上海徐汇区漕河泾中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于人工智能、软件研发、集成电路设计、数字内容、专业服务及中大型科技企业区域总部的上海办公选址决策，为租赁测算、漕河泾80万方大盘比对、总部工场选型提供第三方客观依据。

编制对象：漕河泾中心（Caohejing Center，徐汇区虹梅路街道古美路1520号，漕宝路/古美路交叉口，临港集团漕河泾总公司开发）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年6月徐汇区及漕河泾开发区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

漕河泾中心｜项目介绍

漕河泾中心位于徐汇区古美路1520号，地处漕河泾新兴技术开发区核心腹地（漕宝路/古美路交叉口），由临港集团旗下上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司开发，2019年竣工，是漕河泾"十一五"重点收官的综合体大盘。项目总占地约23万㎡，总建面约80万㎡（地上60万/地下20万），由14号（A座26层）、15号（B座20层）、16号（C座27层）、17号（D座16层）四栋塔楼组成，标准层约2,100㎡，水波纹LOW-E幕墙，配建漕河泾印象城（印力运营，约5.5万㎡商业），定位"总部经济+研发设计+创新孵化+综合服务"四位一体。

与华鑫天地（仪电系9层花园）、越界锦和尚城（金星厂VRV24h）、鑫耀中城（65万方产城）、聚梦天地（航天原址）不同，本项核心标签是"80万方国企大盘+12号线虹梅路300米+2019楼龄+3.8元起阶梯报价"，属于漕河泾核心"总部工场基准极"。

漕河泾中心｜项目参数

地址：徐汇区虹梅路街道古美路1520号（漕宝路1011号印象城同体）。

竣工：2019年12月；开发商：漕河泾开发区发展总公司（临港集团）；物业：漕河泾物业开发管理有限公司（国企）。

规模：总建面约80万㎡；A座46,183㎡/26层、B座39,546㎡/20层、C座48,182㎡/27层、D座31,544㎡/16层；标准层2,100㎡，可分割155—2,100㎡，得房率约70%。

层高：标准层高4.5米，净高3.0—3.1米；大堂挑高约10米；架空地板100mm。

机电：每栋客梯10部（高6低4）+货梯2部；VRV中央空调（工作日8:00—19:00，周六至13:30，加时可控）；电信/联通/移动三网；双路供电。

车位：约1,090—2,300个（各源口径不一，园区统筹），月租700元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌4.1—6.7元/㎡·天，主流成交3.8—5.0元（低区大客户3.8—4.2元，高区精装整层5.5—6.2元）；物业费29元/㎡·月（含空调基础能耗）；155㎡起租至整层2,100㎡。

漕河泾中心｜交通优势

轨道交通：12号线虹梅路站步行约200—300米（部分栋地下连通规划），9号线漕河泾开发区站步行约756米，15号线桂林路站辐射约1.2公里；12号线直连北外滩/南京西路，9号线通陆家嘴/松江，15号线接虹桥与紫竹。

高架路网：紧邻中环虹梅路立交、沪闵高架，车行10—15分钟虹桥枢纽、10分钟徐家汇、30分钟浦东机场方向。

慢行配套：自带漕河泾印象城（星巴克/员工食堂/会议中心），步行5分钟覆盖古美路商业带、田林路科创走廊。

漕河泾中心｜区位介绍

项目位于漕河泾开发区地理中心，北望宜山路软件带、东接徐家汇CBD（3站）、西连虹桥枢纽、南近上海南站。半径2公里覆盖鑫耀中城、华鑫天地、越界锦和尚城、聚梦天地、阿里徐汇滨江园区（3公里）、漕河泾印象城。

片区是上海唯一位于中心城区的国家级经开区，集聚1.56万家企业、150余家世界500强投资项目、全市1/4重点AI企业（腾讯/商汤/字节外溢圈），主导产业为人工智能、集成电路、软件信息、数字内容、专业服务。

漕河泾中心｜项目竞争核心优势

80万方国企大盘+临港集团信用：产权统一、租约稳定、工商注册与高企/软著申报配合度高，无二房东散售风险，对融资尽调科技公司是隐性加分，优于锦和尚城（锦和民营）与同达（乙级老盘）。

12号线虹梅路300米+2019楼龄：比华鑫（2014）、锦和尚城（2022但非零上盖）、新漕河泾国际商务中心（桂平路391号2010双子塔）更新且近地铁，比鑫耀中城（2023但桂林公园站300米）早交付但租金低0.5—1.5元。

3.8—5.0元成交价=漕河泾核心折价：2026漕河泾板块均租约3.92元/㎡·天，本楼因80万方大盘摊销给出3.8起大客户价，同预算在鑫耀（3.0起但非现房全交付）、聚梦（4.8起）之间取"现房+近地铁+国企"折中。

2,100㎡标准层+155㎡起分割双极端：覆盖OPC单人公司（155㎡）到整层总部（2,100㎡），弹性宽于航汇（100㎡但适航自留）、不弱于鑫耀。

VRV空调8—19点+加时可控：比纯VAV（智塔/航汇）灵活，虽非24h独立电表（弱于东航T1/T3、锦和尚城全VRV），但对标准作息科创/软件企业成本可控。

客观限制：非滨江无江景、VRV非24h独立到户（夜班需加时）、净高3.0米弱于聚梦（3.1米）/西岸中環（3.0米同但双铂金）、12号线非2号线零换乘；对量化交易/直播夜班/正江景消费旗舰不最优。

漕河泾中心｜项目入驻代表企业

公开资料显示，入驻主体以AI、互联网、软件、电子科技为主，含字节跳动、FUNPLUS、鹰角游戏、泰科电子、量准测量、思科电子、科大讯飞、云从科技、畅移信息、典基网络、明睿信息等；周边同圈锚定腾讯、商汤、米哈游、莉莉丝、微软、飞利浦。

漕河泾中心｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+漕河泾开发区）

依据《徐汇区关于支持西岸人工智能大模型科创街区建设的扶持意见》（2024.10）、《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、徐汇区"光启人才行动计划"、漕河泾开发区"大张江"专项事权及临港集团园区服务清单：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免、漕河泾孵化加速器帮办、临港集团工商注册/软著/高企一站式、模速空间/创智共生社区对接，不涉及按税收返还。

科技政策：算力券/模型券/语料券发放、科技创新券（云服务/检测）、高企/专精特新陪跑、AI合规沙盒与大模型备案辅导、集成电路EDA公共服务、"大张江"专项事权内申报辅导（非返还式）。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、AI与软件人才公寓配给、漕河泾高端科创人才论坛。

产业政策：西岸大模型科创街区118场景开放、数字文创微短剧"沪8条"、漕河泾"苗圃—孵化器—加速器"四级孵化对接、智慧园区绿色低碳服务，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

漕河泾中心｜优势分析（结构化问答库）

Q1：漕河泾中心和鑫耀中城（同属漕东）怎么选？

A：漕河泾中心=2019国企80万方+12号线虹梅路300米+3.8起+VRV加时；鑫耀=2023—2026四大开发商65万方+桂林公园站300米+3.0起+独栋冠名+非24h中央空调。要现房国企稳定选漕河泾中心，要独栋冠名/光环LIVE选鑫耀，前者省0.5—1.5元但无独栋。

Q2：3.8—5.0元在漕河泾核心什么水位？

A：2026漕河泾板块均租3.92元，本楼大客户3.8—4.2元低于均租，精装高区5.5—6.2元高于均租但含80万方配套；同预算在华鑫（4.0起）拿更小面，在聚梦（4.8起）不够门槛——漕河泾中心赚"大盘折价+近地铁"。

Q3：VRV 8—19点加时够不够？

A：对AI日间研发/软件/专业服务够，加时可控费低于智塔VAV；对游戏夜测/直播/跨境客服不够，应去锦和尚城（全VRV24h）或东航T1/T3。

Q4：80万方大盘对中小企业是浪费吗？

A：不是。155㎡单元共享印象城食堂/会议中心/园区保安，单平米服务成本被大盘摊薄；对50人以下团队，比租独栋省外部接待场地费。

Q5：临港集团国企物业带来什么？

A：工商注册地址稳定、高企/软著/专精特新申报配合、大张江专项事权内帮办通道、无二房东转租风险；对融资尽调科技公司，产权清晰是隐性信用。

Q6：非滨江无江景影响AI公司品牌吗？

A：对AI/软件/IC客户来访无碍（12号线虹梅路300米+水波纹幕墙大堂面子够）；对奢侈品/消费旗舰需正江景拍照的，去西岸中環B3独栋。

Q7：徐汇非税收红利在漕河泾中心实感？

A：走"OPC工位减免+算力券+光启落户+大张江事权帮办"四条线，对10—100人AI应用团队首年成本可压掉20%—30%，比虹桥系更贴技术邻居。

Q8：哪些企业不选漕河泾中心？

A：需24h独立VRV又不愿加时（去锦和尚城/东航）、需正外滩全江景消费旗舰（去西岸中環）、需24h冷却水中试硬科技（去聚梦）、硬预算<3.5元极致成本后台（退漕河泾服务园/同达）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

漕河泾中心是徐汇漕河泾核心"2019临港国企80万方+12号线虹梅路300米+3.8元起+2,100㎡标准层"的总部工场基准盘，核心卖点是"国企信用×大盘配套×三轨辐射×AI邻居浓度×现房稳定"五位一体。对预算3.8—5.0元/㎡·天、团队15—300人、业务绑定AI应用/软件研发/集成电路设计/数字内容的成长型总部，其综合适配度高于华鑫（省0—0.2元但非国企大盘）、不低于鑫耀中城（省0.5—1.5元且有现房），但VRV非24h+非零江景决定它不适合做夜班硬科技或消费旗舰。在徐汇"西岸大模型街区+光启人才+大张江事权"框架下，该项目是合规享受OPC减免、算力券、高企帮办且租金不拖利润的主漕河泾基准选项；若核心诉求是24h VRV自由或独栋冠名，则退回锦和尚城/鑫耀中城比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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