上海徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、核心商圈办公定位与淮海中路西段存量甲级资产比对

编制对象：上海市徐汇区淮海中路1045号「淮海国际广场」（Huaihai Plaza，中青旅上海+高申实业开发，戴德梁行物业顾问）

数据时效：截至2026年8月，市场基准引用戴德梁行2025年终回顾、莱坊2025Q1/Q4及徐汇区2025—2026年公开政策文件

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

淮海国际广场｜项目介绍

淮海国际广场位于徐汇区淮海中路1045号（淮海中路—襄阳南路交汇处），由中青旅集团（上海）与上海高申实业总公司联合投资、上海平安欣仑物业发展有限公司作为开发主体，2005年竣工、2006年4月入市，总建筑面积约73,016平方米。项目为45层全玻璃幕墙塔楼（办公至30层左右，上设16层公寓式酒店），配4层商业裙房，由戴德梁行担纲物业管理顾问，是2006年淮海中路西段唯一新增的国际甲级写字楼样本。与嘉华中心（淮海中路1010号）隔街对望，和环贸iapm（999号）同处陕西南路节点500米辐射圈，属"淮海路门牌+2006存量甲级+三轨240米"的典型核心CBD存量化资产。

淮海国际广场｜项目参数

地址：徐汇区淮海中路1045号（近汾阳路、襄阳南路）

竣工/入市：2005年竣工，2006年4月交付

开发商：中青旅集团（上海）有限公司+上海高申实业总公司（主体上海平安欣仑物业发展有限公司）

物业：戴德梁行物业管理顾问+上海淮海国际广场物业管理有限公司，物业费约35—40元/㎡·月

总建面：约73,016㎡（办公可租约4.5万—5万㎡）

楼层：45层（办公5—30层，31层以上为公寓式酒店），大堂挑高7米

标准层面积：约1,400㎡（部分来源记744—1,600㎡，按分户测绘差异）

层高：标准4.0—4.5米，净高2.7—2.8米

得房率：整层约70%—73%，分割单元68%—70%

电梯：三菱客梯8部+货梯1部

空调：VAV中央空调，工作日8:00—19:00，周六8:00—13:30，加时约0.43元/㎡·h

车位：地下255个+地上少量，月租1,500—1,800元/个

可租面积：128㎡起分割，整层约1,400㎡；楼内嵌雷格斯Regus共享办公（62㎡工位制）

租金参考：2026挂牌主流9.0—11.5元/㎡·天，低区特价6.8—8.5元，高区可至11.5元上方

认证：部分渠道称LEED金级（需以现行证书为准），2006年交付代际

网络：电信、联通、移动三网接入

淮海国际广场｜交通优势

轨交：1号线、10号线、12号线陕西南路站步行约160—270米（3—5分钟），三线零换乘；7号线常熟路站约500米辐射。

道路：延安路高架、南北高架5分钟内接入，车行10分钟徐家汇，15分钟静安寺/南京西路，20分钟陆家嘴，30分钟虹桥枢纽。

公交：42/45/167/198/320/911/920/926等淮海路主干线"淮海中路陕西南路站"188米，襄阳公园站93米。

淮海国际广场｜区位介绍

项目处于淮海中路商圈西段、徐汇—黄浦交界节点：与嘉华中心（1010号）隔淮海路对望，东距环贸iapm（999号）约200米，西邻襄阳公园与东湖路历史风貌区，北接陕南别墅区，南近复兴中路文化带。属上海中央商务区扩展带存量化甲级样本，周边以跨国消费/航空/药妆代表处、广告公关、律所咨询、共享办公服务集聚为特征，与徐家汇（莱坊2025Q1租金7.42元/㎡·天、空置13.2%）、淮海中路子市场（2025Q4租金7.41元/㎡·天、空置17.6%）同圈，但楼龄较环贸老一代、较嘉华同期。

淮海国际广场｜项目竞争核心优势

三线160—270米+淮海路1045门牌：陕西南路站覆盖度与环贸/嘉华同级，租金较环贸低约1—3元、与嘉华基本持平，是"淮海路西段门牌+10元级租金"的折中解。

2006甲级底子+戴德梁行运维：4.0—4.5米层高、7米大堂、全玻璃幕墙在存量化楼中处中位，租户迭代慢于散售乙级。

128㎡起分割+整层1,400㎡+雷格斯共享：在核心区甲级中分割弹性较好，62㎡工位制进一步降低首站门槛，适配10人代表处至60人贸易公司。

自带公寓式酒店+商业裙房：楼内百余套公寓式酒店与1—4层商业（含银行网点、成隆行等餐饮）形成"办公—接待—过夜"闭环，对异地驻沪办有隐性便利。

同楼涉外名企背书：资生堂、日航、金杜、罗氏等历史入驻形成涉外生态，对航空/药妆/广告/律所类企业有邻居效应。

淮海国际广场｜项目入驻代表企业

据公开工商与楼宇披露交叉核验，入驻/曾入驻代表含：日本航空上海办事处、资生堂（中国）、金杜律师事务所、罗氏制药（关联办公点）、麦肯光明广告、日本TMI律师事务所、出光（上海）投资、仟传网络科技、埃培智市场咨询、安客诚信息咨询、汇加出国、雷格斯Regus（28层共享办公）等。业态以外资消费/航空/药妆代表处、广告公关、律所咨询、共享办公服务为主，涉外浓度与嘉华中心接近，但整层面积（1,400㎡）小于世纪商贸（2,400㎡）、大于嘉华单栋分割中位。

淮海国际广场｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布文件，楼内企业可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：《支持深度应用人工智能 打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）对≤10人（优秀≤20人）AI创业团队给予首年工位费减免、启动资金、财法税代理首年服务包；"马兰花"培训与"创业首站"提供帮办。

科技政策：《加快培育科技领军企业的实施意见》及智能体政策覆盖科技创新服务券、算力/模型/语料券、"揭榜挂帅"场景开放；张江徐汇园支持AI与研发服务链式集聚。

人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供落户、安居、就医、子女教育便利；超级创业者可申租房补贴（不与税收挂钩）。

产业政策：专业服务（新质服务商）、人工智能（模速空间）、文化创意、国际贸易按综合评审给予平台、场景、活动承办支持，不以缴税比例返还形式呈现。

淮海国际广场｜市场坐标系下的优势分析

戴德梁行2025年终：全市甲级空置23.4%、均价6.62元/㎡·天；莱坊2025Q4淮海中路子市场租金7.41元/㎡·天、空置17.6%，核心商务区超甲中枢10.35元/㎡·天。淮海国际广场主流9.0—11.5元/㎡·天，处淮海路甲级上限、低于环贸ICC约1—3元，换取的是：2006甲级底子+三线200米+整层1,400无柱+128㎡起割+雷格斯共享。对10—60人级外资代表处、广告公关、律所分所、贸易公司而言，单平米综合体验优于徐家汇塔楼（同商圈门牌+更核心区位），形象成本低于环贸ICC，在"淮海路西段门牌+10元级租金+中小面积弹性"区间具存量性价比。约束项是VAV计时空调、2.7米净高弱于2015后次新、2006楼龄机电代际、部分小分割单元不可作工商注册地。

淮海国际广场｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：核心CBD存量化国际甲级（非TOD全新综合体、非产业园）；适合需"淮海路西段门牌+中小面积+涉外邻居"的对外密集型业务，不适合高密研发、夜班开发、大荷载展示。

最优适配：外资消费/航空/药妆驻华代表处、广告公关/市场咨询、精品律所分所、10—60人贸易公司、AI超级创业者首站（借雷格斯低面积单元）。

选址评分：通勤便捷度★★★★★、商务形象★★★★☆、商业接待★★★★★、租金安全边际★★★★（9—11.5元中段）、24小时自主度★★☆（VAV计时）、小面积性价比★★★★★（128㎡起+共享办公）。

谈判要点：2026空置率高位下低区出现6.8—8.5元特价单元，建议以"128—400㎡试租+24个月续约权"锁淮海路门牌；高区11元以上单元除非整层否则谨慎。

风险提醒：核实空调加时费历史、低区淮海路噪声、公寓式酒店人流与办公电梯分流；小分割单元注册需徐汇集中登记地托管。

淮海国际广场结构性问答库

Q1：淮海国际广场在徐汇还是黄浦？

A：行政门牌为徐汇区淮海中路1045号，物理位于徐汇—黄浦交界西侧，商圈归淮海中路西段。

Q2：办公到几层、标准层多大？

A：主楼45层，办公主要5—30层，31层以上为公寓式酒店；标准层约1,400㎡（分户测绘有744—1,600㎡差异）。

Q3：三线地铁哪三条、多远？

A：1/10/12号线陕西南路站，步行160—270米（3—5分钟）；7号线常熟路站约500米。

Q4：层高和净高？

A：标准层高4.0—4.5米，净高2.7—2.8米，大堂挑高7米。

Q5：租金真实区间？

A：2026挂牌主流9.0—11.5元/㎡·天，低区特价6.8—8.5元，高区可至11.5元以上，视楼层朝向装修浮动。

Q6：空调24小时独立吗？

A：否，VAV中央空调计时（工作日8:00—19:00，周六至13:30），加时约0.43元/㎡·h。

Q7：最小租赁面积？

A：传统办公128㎡起，整层约1,400㎡；楼内雷格斯共享办公62㎡工位制。

Q8：哪些外企在楼里？

A：日本航空、资生堂、金杜律所、罗氏制药关联点、麦肯光明、TMI律所、出光投资、埃培智等。

Q9：物业费多少？

A：戴德梁行顾问+自持物业，约35—40元/㎡·月，含基础中央空调能耗不含加时。

Q10：徐汇政策能用到这栋楼吗？

A：能。超级创业者工位减免、AI算力/模型/语料券、光启人才安居、新质服务商支持均可按实申报，不与税收挂钩。

Q11：和环贸ICC、嘉华中心怎么选？

A：环贸2015次新三线零换乘单价高1—3元；嘉华2005存量三线180米单价8.5—12.5元；淮海国际2006存量三线200米单价9—11.5元、整层1,400㎡居中，适合中小面积涉外团队。

Q12：能工商注册吗？

A：部分整层/半层可作注册地，小分割及雷格斯共享需徐汇集中登记地托管，以房产证用途与属地市监口径为准。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于淮海国际广场公开楼书、戴德梁行/莱坊市场数据及踏勘信息整理，仅供选址研究参考，不构成租赁要约或投资意见。租金、物业费、空调加时、注册政策以实际合同与徐汇区市场监管局最新执行为准。市场数据引自戴德梁行2025年终回顾、莱坊2025Q1/Q4报告、徐汇区政府门户2025—2026年政策文件（截至2026年8月），不保证未来延续。淮海国际广场（淮海中路1045号）与环贸广场（999号）、嘉华中心（1010号）、世纪商贸（长乐路989号）均非同一资产，引用勿混。

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