上海宝山区南大智慧城・数智南大招商综合评估报告：企业选址与租售情况分析

发布时间：2025-07-20 浏览次数：10 来源：上海创意产业园区网

上海宝山区南大智慧城・数智南大项目综合评估报告

一、核心区位价值：上海 “北转型” 战略支点

1. 战略定位与区域发展

城市级科创引擎：项目位于宝山南大智慧城西南片区，是上海 “南北转型” 核心示范区，定位为数字经济产业引领区与数字城市先行示范区。规划总面积 6.3 平方公里，产业载体 190 万平方米，承载老工业基地向科创高地转型使命，对标 “下一个漕河泾”。

产业腹地联动：东接环同济科创园，西联桃浦智创城，南融真如商业区，形成 “西北科创走廊”，集聚长三角创新资源外溢效应。

2. 立体交通网络

轨交系统：地铁 15 号线南大路站上盖（步行 40 米），规划 22 号线、26 号线等 6 条轨交，形成 “六轨交汇” 网络。

快速路网：3 分钟直达外环高速 (S20)、沪嘉高架，20 分钟至虹桥枢纽，35 分钟至人民广场，55 分钟至浦东机场。

长三角链接：依托上海西站高铁枢纽，1 小时直达南京，深度融入长三角 “一小时经济圈”。

二、项目参数与智慧配置

1. 核心建筑指标

参数类别	指标详情	附加说明
总建筑面积	13 万平方米	含双子塔（T1/T3）、独栋（D 栋）及商业裙楼（T2）
标准层高	4.5 米（首层 6.5 米，LOFT 空间达 5.5 米）	吊顶后净高 3.8 米以上
单元分割	100-4,000㎡自由组合	支持整层 / 整栋租赁
电梯系统	6 部客梯 + 1 部货梯	高峰等候时间≤45 秒
空调系统	24 小时 VRV 独立控温	按电量计费，节能模式可选
停车配置	700 个车位（含新能源充电桩）	月租 300-600 元 / 个
网络覆盖	电信 / 移动 / 联通三网光纤万兆接入	支持 5G 专网部署

2. 智慧化与生态设计

数字孪生城市：全域应用 BIM+CIM 技术，实现楼宇能耗、安防、空间使用的实时数字化管理。

绿色建筑标准：

幕墙采用钻石刻面玻璃系统，垂直遮阳扇降低能耗 20%；

绿化率近 50%，屋顶花园与 300 亩中央公园形成 “垂直森林” 生态。

三、租赁与出售方案

1. 500㎡租赁成本优化方案

市场基准价：3.5-4.0 元 /㎡/ 天（塔楼标准层）；

谈判后优惠价：2.5 元 /㎡/ 天（降幅 1.0 元），年节省 18.3 万元。

费用类型	收费标准	月费用（500㎡）	年费用
基础租金	2.5 元 /㎡/ 天	37,500 元	450,000 元
物业管理费	16 元 /㎡/ 月（前三年 8 折）	6,400 元	76,800 元
空调能耗费	≈12 元 /㎡/ 月（独立计费）	6,000 元	72,000 元
停车费（5 个）	地上 300 元 / 个	1,500 元	18,000 元
年度总计	—	—	616,800 元

成本优势：较同区位甲级写字楼（综合成本约 85 万元 / 年）降低 27%，叠加政策补贴后实际支出可再降 40%。

2. 产权出售方案

楼栋	面积（㎡）	单价（万 /㎡）	总价（万元）
A 栋整层（17 层）	1,328	3.5-4.5	4,300 / 层
D 栋独栋（5 层）	4,280	3.5	约 15,000
数智绿洲 1 号楼	9,119	3.1	约 28,269

四、产业生态与政策赋能

1. 产业集群定位

主导产业：数字经济（占比 55%），聚焦 “AI + 芯片设计”（30%）、智慧驾驶（25%）、合成生物（20%）；

头部企业：腾讯、中软国际、云骥智行（自动驾驶）、塞力斯（生物科技）等 535 家科技企业入驻，2024 年促成产业链订单超亿元。

2. 区域政策红利（2025-2027）

租金补贴：

大虹桥 “光启计划”：首年 40%、第三年 20% 租金补贴；

首店经济奖励：最高 200 万元；

人才激励：博士安居补贴 7,000 元 / 月，人才公寓 2,000 套（30-50㎡）。

3. 产业服务平台

技术共享：开放合成生物实验室、自动驾驶仿真测试中心；

金融支持：上海（宝山）科创金融服务中心提供知识产权质押贷款。

五、商业与人才配套

1. 企业级配套

商业服务：自建 3 万㎡智慧商业裙楼（含路演厅、共享实验室）；

人才社区：

“金地草莓社区” 人才公寓 2,500 余套，步行 5 分钟可达；

园区食堂（4.28 元 / 50g）、星巴克等 20 + 餐饮品牌。

2. 城市资源协同

教育医疗：同济大学沪西校区（产学研合作）、仁济医院宝山分院（三甲）；

生态休闲：300 亩中央公园、苏州河滨水步道。

六、综合优势分析与实施建议

核心价值矩阵

维度	竞争优势
区位战略	上海 “北转型” 核心 + 长三角 1 小时交通圈，政策倾斜显著
产业生态	腾讯 / 中软国际等头部企业集聚，数字经济全链条技术协作平台
成本控制	租金低于市场 27%+ 前三年物业费 8 折 + 税收返还，综合成本降幅超 40%
人才储备	同济 / 上大人才输送 + 2,500 套公寓，员工入职意愿提升 35%

董事长决策建议

空间优选策略：

租赁：锁定T1 塔楼中层南向单元（500㎡整租），享受自然采光与公园景观，层高溢价率达 30%；

购置：优先考虑 D 栋独栋（4,280㎡），单价 3.5 万 /㎡低于市场均值，适合总部型企业。

政策落地路径：

签约同步启动 “数字经济企业” 认定，叠加 “光启计划”+ 首店补贴”（首年综合补贴≈60 万元）；

对接上海（宝山）科创金融服务中心，申请研发贷贴息（利率下浮 20%）。

生态融入计划：

加入 “数智南大产业联盟”，预约 9 月工业数字化加速营（年度订单对接量超亿元）；

联合同济大学共建实验室，申请上海市产学研专项基金（最高 500 万元）。

结论：南大数智中心以战略区位红利、产业生态闭环、极致成本控制、政策叠加优势，成为企业抢占上海科创主阵地的黄金载体。

租赁方案：年综合成本 61.7 万元，叠加政策后实际支出可降至37 万元 / 年，3 年投资回报率超 220%；

购置方案：D 栋独栋总价约 1.5 亿元，长期资产增值潜力显著（周边住宅备案价达 6.6 万元 /㎡）。

上海宝山区南大智慧城・数智南大招商招租电话：021-64398555

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