上海德必集团普陀区创意园区招商综合评估报告

发布时间：2025-07-20 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海德必集团普陀区园区项目综合评估报告

（基于沪西德必易园与甘泉德必易园深度对比分析）

一、核心区位价值：双轨交汇的 “西大门” 枢纽

1. 战略定位

普陀区作为上海对接长三角的 **“西部门户”**，德必两大园区形成 “双核驱动” 格局：

沪西德必易园（真南路 150 号）：紧邻上海西站（沪宁城际铁路），1 小时直达南京，15 分钟车程覆盖虹桥商务区，45 分钟至浦东机场，是长三角 “一小时交通圈” 核心节点。

甘泉德必易园（交通路 2447 号）：双地铁覆盖（7 号线岚皋路站 494 米、新村路站 579 米），10 分钟直达静安寺，联动内环与中环高架。

2. 产业腹地优势

沪西园区：与真如城市副中心、环同济经济圈交汇，聚焦新媒体、人工智能产业，承接长三角科创资源外溢。

甘泉园区：依托普陀中部生活区，定位 “文创 + 社区商业融合”，服务一刻钟便民生活圈建设。

二、项目参数与空间设计对比

参数	沪西德必易园	甘泉德必易园
建筑面积	15,000-30,000㎡（老厂房改造）	未公开（4 层独栋）
层高	3-6 米（LOFT 空间达 5.5 米）	2.4-4.8 米（平层为主）
单元分割	50-4,000㎡自由组合	70-326㎡标准化单元
空调系统	VRV 独立控温（按电量计费）	中央空调（24 小时开放，流量计费）
电梯配置	客梯 2 部	客梯 3 部
车位 / 月租	约 60 个（300 元 / 月）	50 个（300 元 / 月）
绿化率	70%（七重花园平台 + 垂直绿化）	未公开（竹林 + 鱼池生态设计）

设计特色

沪西园：以《易经》“简与变” 为内核，打造黑白色调工业风 LOFT，7 层空中花园与 400 米景观慢跑道，实现 “公园里的办公室”。

甘泉园：青砖石墙 + 竹林小径，营造 “隐逸东方美学” 空间，廊桥与平台增强交互性。

三、500㎡租赁成本优化方案

（市场价下调 1.0-1.5 元 /㎡/ 天）

费用项	沪西德必易园	甘泉德必易园
市场基准租金	3.0-4.0 元 /㎡/ 天	2.35-4.5 元 /㎡/ 天
谈判后租金	2.0 元 /㎡/ 天（↓1.5 元）	2.0 元 /㎡/ 天（↓1.35 元）
月租金	30,000 元	30,000 元
物业费	10.5 元 /㎡/ 月（5,250 元）	15 元 /㎡/ 月（7,500 元）
空调费	约 12 元 /㎡/ 月（6,000 元）	流量计费（≈5,000 元）
停车费（5 个）	1,500 元	1,500 元
月总成本	42,750 元	44,000 元
年度总成本	51.3 万元	52.8 万元

决策建议

产业适配选择：

数字科技 / 长三角贸易企业 → 沪西园：LOFT 空间 + 高铁枢纽，适合快速扩张团队；

文创设计 / 工作室 → 甘泉园：低干扰环境 + 低成本，契合创意密集型业态。

成本优化路径：

沪西园锁定 3 层南向 LOFT 单元（500㎡报价 2.0 元 /㎡/ 天），利用层高实现人均办公面积降低 40%；

同步申请 “普陀区文创企业” 认定，争取首年租金减免 30%。

风险控制要点：

能源成本：优先选择沪西园 VRV 独立空调，避免中央空调分摊争议；

政策时效：2027 年前完成 “电子商务示范企业” 申报（奖励 20 万元）。

结论：沪西德必易园以长三角枢纽地位 + LOFT 空间溢价 + 生态办公体验成为普陀区性价比首选，甘泉园则以社区融合度与静谧环境见长。建议优先考察沪西园 5 层景观单元（当前可租面积 512㎡），预估年综合成本51.3 万元，叠加政策红利后实际支出可降至42 万元 / 年，3 年投资回报率超 180%。

上海德必集团普陀区创意园区招商电话：021-64398555

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