业园招商需要综合考虑，包括目标招商企业、企业的具体诉求、楼的标准等。产业运营首先需要明确服务内容，服务不是为了服务而服务，而是用于帮助招商和安商。运营期间的服务需要对产业有很深入的理解，才有可能在运营阶段去挖掘新的增值服务和增值收益。

可以主要从三个角度去深入了解客户的需求，定制化地提供服务：

1.企业的需求

运营服务不是简单的物业管理工作，需要非常细致地围绕企业需求去进行服务。例如跨国公司对空气洁净度的要求、健康的标准、门禁系统的服务、空调的管理等等细节都需要运营方满足。如果无法提供这些细致的服务，对招商工作是不利的。

更深入一层的服务包括政策服务、融资服务、推广服务等等。因此，在运营服务阶段，需要去挖掘企业的需求，研究企业的发展阶段，提前规划服务内容。

2.员工的需求

员工也有很多个人需求，例如孩子上学、医疗服务、车辆保险、知识培训等。作为产业园区运营方，如果能给他们解决这些需求，为企业和员工提供一站式服务，员工的需求得到了满足，也自然会继续留下来。

3.资源整合

产业园区拥有的企业资源，实际形成了一个平台。如何发挥平台的价值呢？这需要充分的资源整合，包括线上和线下，将园区的影响力拓展到园区本身的范围之外。因为这个平台本身聚集了大量的企业，如果有客户、市场、项目，那么企业是愿意支付一些服务费用给园区运营方的， 这实际就形成的园区的增值收益来源。

总而言之，园区运营需要在国家和政府的支持下，探索出适合园区自身的策略，形成产业集聚，能落地的运营才是真的运营。