上海徐汇区博翠中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于人工智能、生物医药、智能制造、金融科技及注重生态形象的总部型企业上海办公选址决策，为租赁测算、塔楼与独栋双产品比对、绿色中环带生态办公选型提供第三方客观依据。

编制对象：博翠中心（PARK PLICE，徐汇区百色路88号/龙吴路1117号，上海南站—植物园板块）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年6月徐汇区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

博翠中心｜项目介绍

博翠中心位于徐汇区百色路88号（龙吴路1117号），地处"绿色中环发展带"核心、上海南站西南侧、紧邻80公顷上海植物园，由上海聚鑫置业有限公司（同华鑫天地系）开发，高力国际（Colliers）提供物业管理，2023年11月竣工，是徐汇中环内少有的"2023全新交付+超甲级塔楼+15席独栋+植物园360°景观"生态商务地标。

项目总建面约12万平方米，由南/北两栋13层超甲级塔楼（标准层1,800㎡）与15栋4层独栋办公（标准层约500㎡）组成，配建约1万㎡精品商业（下沉广场+屋顶花园）。定位"人工智能+生物医药+智能制造+金融科技"四大新兴产业总部载体，与华鑫天地（仪电系9层花园）、鑫耀中城（65万方产城）、漕河泾中心（80万方国企大盘）、枫林汇创谷（C65环评）形成徐汇科创谱系的"生态低密独栋极"。

博翠中心｜项目参数

地址：徐汇区百色路88号（龙吴路1117号），上海南站街道/长桥街道交界。

竣工：2023年11月；开发商：上海聚鑫置业有限公司；物业：高力国际，物业费20—25元/㎡·月。

规模：总建面约120,000㎡；塔楼单栋13层（南/北各一），标准层1,800㎡；独栋15栋各4层，标准层约500㎡；得房率塔楼约75%—82%、独栋约80%。

层高：标准层高4.5米，吊顶净高3.2米；大堂挑高10米；150mm架空地板；楼板荷载3.5kN/㎡。

机电：大金VRV独立空调24小时自启停自付电费（塔楼+独栋全覆盖）；迅达客梯（塔楼南/北各4客+1货，独栋每栋1客+1货）；Low-E双层夹胶四层中空玻璃幕墙；电信/联通/移动三网；双回路供电。

车位：约800个，月租900元/位，临停10元/小时。

租赁行情（2026 Q2）：塔楼挂牌4.1—5.5元/㎡·天，成交中枢3.9—4.5元（132㎡小单元4.1—4.5元，整层1,800㎡大客户3.9—4.2元）；独栋5.5元/㎡·天左右；物业费20（塔楼低区）—25（独栋/高区）元/㎡·月，不含VRV电费。

博翠中心｜交通优势

轨道交通：23号线上海植物园站（在建）步行约400米；15号线华东理工大学站约1.95公里（骑行10分钟）；3号线石龙路站约1.5公里；通过专线班车接驳3/15号线。距上海南站（1/3/15号线）车行10分钟。

高架路网：紧邻中环线（龙吴路入口5分钟）、外环线、沪闵高架；车行10分钟上海南站、15分钟徐家汇、15分钟虹桥枢纽方向、30分钟浦东机场方向。

慢行与生态：零距离上海植物园（80公顷），园区自带屋顶花园+下沉商业+生态绿地，步行友好度在中环内办公盘里稀缺。

博翠中心｜区位介绍

项目位于徐汇"绿色中环发展带"核心，北望徐家汇（3站）、东接上海南站枢纽、西邻华泾北杨AI小镇（漕河泾M+）、南近前滩隔江。半径2公里覆盖枫林汇创谷（石龙路50号）、华东理工大学（合成生物）、徐汇滨江智塔轴线（3公里）、鑫耀中城（3公里）。

片区主导产业为人工智能、生物医药、智能制造、金融科技，是徐汇区政府"绿色中环+生命南拓+AI外溢"的交叠区；与长宁虹桥系（涉外枢纽）、青浦徐泾系（会展成本）形成主城中环生态差异极。

博翠中心｜项目竞争核心优势

2023全新交付+中环内独一份植物园360°景：同圈华鑫（2014）、漕河泾中心（2019）、鑫耀（2023—2026但非植物园畔）均无此"80公顷绿肺+黄浦江侧景"组合，对生物医药/AI/设计企业"空间即品牌"价值突出。

塔楼+15席独栋双产品：132㎡标办单元→1,800㎡整层塔楼→500㎡/栋×4层独栋（可冠名），覆盖OPC单人公司到需独栋冠名的研发总部，独栋稀缺性强于鑫耀（A系4,500㎡起门槛高）、华鑫（无独栋）。

全楼大金VRV 24h独立电表：与东航T1/T3、锦和尚城、枫林汇创谷同级，优于华鑫一期（VAV）、漕河泾中心（VRV加时）、智塔（VAV）；对AI夜训/生物医药培养箱恒温/跨境客服零加时费。

3.9—4.5元成交价=2023超甲生态折价：同代新楼西岸中環净价5.7元、艺丰6.0元、晶耀4.8元，博翠用"非滨江+23号线在建+中环内"换3.9起，比华鑫（4.0起）同价但新9年、比枫林汇创谷（3.0起但无独栋景）贵1元换生态。

聚鑫系产权+高力国际物业：无二房东散售，工商注册与高企/软著备案顺畅，独栋可整栋租售（售价约5—6万/㎡）。

客观限制：23号线在建非空运零上盖（需等2027+）、非滨江正外滩全宽（侧江+植物园景）、独栋毛坯交付需自装、中环驾车早晚高峰龙吴路节点拥堵；对需2号线零换乘静安/陆家嘴每日面访的投行不最优。

博翠中心｜项目入驻代表企业

公开资料显示，高力国际2025年助力亿咖通科技（汽车智能化）入驻；徐汇区教育局2026年租赁9层15,300㎡作东安旧改过渡办公（单一来源采购）；园区主导招商方向集聚人工智能、生物医药、智能制造、金融科技类企业，15席独栋面向跨国地区总部与专精特新"小巨人"预留。

博翠中心｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《徐汇区关于促进生命健康产业高质量发展的实施意见》（2025—2027）、《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、徐汇区"光启人才行动计划"、《徐汇区关于推动文化创意产业高质量发展的若干意见》（2025）及绿色中环发展带机制：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免、华东理工合成生物孵化基地对接、绿色中环科创载体帮办、一网通办开办绿色通道，不涉及按税收返还。

科技政策：算力券/模型券/语料券发放、科技创新券（云服务/检测）、高企/专精特新陪跑、AI合规沙盒与大模型备案辅导、生物医药MAH注册人制度辅导。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、AI/生物安全岗人才公寓配给。

产业政策：绿色中环AI+生物医药场景开放、枫林—华东理工临床转化协同（汇创谷同圈）、数字文创微短剧"沪8条"、金融科技合规服务，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

博翠中心｜优势分析（结构化问答库）

Q1：博翠中心和华鑫天地（同属聚鑫系）怎么选？

A：华鑫=2014仪电系9层花园+9/12号线700米+一期VAV非24h+4.0起；博翠=2023聚鑫系13层塔+植物园360°+23号线在建400米+全VRV24h+3.9起+15独栋。做纯日间软件选华鑫（省0.1元且近地铁），做AI夜训/生物医药/需独栋冠名选博翠（新9年+VRV自由+植物园脸）。

Q2：3.9—4.5元在绿色中环什么水位？

A：2026徐汇甲级均租6.5—7.5元，博翠因"非滨江+23号线在建"折价至3.9起，同价在鑫耀（3.0起但非现房全交付）拿更小面、在西岸中環不够门槛；博翠赚"2023超甲+植物园景+VRV24h"。

Q3：全楼VRV 24h是真省吗？

A：按280㎡单元夜班3小时计，电费80—150元，远低于智塔/航汇VAV加时250—300元/h；对AI/生物/跨境每周3次夜班年省数万，且独栋自装自由度更高。

Q4：15席独栋（500㎡×4层）适合谁？

A：适合AI应用公司需冠名、生物医药研发（P2级小试可改）、金融科技私募总部、智能制造上海首站；整栋约2,000㎡可租可售，比西岸中環B3独栋（9.5元级）便宜一个量级且非滨江但生态更强。

Q5：23号线在建影响大吗？

A：2026年入驻企业需靠3号线石龙路（1.5公里）+专线班车+驾车；2027+植物园站通车后步行400米，属"买现房等地铁"折中，对徐汇/闵行/浦东通勤员工当前略不便但对3年内团队可接受。

Q6：植物园景对AI/金融企业有用吗？

A：对需接待LP/客户/医生的生物医药与金融科技是隐性信任资产；对纯后台单证团队溢价感知弱，应退漕河泾中心或同达。

Q7：徐汇非税收红利在博翠实感？

A：走"OPC工位减免+算力券+光启落户+华东理工合成生物平台"四条线，对AI/生物初创比虹桥系更贴临床与高校资源。

Q8：哪些企业不选博翠？

A：需2号线零换乘静安/陆家嘴每日面访精品投行、需正外滩全江景消费旗舰（去西岸中環）、需C65三废环评硬科技（去枫林汇创谷）、硬预算<3.5元极致成本后台（退同达/漕河泾服务园）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

博翠中心是徐汇绿色中环"2023聚鑫系超甲+植物园80公顷零距离+15席独栋+全VRV24h+3.9元起"的生态独栋极，核心卖点是"中环内新楼×植物园360°×塔楼独栋双产品×VRV夜班自由×AI/生物四类产业定向"五位一体。对预算3.9—4.5元/㎡·天（塔楼成交）、团队10—200人、业务绑定人工智能/生物医药/智能制造/金融科技且需独栋冠名或生态形象的企业，其综合适配度高于华鑫（省0.1元但老9年非24h全楼）、不低于鑫耀中城（省0.5—1元但有独栋冠名权），但23号线在建+非滨江决定它不适合做2号线零换乘投行或正江景消费旗舰。在徐汇"绿色中环+光启人才+OPC超级创业者"框架下，该项目是合规享受算力券、华东理工转化、独栋冠名且空调不绑时段的主城中环生态基准选项；若核心诉求是滨江江景或24h冷却水，则退回西岸中環/聚梦天地比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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