上海德必集团徐汇创意园区招商综合评估报告：企业战略选址新机遇

发布时间：2025-07-20 浏览次数：11 来源：上海创意产业园区网

上海德必集团徐汇创意园区综合评估报告：企业战略选址新机遇

1 核心区位价值：徐汇战略高地的发展势能

1.1 区域战略定位解析

上海徐汇区作为科创文创双核集聚区，形成了 “徐家汇商业核心 + 漕河泾技术引擎 + 滨江创意走廊” 的黄金三角布局。德必集团在该区域重点打造了三大标杆项目 ——德必世纪 WE（浦北路 6 号）、徐汇德必易园（石龙路 345 弄 27 号）、上服德必徐家汇 WE（文定路 218 号），形成覆盖数字科技、文化创意、设计艺术的全产业链办公生态。

这些园区均位于徐汇中部融合更新区的核心节点，既承接徐家汇商圈的高端商务资源，又联动漕河泾开发区（国家级高新技术产业基地）的技术外溢效应，为企业提供产业升级的战略跳板。

徐汇区作为上海唯一同时享受张江高新区政策与国家双创示范基地政策的行政区，为入驻企业提供双轨制政策红利。德必园区企业可叠加享受：科技型中小企业所得税减免（由 25% 降至 15%）、研发费用加计扣除（最高达 200%）、文化创意产业专项补贴（最高 200 万元）等优惠。2024 年徐汇区更推出 “光启计划”，对人工智能、数字媒体企业提供三年办公租金补贴（首年 40%，次年 30%，第三年 20%）。

1.2 立体化交通网络

德必徐汇园区以轨交枢纽为核心，构建 15 分钟高效通勤圈：

德必世纪 WE：距离轨交 1/3/15 号线上海南站仅 450 米（步行约 6 分钟），1 号线 30 分钟直达人民广场，3 号线直通上海火车站，15 号线贯通紫竹高新区等科创走廊。

徐汇德必易园：与上海南站直线距离仅 300 米，步行 5 分钟可达轨交换乘枢纽，同步连接沪闵高架路，驱车 10 分钟直达徐家汇商圈。

上服德必徐家汇 WE：地处内环核心区，459 米直达轨交 3/4/9 号线宜山路站，1 公里内覆盖上海体育馆站（1/4 号线）、徐家汇站（1/9/11 号线）三轨交汇点。

园区名称	轨道交通	高架接入	机场通达性
德必世纪 WE	1/3/15 号线（450 米）	沪闵高架（5 分钟）	虹桥机场 30 分钟
徐汇德必易园	1/3 号线（300 米）	内环高架（8 分钟）	虹桥机场 35 分钟
上服德必徐家汇 WE	3/4/9 号线（459 米）	内环高架（3 分钟）	虹桥机场 25 分钟

1.3 商业与人文资源配置

德必园区深度融入徐汇 **“科创 - 文化 - 生活” 三位一体生态圈 **：

商业配套：德必世纪 WE 周边集聚铂尔曼大酒店、徐汇日月光等综合体；上服德必徐家汇 WE 毗邻美罗城、港汇恒隆等顶级商业体，提供国际级商务接待能力。

学术资源：三大园区半径 2 公里内覆盖上海师范大学、华东理工大学等高校，以及中科院上海生物工程研究中心等 12 家科研机构，形成产学研转化直通车。

生态人文：徐汇德必易园保留 3000㎡中央庭院，上服德必由意大利设计师打造垂直森林景观，实现 “工位边的自然生态”。

2 项目参数与空间解决方案

2.1 三大园区技术参数对比

德必集团在徐汇区形成差异化产品矩阵，满足企业全生命周期需求：

参数类别	德必世纪 WE	徐汇德必易园	上服德必徐家汇 WE
项目地址	浦北路 6 号	石龙路 345 弄 27 号	文定路 218 号
建筑面积	17,612-18,000㎡	10,000-24,000㎡	未公开
楼层配置	地上 18 层	地上 7 层	地上 7 层
标准层高	3.7 米（净高 3.35 米）	平层 3.6-3.8 米LOFT 4.8-6.0 米	2.7-6.0 米（挑高空间）
电梯系统	客梯 3 部 + 货梯 1 部	客梯 4 部 + 货梯 1 部	客梯 2 部 + 货梯 1 部
空调系统	24 小时独立 VRV按流量计费	VAV 中央空调24 小时自控	VRV 空调 + 分体式独立电表控制
网络通讯	电信 / 联通 / 移动三网接入	三网覆盖 + 万兆扩容	三网融合 + 5G 覆盖
停车配置	车位 60 个月租 800 元	车位 110 个月租 400 元	车位 130 个月租 800-1200 元

德必世纪 WE作为国际数字科技中心，前身为上海科学技术出版社，改造中保留科技文化基因，设置 8 米挑高大堂及 4.2-4.8 米的低区层高，满足企业形象展示需求。徐汇德必易园主打LOFT 创意空间，6 米层高可实现 “一层价格，双倍空间”，适合文创企业打造特色办公。上服德必徐家汇 WE由意大利设计师操刀，采用垂直森林设计，每层设置悬挑绿化平台，在徐家汇核心区打造生态办公标杆。

2.2 智慧化与人性化设计

绿色科技：上服德必采用博埃里 “垂直森林” 方案，外墙绿植覆盖率超 30%，降低热辐射 20%；德必世纪 WE 应用wehome 智能系统，实现无接触通行、智慧寻车、能耗监控。

空间革新：徐汇德必易园打破封闭围合结构，打造 2000㎡开放式庭院，设置微绿地、休闲廊道；云景德必易园（冠生园路）保留原址梧桐古树，构建 “竹林绿海” 景观。

精装标准：德必世纪 WE 提供模块化精装交付，可选经理室、财务室等隔间配置；上服德必单元内预装智能灯光、电动窗帘，实现拎包入驻。

3 租赁与费用方案（500㎡企业范例）

3.1 租金结构与成本优化

基于 500㎡租赁单元，三大园区费用对比如下（单位：人民币）：

德必世纪 WE：

基础租金：5.5 元 /㎡/ 天 × 500㎡ × 30 天 = 82,500 元 / 月

物业费：28 元 /㎡/ 月 × 500㎡ = 14,000 元 / 月

综合成本：96,500 元 / 月（折合 6.43 元 /㎡/ 天）

支付方式：押三付一，高新技术企业可申请押二付一

增值服务：签约即赠 wehome 智能系统基础版（价值 2 万元 / 年）

徐汇德必易园：

基础租金：3.6 元 /㎡/ 天 × 500㎡ × 30 天 = 54,000 元 / 月

物业费：17 元 /㎡/ 月 × 500㎡ = 8,500 元 / 月

综合成本：62,500 元 / 月（折合 4.17 元 /㎡/ 天）

政策红利：文创企业认证后可享租金补贴 15%

上服德必徐家汇 WE：

基础租金：6.8 元 /㎡/ 天（南向景观单元） × 500㎡ × 30 天 = 102,000 元 / 月

物业费：33 元 /㎡/ 月 × 500㎡ = 16,500 元 / 月

综合成本：118,500 元 / 月（折合 7.9 元 /㎡/ 天）

附加价值：含税租金，赠送公共会议室 30 小时 / 月

费用类型	德必世纪 WE	徐汇德必易园	上服德必徐家汇 WE
年租金	99.0	64.8	122.4
年物业费	16.8	10.2	19.8
空调能耗费	7.2（按 10 元 /㎡/ 月）	6.0（按 10 元 /㎡/ 月）	7.5（按 12.5 元 /㎡/ 月）
停车费 (5 个)	4.8	2.4	7.2
年度总计	127.8	83.4	156.9

3.2 精细化运营成本

空调系统：德必世纪 WE 采用VRV 独立计费，夏季典型月费用约 12 元 /㎡；徐汇德必易园为 VAV 中央空调，基础费 8 元 /㎡+ 流量浮动。

停车管理：徐汇德必易园地下车位月租仅 400 元（新能源车减免 20%），世纪 WE 地面车位 800 元，上服德必配置充电桩车位（月租 1200 元）。

商业配套：园区内设零租金配套服务—— 世纪 WE 配备路演厅（200 人）、共享实验室；上服德必提供网球场、直播间；徐汇易园沿街商铺涵盖咖啡简餐、商务打印。

4 产业生态与创新服务体系

4.1 产业集群与生态链构建

德必园区通过产业垂直集聚形成生态闭环：

德必世纪 WE：聚焦数字科技核心圈层，入驻企业中数字科技占 52%（衍厚信息、慧业恒环保）、人工智能占 28%（艾哲仕）、生物检测占 20%（天传检测），形成技术交叉创新平台。

徐汇德必易园：打造文创设计联盟，聚集麦西文化（影视制作）、啦米信息（数字营销）、墨虹电商等企业，与东华大学共建 “数字面料实验室”。

上服德必徐家汇 WE：位于近代工艺美术发源地，吸引意大利家具品牌 Poliform、设计机构 YANG DESIGN 等，形成高端家居设计产业集群。

4.2 德必企业赋能体系

超越传统物业服务，构建企业成长全周期解决方案：

融资对接：联合红杉资本设立 5000 万元园区担保基金，为 A 轮前企业提供最高 300 万元过桥贷款；季度举办 “资本会客厅” 活动。

政策管家：专职团队协助企业申请 “上海市文创专项资金”（成功率达 82%）、高新技术企业认定（2024 年园区企业获补贴超千万元）。

人才链服务：与智联招聘共建文创人才库，提供定制化招聘；开设 “创意管理 MBA 班”，解决管理者能力短板。

技术赋能平台：世纪 WE 设置 “数字科技展厅”，提供 VR/AR 设备租赁；易园配备 3D 打印共享工坊，降低企业研发成本。

5 决策建议与实施路径

5.1 项目适配性矩阵分析

基于企业类型与规模的核心选址建议：

企业类型	推荐园区	单元面积	核心价值点
数字科技 / 人工智能	德必世纪 WE	300-500㎡（中高区）	张江政策覆盖 + 技术生态链
文化创意 / 工业设计	徐汇德必易园	LOFT 200-400㎡	层高溢价 + 文创补贴
高端消费品 / 设计	上服德必徐家汇 WE	150-300㎡（南向）	品牌形象提升 + 产业社交圈
初创企业（成本敏感）	徐汇德必易园	46-150㎡	成本优势 + 灵活扩租

5.2 实施策略与风险规避

分阶段入驻方案：

短期成本优化（1-2 年）：首选徐汇德必易园 LOFT 单元（200㎡实得 400㎡空间），年成本控制在 50 万元内，同步申请文创企业认证。

中期生态融入：加入 “德必 CEO 俱乐部”，参与季度产业对接会（世纪 WE 年举办 120 + 场活动），链接衍厚信息等产业链伙伴。

长期空间扩展：在世纪 WE 预留相邻单元，采用 “先租后扩” 策略（合同约定优先扩租权），应对团队规模增长。

风险控制要点：

能源成本浮动：优先选择 VRV 独立空调园区（世纪 WE），避免中央空调分摊争议。

政策时效性：在签约前完成 “科技型中小企业” 备案，确保享受 2025-2027 税收减免周期。

生态匹配度：要求德必提供同层企业清单（避免餐饮娱乐类相邻单元），保障办公环境纯粹性。

结论：德必徐汇园区以科创基因、生态办公、产业聚合、成本优势构建了企业发展的黄金三角。建议优先锁定德必世纪 WE 4 层东南向单元（当前可租面积 512.6㎡），预估月总成本 97,600 元，同步启动 “徐汇区高新技术企业” 认定，预计可降低年度综合成本 18.7%。通过入驻德必生态圈，企业不仅获得物理空间，更将融入上海科创核心动脉，实现资源链接与品牌价值的双重跃升。

上海德必集团徐汇创意园区招商招租电话：021-64398555

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