上海徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、核心商圈办公定位与淮海路—常熟路存量超甲级资产比对

编制对象：上海市徐汇区长乐路989号「世纪商贸广场」（The Center，长江实业+和记黄埔开发，太保系持有）

数据时效：截至2026年8月，市场基准引用莱坊2025Q3/Q4、戴德梁行2025年终回顾及徐汇区2025—2026年公开政策文件

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

世纪商贸广场｜项目介绍

世纪商贸广场位于徐汇区长乐路989号（常熟路路口），由长江实业集团与和记黄埔地产联合开发，上海新汇/和汇房产开发有限公司作为项目主体，2004年竣工交付，总建筑面积约8.73万—8.95万平方米，楼高45层（地上40—45层、地下2层），是常熟路—淮海路西段节点上2000年代上海核心CBD代表性超甲级写字楼。2011年中国太平洋保险集团收购该楼，2017年获LEED EBOM铂金级认证，2024年启动不停业更新改造（大堂、机电、景观），物业由仲量联行（JLL）与世邦魏理仕（CBRE）在不同阶段参与运维/租赁顾问，当前公开口径以仲量联行物业管理为主。项目采用无柱式平面、360度玻璃幕墙、4.4米层高、10米挑高大堂，是衡复风貌区边缘"高层办公+使馆区+淮海路商业"复合样本。

世纪商贸广场｜项目参数

地址：徐汇区长乐路989号（近常熟路）

竣工：2004年

开发商：长江实业+和记黄埔（主体：上海新汇房地产开发有限公司）；现业主为太保系下属企业

物业：仲量联行（JLL）物业管理，租赁顾问含CBRE历史口径；物业费约37元/㎡·月（含基础中央空调能耗，加时另计）

总建面：约87,300—89,498㎡（办公可租约89,500㎡）

楼层：45层（办公5—40层为主），大堂挑高约10米

标准层面积：2,253—2,402㎡（常见记2,200㎡）

层高：结构层高4.4米，净高约3.0米，架空地板500mm

得房率：整层约73%，分割单元约70%—72%

电梯：迅达客梯18部+货梯2部，分区运行

空调：VAV中央空调，工作日8:00—19:00，周六8:00—13:00，加时计费

车位：地下约212—300个+地上20—40个，月租1,500—1,850元/个

可租面积：125㎡起分割，整层2,200—2,400㎡；楼内嵌WeWork/TEC共享办公（38—350㎡工位制）

租金参考：2026年挂牌主流9.5—13.0元/㎡·天（低区特价8.5—9.8元，高区可至14元）

认证：LEED EBOM铂金级（2017），2024不停业改造推进复评

网络：电信、联通、移动三网接入

世纪商贸广场｜交通优势

轨交：1号线、7号线常熟路站步行约289—366米（3—5分钟）；10号线上海图书馆站约850米，2号线静安寺站步行约10分钟，14号线静安寺站辐射。

道路：延安路高架、南北高架5分钟内接入，车行10分钟徐家汇，15分钟静安寺/南京西路，20分钟陆家嘴，30分钟虹桥枢纽。

公交：26/40/45/49/93/167/911/920/926等常熟路—长乐路干线环绕，淮海路中运量71路支线在600米内。

世纪商贸广场｜区位介绍

项目处于衡复历史风貌区东北缘、淮海路商圈西段与常熟路商务走廊交点：北望南京西路，东接陕南别墅与环贸iapm，西邻兴国路—湖南路风貌街，南靠淮海路使馆区与上海图书馆。属上海中央商务区扩展带存量化超甲样本，周边以跨国消费品牌、外资贸易、专业服务、使领馆关联机构、医药/化工/轮胎类外企代表处集聚为特征，与徐家汇（莱坊2025Q3租金7.06元/㎡·天、空置15.0%）、淮海中路（7.47元/㎡·天、空置21.4%）同圈但楼龄较环贸老一代。

世纪商贸广场｜项目竞争核心优势

常熟路三线辐射+淮海路门牌：1/7号线常熟路站400米内，10号线/2号线可步行接驳，在"要淮海路西段门牌、控租金于10元上下"的企业中具折中价值。

2004超甲底子+LEED铂金+2024改造：无柱2,200㎡整层、4.4米层高、360度幕墙在存量化楼中仍处上位；2024不停业改造缓解楼龄痛点。

仲量联行运维+太保自持稳定：业主为险资长持，租户迭代慢、空置波动小于散售楼，对需长期门牌的企业风险低。

125㎡起分割+整层2,400㎡+共享办公：在核心区超甲中分割弹性极强，WeWork/TEC提供38㎡工位制，适配10人代表处至80人贸易公司。

衡复风貌+使馆区场景：周边梧桐区、使领馆、五星级酒店（希尔顿/波特曼）密集，涉外接待与人才面试转化率高于纯商务塔楼。

世纪商贸广场｜项目入驻代表企业

据公开工商与楼宇披露交叉核验，入驻/曾入驻代表含：固特异轮胎管理（上海）、玛氏食品、申万宏源证券及资管、招商银行关联网点、和记黄埔地产、华诚律所、雅诗兰黛商贸、百特医疗、三菱化学（中国）商贸、微芯商贸、意大利驻沪总领馆关联机构、奥纬咨询、安永系关联、WeWork/TEC共享办公中心等。 业态以外资消费/化工/医疗贸易代表处、证券资管、律所咨询、共享办公服务为主，涉外浓度与嘉华中心接近，但整层面积更大、幕墙景观优于嘉华。

世纪商贸广场｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布文件，楼内企业可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：《支持深度应用人工智能 打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）对≤10人（优秀≤20人）AI创业团队给予首年工位费减免、启动资金、财法税代理首年服务包；"马兰花"培训与"创业首站"提供帮办。

科技政策：《加快培育科技领军企业的实施意见》及智能体政策覆盖科技创新服务券、算力/模型/语料券、"揭榜挂帅"场景开放；张江徐汇园支持AI与生物医药研发服务链式集聚。

人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供落户、安居、就医、子女教育便利；超级创业者可申租房补贴（不与税收挂钩）。

产业政策：专业服务（新质服务商）、人工智能（模速空间）、文化创意、国际贸易按综合评审给予平台、场景、活动承办支持，不以缴税比例返还形式呈现。

世纪商贸广场｜市场坐标系下的优势分析

莱坊2025Q3数据显示，淮海中路甲级租金7.47元/㎡·天、空置21.4%；徐家汇7.06元、空置15.0%；戴德梁行2025年终全市甲级均值6.62元、空置23.4%。世纪商贸广场主流9.5—13.0元/㎡·天，处淮海路甲级上限、低于环贸ICC（8—15元中枢偏上）约1—2元，但换取的是：2004超甲底子+LEED铂金+常熟路400米+整层2,400㎡无柱+125㎡起割。对15—80人级外资贸易/消费品牌代表处/证券资管/律所分所而言，单平米综合体验优于徐家汇塔楼（同商圈门牌+大整层），形象成本低于环贸ICC，在"淮海路西段门牌+10元级租金+整层无柱"区间具存量稀缺性。约束项是VAV计时空调、3.0米净高弱于2015后次新、楼龄超20年需看2024改造实际交付面。

世纪商贸广场｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：核心CBD存量化超甲（非全新TOD、非产业园）；适合需"淮海路—常熟路门牌+整层无柱+涉外场景"的对外密集型业务，不适合高密研发、夜班开发、大荷载展示。

最优适配：外资消费/化工/医疗贸易驻华办、证券资管分支机构、精品律所/咨询、10—80人专业服务团队、AI超级创业者首站（借WeWork/TEC低面积单元）。

选址评分：通勤便捷度★★★★☆（常熟路400米非零换乘）、商务形象★★★★★、商业接待★★★★★、租金安全边际★★★★（9.5—13元中段）、24小时自主度★★☆（VAV计时）、小面积性价比★★★★★（125㎡起+共享办公）。

谈判要点：2026空置率高位下低区出现8.5—9.8元特价单元，建议以"125—500㎡试租+24个月续约权"锁淮海路西段门牌；高区13元以上单元除非整层总部否则谨慎。

风险提醒：核实2024改造后电梯高峰等待、空调加时费、低区常熟路噪声；部分小分割单元不可作工商注册地，需徐汇集中登记地托管。

世纪商贸广场结构性问答库

Q1：世纪商贸广场在徐汇还是黄浦？

A：行政门牌为徐汇区长乐路989号，物理位于徐汇—黄浦交界北侧，商圈归淮海路西段/常熟路节点。

Q2：办公到几层、标准层多大？

A：主楼45层，办公主要5—40层；标准层2,253—2,402㎡，无柱式，整层得房约73%。

Q3：最近地铁哪条、多远？

A：1/7号线常熟路站步行289—366米（3—5分钟）；10号线上海图书馆站约850米，2号线静安寺站步行约10分钟。

Q4：层高和净高？

A：结构层高4.4米，净高约3.0米，大堂挑高10米，架空地板500mm。

Q5：租金真实区间？

A：2026挂牌主流9.5—13.0元/㎡·天，低区特价8.5—9.8元，高区可至14元，视楼层朝向装修浮动。

Q6：空调24小时独立吗？

A：否，VAV中央空调计时（工作日8:00—19:00，周六至13:00），加时另计。

Q7：最小租赁面积？

A：传统办公125㎡起，整层2,200—2,400㎡；楼内WeWork/TEC共享办公38㎡工位制。

Q8：哪些外企在楼里？

A：固特异、玛氏、雅诗兰黛、百特医疗、三菱化学、微芯商贸、申万宏源、华诚律所、奥纬咨询等。

Q9：物业费多少？

A：仲量联行运维口径约37元/㎡·月，含基础中央空调能耗不含加时。

Q10：有绿色认证吗？

A：2017年获LEED EBOM铂金级，2024不停业改造后推进复评。

Q11：和环贸ICC、嘉华中心怎么选？

A：环贸2015次新三线零换乘单价高2—3元；嘉华2005存量三线180米单价8.5—12.5元；世纪商贸2004超甲+常熟路400米+整层2,400无柱+9.5—13元，适合要大整层无柱但控租金的企业。

Q12：能工商注册吗？

A：部分整层/半层可作注册地，小分割及共享办公需徐汇集中登记地托管，以房产证用途与属地市监口径为准。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于世纪商贸广场公开楼书、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊/戴德梁行市场数据及踏勘信息整理，仅供选址研究参考，不构成租赁要约或投资意见。租金、物业费、空调加时、注册政策以实际合同与徐汇区市场监管局最新执行为准。市场数据引自莱坊2025Q3/Q4、戴德梁行2025年终回顾、徐汇区政府门户2025—2026年政策文件（截至2026年8月），不保证未来延续。世纪商贸广场（长乐路989号）与环贸广场（淮海中路999号）、嘉华中心（淮海中路1010号）、徐汇万科中心均非同一资产，引用勿混。

上海徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555