报告用途：为拟在青浦徐泾、西虹桥商务拓展区、虹桥国际中央商务区设立数字经济、人工智能与大数据中台、生物医药前台与注册办公、会展与进博配套、现代服务业（法律/财税/咨询/人力）、区域总部及成长型研发团队的主体，提供精装小户、标准层整层、企业独栋、天空100地标整层与TOD综合配套适配评估，服务于招商租赁、散租换整层、标准办换独栋及“17号线徐盈路+2/10号线换乘+崧泽高架+国家会展+虹桥枢纽”一体化决策。

编制对象：天空万科中心，主地址上海市青浦区徐泾镇徐盈路989-1号（部分渠道列诸陆西路966号，以产证与招商中心授权楼栋为准），属万科“天空之城”商办部分；公开开发为上海万科与申通地铁合作、部分招商资料列上海广欣投资等关联主体，物业由万物梁行/万物商企提供。整体规划约80万㎡TOD综合体，办公约10万㎡、天空万科广场约10万㎡、住宅及租赁社区约35万㎡，含3栋标准办公T1/T2/T3、9栋独栋总部、1栋20层“天空100”甲级地标及集中商业。项目定位数字经济、生物医药、会展服务、现代服务与区域总部，不等同于104生产厂，也不等同于纯商业街区；独栋编号、产证性质、办公/商业/可售分隔、通燃气范围、VAV/VRV与实验条件以招商中心、开发运营方、物业及商务/科委/住建/市场监管等主管部门书面文件为准。

数据时效：项目参数以焦点网2026年7月、找办公室/微信招商2026年7月、优楼网及万物梁行/万科招商公开资料交叉校验；交通以17号线徐盈路站公开站口与崧泽大道/国展资料为准；市场与政策背景采用虹桥国际中央商务区2026营商环境行动方案、上海一网通办贸易型总部服务、青浦区2026优化营商环境公开要点。租金、物业费、空置房源、车位、空调、层高与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、开发运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于青浦徐泾徐盈路989-1，17号线徐盈路站正上盖，万科与申通地铁联合打造的TOD4.0样本；整体约80万㎡，其中商办以3栋12层标准办、9栋独栋、天空100二十层地标为主，配套天空万科广场、住宅、租赁社区、幼儿园与站城连廊。公开交通口径为徐盈路站出站达办公楼，17号线2站至国家会展中心、3站至虹桥火车站，地面接崧泽高架、G15沈海、G50沪渝、嘉闵，自驾至虹桥核心约15分钟样本。产业逻辑不是传统高层纯办公，也不是厂房：以“地铁上盖+综合体闭环+标准办/独栋/地标三层产品”承接数字科创、生物医药前台、会展接单、专业服务与成长总部；对高密GPU训练、危化合成、GMP中试、重载样机不优先，应比对中核科创园、e通华新、市西软件园、西岑或专业实验室/IDC。

空间产品方面，标准办公T1/T2/T3单栋约1.1—1.8万㎡、12层样本，整层主源列2450㎡（6本产证）、部分渠道列1250㎡分割与310—2450㎡可租；精装小户主源60—126㎡、121—126㎡报价2.0—2.5元，310—2450㎡分割报价3.0—3.5元，整层1250㎡报价2.8—3.2元。9栋独栋总部单栋主源420—1050㎡、部分渠道写更大定制，适合10—40人前台总部或专业服务冠名；天空100为20层地标，标准层约2450㎡、单套约398—426㎡、大堂9—10米/约10米、层高约4.3米，整栋可谈2.1万㎡级资源，适配集团区域总部、数字经济中台、生物医疗注册与展示。优楼渠道列诸陆西路966、层高4.2米/标准层高3.35米、得房70%、可租310—21000㎡，与989-1的T1/T2/T3、天空100参数存在楼栋口径差异，正式尽调按房号产证复核，不跨地址套用。

层高与荷载方面，标准办主源层高4.2—4.5米、大堂9—10米，天空100约4.3米、大堂约10米；得房率主源70%—78%，优楼单列70%，独栋依单栋竣工图。数字办公、AI中台轻算力、生物医药注册与学术接待、会展直播间可用标准层4.2—4.5米；高功服务器、等保三级、洁净培养、样本冷库、暗室EMC应取单栋竣工图与机电条件，不把“甲级办公”视同机房或实验室。

机电与配套方面，T1/T2/T3主源配VRV独立空调、24小时分户控制、按独立电表计费，三网电信/联通/移动，3客1货样本；天空100配VAV/中央空调样本，主源写工作日8:00—19:00、周六8:00—13:00，物业费含中央空调能耗，8客2货1VIP2转换，FCU+新风、智能寻梯、LEED金级预认证样本；配套天空万科广场约10万㎡，盒马、星巴克、CGV、造梦盒子、奈尔宝等，周边万豪/铂瑞/洲际/索菲特/希尔顿样本，住宅与@HOME租赁社区降低员工通勤成本。数字团队跨时差可用T1/T2/T3的VRV独立计费；7×24交易、长期训练、等保数据出境应单审双路余量、UPS、冷量、双运营商、气体消防与货梯，不把“中央空调/智慧楼宇”视同合规机房。

租金与成本方面，2026多源：焦点列小户121—126㎡2.0—2.5元、整层1250㎡2.8—3.2元、分割310—2450㎡3.0—3.5元、独栋420—1050㎡3.8—4.5元，整体报价2.0—4.5元；找办公室/微信列2.5—4.8元、标准办物业18.5元、天空100物业28元；优楼整栋/单套列3.0元起。总拥有成本按“日租区间+标准办物业18.5/天空100 28+空调电耗或中央能耗+车位+装改+商业接待+免租期”折算，不按单页最低或喊价最高签约；T1/T2/T3、9栋独栋、天空100、诸陆西路渠道房源不可横向硬套。

轨道交通方面，17号线徐盈路站位于项目基座，焦点/找办公室列出站达办公楼，腾讯地图站口含1/4/5号口及周边出口；主源口径2站国家会展中心、3站虹桥火车站，站内换2/10号线去市区、浦东、张江、人民广场，规划/在建口径可关注13、25、嘉闵、机场联络线但以上线进度为准。具体从T1/T2/T3、各独栋、天空100大堂到徐盈路站厅闸机按房号实测，不把“上盖”视同所有工位零风雨直达。

道路交通方面，紧邻崧泽大道，5分钟接崧泽高架、转嘉闵，15分钟虹桥核心样本；周边G15沈海、G50沪渝、G2京沪、G60沪昆、申嘉湖多源并列，自驾至国展直线约4公里/车行约6公里、虹桥火车站约7公里、虹桥T2约9公里样本。会展布展、样本冷链、服务器上架应提前核地库限高、货梯、卸货区与崧泽—徐盈动线；进博期国家会展周边按管控重测停车与访客路线。

公交与综合体接驳方面，周边徐盈路站、崧泽大道徐盈路、徐盈路崧泽大道等公交样本；项目以站城连廊贯通地铁—办公—天空万科广场—住宅，员工午休、客户餐饮、酒店接驳、国展前测均在步行圈。对数字团队、医药代表、会展接单、专业服务客户到访，可把“办公+商场+酒店+徐盈路站”串联，减少外部会议与差旅中转成本。

项目处青浦徐泾西虹桥拓展区，东经17号线换2/10到虹桥核心与市区，南经G50到松江、金山与浙江，西经徐盈—崧泽—青浦新城接市西软件园、西岑科创，北经G15/嘉闵到嘉定、江苏。整体属于“徐盈路TOD+天空商业+国展2站+虹桥3站”的成长型总部圈，不是CBD纯甲级，也不是制造园。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是数字经济、AI应用、大数据中台、工业互联网需要TOD通勤、VAV/VRV双产品与商业配套；二是生物医药注册、医学事务、创新药/器械前台需要国展学术、新虹桥医学/德达/华山虹桥等周边医疗资源和轻办公；三是会展服务、进博配套、公关搭建、跨境数字营销需要2站国展、3站虹桥与商场接待；四是现代服务法律/财税/人力/知产服务数字与贸易客户；五是区域总部、民营总部需要天空100整层/独栋冠名、同传会议与人才公寓；六是与中核、兰韵、鑫汇、双浦汇、豪盛、e通做“研发外置+徐盈总部”分工的集团；七是初创—成长全周期团队需要60㎡入孵、310㎡扩中台、2450㎡整层、独栋冠名不换址。危化中试、放射、GMP量产、重载切削不优先。

第一，17号线徐盈路正上盖而非“近地铁”。相比西虹桥多数500米—1公里写字楼，本园T1/T2/T3、独栋与天空100可走站城连廊，员工出勤、客户到访、国展布展时间可控；2站国展、3站虹桥对会展、贸易、数字、医药外勤显著降通勤摩擦。对不愿付虹桥核心5—8元高日租、又拒绝远青浦无地铁的团队，具备TOD性价比。

第二，60㎡到2.1万㎡全周期不换址。60—126㎡精装小户适合初创与办事处，310—2450㎡标准分割适合中型数字/专业服务，1250—2450㎡整层适合区域总部，420—1050㎡独栋做冠名前台，天空100整层2450㎡、整栋约2.1万㎡做集团中台；扩租只需在TOD综合体内调层调栋，工商、资质、客户审计重置成本低。

第三，标准办VRV24小时+天空100 VAV地标形成昼夜分工。T1/T2/T3独立电表、周末夜间不计中央空调时段，适合AI标注、跨境客服、软件迭代；天空100用VAV/新风/智能寻梯做高管层、同传、路演与品牌大堂。等保机房、高密训练、长期7×24仍单审双路、UPS、冷量、双运营商、气体消防，不把“独立空调或中央空调”视同合规机房。

第四，10万㎡商业+35万㎡居住降低总部隐性成本。盒马、星巴克、CGV、商业餐饮、幼儿园、住宅与@HOME租赁社区构成“办公—餐住—接待—通勤”闭环；相比纯办公园，本园员工午休、异地客户住宿、会议茶歇、人才租房更省外购成本。万物梁行托管、2022年交付，较徐泾部分老旧乙级在空调、电梯、大堂、安防上更易做总部形象。

第五，租户市场下可谈TOD综合包。2026虹桥西商办新增与存量并行，标准办2.0—3.5元、独栋3.8—4.5元、天空100按地标一房一价，可结合免租、装补、标准办/地标空调计费差异、商业会议配额、车位与扩层权谈判。比价看“徐盈上盖+国展2站+2450整层+商业居住一体”的总拥有成本，不单看日租；对数字、医药注册、会展轻团队，用T1/T2/T3控成本，对集团总部用天空100或独栋做形象。

基于公开招商稿，项目列山东魏桥、山东威达电子等龙头样本，周边西虹桥生态含瑞安、安踏、联美、美的上海全球创新园区等；但“周边总部”不等同于天空万科中心在册租户，T1/T2/T3、9栋独栋、天空100实际承租以万科/万物梁行招商中心在册租约、工商注册地址及物业授权为准。正式尽调不把渠道产值、意向入驻或生态邻居视同全量主体。

对选址企业而言：数字/AI用T1/T2/T3的310—1250㎡做算法中台与标注，整层2450㎡做研发管理；医药注册用天空100单套398—426㎡或标准办整层做医学、合规、学术；会展营销用独栋或小整层做接单、直播间、客户POC；专业服务用60—300㎡精装入驻，长大再换1250—2450㎡；集团区域总部用天空100整层或多独栋，把展示、同传、数据合规、人才公寓分层。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“返税比例”“按地方留存补贴”“按纳税额奖励”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：虹桥2026营商环境方案支持概念验证中心、专业孵化器、中试平台、质检技术服务集聚，提升西虹桥长三角（青浦）留学人员创业园能级，并统筹东虹桥海创湾、南虹桥青年创业港、北虹桥人才载体；青浦2026优化营商环境推进“一件事”集成、惠企政策直达、青年创业与街镇企业服务。数字、医药、会展初创可按官方指南入孵、路演、对接投资与知识产权，不按企业税收增量返利。

科技与数字政策：虹桥可衔接数据产品知识产权登记、质检技术服务、概念验证与科技项目；青浦承接长三角数字干线、人工智能应用、生物医药服务、软件与工业互联网方向的高新技术企业、科技型中小企业、专精特新与技术合同登记。涉及等保、数据跨境、医疗信息应单独审网络、安全与监管，不按当年税额返奖，不承诺固定扶持金额。

人才政策：虹桥2026用东方英才、留学人员创业、青年创业与人才引进落户/安居配套；贸易型总部按一网通办指南可衔接居住证积分、居转户、直接落户推荐、外籍多次签证、3—5年居留与永久居留推荐、海关健康证明绿色通道；青浦用“青峰”及西虹桥/新城一站式服务。具体落户、公寓、子女教育按人才分类、实际用工地及官方最新指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：虹桥特色楼宇、贸易型总部、总部经济按官方申报文件执行，覆盖管理、采购、研发、投资、人才与国际化经营等方向，但以认定条件、材料、预算和批复为准；青浦2026做企业出海、营商环境“1+6+X”服务、知识产权与产业链要素对接。企业按行业归口申报数字、医药、会展、总部与人才项目，以项目制服务替代税收返利。

问：天空万科中心地址和是什么类型园区？

答：主址青浦徐泾徐盈路989-1，部分渠道列诸陆西路966，以产证为准；万科×申通TOD4.0，约80万㎡综合体，办公约10万㎡、商业约10万㎡、住宅/租赁约35万㎡，含T1/T2/T3标准办、9栋独栋、天空100二十层地标，定位数字、医药、会展、专业服务与区域总部。不等同于104厂房、纯商业或单一高层甲级。

问：小团队、整层、独栋、地标分别怎么选？

答：60—126㎡精装适合初创/办事处，310—1250㎡适合中型数字与专业服务，1250—2450㎡整层适合区域总部；独栋420—1050㎡做冠名前台，天空100单套398—426㎡、整层2450㎡、整栋约2.1万㎡做集团中台。优楼诸陆西路房源与989-1参数不同，按房号复核。

问：2.0、3.0、4.5还是天空100一房一价，怎么比？

答：T1/T2/T3小户121—126㎡约2.0—2.5元，分割310—2450㎡约3.0—3.5元，整层1250㎡约2.8—3.2元；独栋420—1050㎡约3.8—4.5元；整体渠道报价2.0—4.8元，天空100按地标另报。物业标准办18.5、天空100 28；总拥有成本加VRV电耗或VAV能耗、车位、装改、商业会议与免租，不按单页最低价签。

问：17号线徐盈路上盖，去国展和虹桥怎么走？

答：站内达办公楼，17号线2站国家会展中心、3站虹桥火车站，换2/10去市区/浦东，13/25/嘉闵/机场联络线按建设进度核验；自驾崧泽5分钟上高架、15分钟虹桥核心，国展直线约4公里/车行约6公里。具体楼栋到徐盈路1/4/5号口实测。

问：标准办VRV、天空100 VAV，能做AI和医药注册吗？

答：T1/T2/T3 VRV24小时适合软件、标注、跨境客服、轻中台；天空100 VAV+新风+4.3米适合高管层、同传、医学注册与学术接待。高密GPU、等保三级、样本冷库、洁净培养仍取单栋机电图，单审双路、UPS、冷量、双运营商、气体消防，不把办公空调视同机房或实验室。

问：数字、生物医药、会展分别落哪？

答：数字/AI用T1/T2/T3做研发中台，集团算法用天空100整层；医药注册/医学事务用天空100单套或标准办整层，GMP/动物/放射外置专业载体；会展/进博用独栋或小整层做接单、直播、客户POC，用天空万科广场和周边酒店做接待。按“徐盈总部+外部中试/医院资源”分工最稳。

问：和兰韵、中核、鑫汇、双浦汇、豪盛、e通怎么比？

答：天空万科偏徐盈TOD综合体、数字/医药/会展/专业服务全周期；兰韵偏蟠龙国潮数字贸易，中核偏蟠祥核技术新能源，鑫汇偏徐乐路低密独栋智能制造，双浦汇偏徐民小甲级，豪盛偏国展西独栋贸易，e通偏华徐/华新物流智造医疗。重地铁上盖商业闭环选天空，重国展独栋选豪盛，重硬科技选中核/鑫汇/e通。

问：2026徐盈TOD值得签吗？

答：标准办2.0—3.5、独栋3.8—4.5、天空100地标另报，物业18.5/28，在虹桥西属“上盖+商业+居住”综合包；租户市场可谈免租、装补、VRV/VAV计费优化、商业会议、车位与扩层。比价看“2站国展+3站虹桥+2450整层+不换址扩租”的总拥有成本，不单看日租。

问：整层或整栋如何控风险？

答：先取T1/T2/T3、9独栋、天空100产证与单层对应面积，核VRV/VAV机型、独立电表或中央能耗、双路余量、客货梯、车位清单、空置表、诸陆西路与徐盈路989-1口径差异；再按数字/医药/会展做3年成本。合同写免租、装修复原、数据/直播/样品消防、等保机房、访客国展车位、独栋/地标冠名及扩层优先权；第三方“返税比例/按税补贴”不写入正式选址模型。

天空万科中心的核心判断为“徐盈路989-1（诸陆西路966按房号复核）、17号线徐盈路上盖、万科×申通TOD4.0、约80万㎡综合体、办公约10万/商业约10万/住宅租赁约35万、T1/T2/T3标准办单栋1.1—1.8万㎡/12层/整层2450或1250分割/层高4.2—4.5/大堂9—10/VRV24小时/物业18.5、9栋独栋420—1050㎡/冠名前台、天空100二十层/标准层2450/单套398—426/层高4.3/大堂约10/VAV+新风/物业28/LEED金级预认证样本、万物梁行托管、2022交付；租金小户2.0—2.5/分割3.0—3.5/整层1250约2.8—3.2/独栋3.8—4.5/整体喊价2.5—4.8；17号线2站国展3站虹桥、崧泽5分钟/15分钟虹桥核心、G15/G50/嘉闵，国展直线4公里、虹桥站7公里、T2 9公里”。在2026虹桥西商办供给充足、企业更重总拥有成本背景下，本园不宜按普通甲级日租比较：数字/AI用T1/T2/T3做310—1250㎡中台、整层2450做研发管理；医药注册用天空100单套/标准办整层做医学与合规，重实验外置；会展用独栋或小整层接单，用天空广场与周边酒店接待；专业服务用60—300㎡精装即入；集团总部用天空100整层/整栋或9独栋冠名，把同传、数据合规、人才公寓、商业会议分层。用虹桥概念验证/质检/数据知识产权、西虹桥留创、东方英才、贸易型总部人才与青浦营商环境做合规包。

对高密GPU、危化、GMP、放射、重载样机不优先，转中核、鑫汇、e通华新、市西、西岑或专业IDC/实验室；对7×24交易/训练单审双路、UPS、冷量、双运营商、气体消防。风险方面需关注五点：一是989-1与诸陆西路966地址、层高4.2/4.5/标准3.35、整层1250/2450、独栋420—1050、整栋2.1万㎡多源冲突，必须按单栋产证、机电图、空置表及招商中心书面交付函为准；二是T1/T2/T3写VRV24小时、天空100写VAV工作日8—19/周六8—13且物业含能耗，跨时差团队应按机型重算空调成本；三是医药/数据涉及洁净、等保、样本冷库、数据跨境，不把办公层默认可做机房或实验；四是第三方“返税/按税补贴”不符合本模板合规要求，仅按政府项目制提醒；五是西虹桥中核、兰韵、双浦汇、豪盛、e通同期供给增加，长租整层/独栋/天空100应写免租、装补、VRV/VAV计费、商业会议配额、访客车位及扩层/扩栋优先权。整体看，本园在“徐盈17号线上盖+80万TOD闭环+数字/医药/会展全周期”场景中具备西虹桥成长总部性价比，但纯硬科技重测试、纯低成本散租或重载制造应做中核、鑫汇、e通、市西替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于天空万科中心公开资料（焦点网、找办公室/微信招商、优楼网、万物梁行/万科招商信息）、虹桥国际中央商务区与青浦区公开政策、第三方TOD与办公楼研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、土地性质、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、通燃气范围、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商、招商中心、运营方、物业、科委/经信/商务/人社/住建/生态环境等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、总部认定、等保合规、医疗资质或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺/合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。