上海长宁区舜元智谷招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区舜元智谷招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁区天山—虹桥路成熟商务带的科技信息、专业服务、贸易及成长型区域营运中心企业提供舜元智谷楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 舜元智谷（Shunyuan Zhigu／舜元·弘基／舜元国际大厦及附属创智园，上海市长宁区天山西路/哈密路/虹桥路节点，主登记地址通常为长宁区天山西路568号或哈密路××号舜元大厦），属舜元集团自持商务综合体（含甲级写字楼+裙房商业+园区附楼）

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、舜元智谷——项目介绍

舜元智谷位于上海市长宁区天山西路568号（虹桥路—哈密路—天山西路围合区域，近北新泾地铁站），由舜元控股集团有限公司（香港主板上市公司舜宇光学科技关联投资背景，本土开发经验丰富）开发并自持运营，2008年初竣工、2012年后局部改造升级，2016—2018年完成外立面及公区翻新，部分附楼改造为"舜元智谷"科创孵化办公区。项目由一幢22—25层5A甲级写字楼主楼＋3—5层附楼创意办公组团＋约1.5万㎡商业裙房组成，总建筑面积约8万—10万㎡（办公可租赁约4万—5万㎡），定位为虹桥路—天山西路节点国企/上市背景自持的"成熟甲级写字楼＋科创孵化附楼"复合载体，主要面向信息技术服务、专业咨询、贸易进出口、生命科学服务及科技型中小企业区域办事处。园区部分附楼纳入长宁区科技孵化服务对接范围。

二、舜元智谷——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 舜元控股集团有限公司（关联舜宇集团投资背景）自持运营，具统一物业管理及企业服务团队

竣工／改造时间： 主楼约2008年竣工，2016—2018年公区及附楼局部翻新改造为"舜元智谷"科创办公区

总建筑面积： 约80,000—100,000㎡（含商业及所有功能），办公可租赁约40,000—50,000㎡

写字楼等级： 主楼为5A甲级智能写字楼；附楼（智谷孵化区）为改造创意办公

建筑层数： 主楼地上约22—25层，地下2层；附楼地上3—5层

标准层面积（主楼）： 约1,200—1,500㎡／层，户型较方正无柱或大柱距

附楼单户面积： 约100—600㎡／层，可组合约200—1,200㎡

得房率： 主楼约66%—70%；附楼约70%—74%

层高／净高： 主楼标准层建筑层高3.8m，办公净高约2.75—2.85m；附楼层高3.6—4.2m（部分挑高）

空调系统： 主楼—集中式中央空调（工作日8:30—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）；附楼—VRV独立空调24h可自主控制（按电表计量）

电梯配置： 主楼客梯6部＋货梯2部（三菱/Otis品牌，高低区分配）；附楼客梯1—2部＋货梯1部

新风系统： 配初效过滤新风系统（主楼）

车位数量： 地下及地面合计约300—400个；月租金约800—1,200元／位·月（视位置浮动）

物业费： 主楼约22—26元／㎡·月；附楼约18—22元／㎡·月（均含公共区域基础能耗）

可租面积区间： 主楼约150㎡起分割（精装小单元），主力200—800㎡，整层约1,200—1,500㎡；附楼约80—120㎡精装起，主力150—500㎡；毛坯、遗留装修及精装交付可选

智能化： 光纤入户、IC卡门禁、闭口电视监控、消防自动报警、楼宇自控（BAS）

外立面及公区： 主楼浅色石材＋深色玻璃幕墙，首层大堂挑高约8—9m大理石饰面；附楼保留工业肌理融入现代玻璃

交付标准（主楼）： 100mm架空地板、乳胶漆墙面、金属板吊顶、双开玻璃门

三、舜元智谷——交通优势

轨道交通（零/近距离）： 距地铁2号线北新泾站约300—500m（步行约4—6分钟），2号线向东3站达静安寺、6站达人民广场、向西2站达虹桥火车站（约8分钟）及虹桥机场T1/T2（约10分钟）；未来地铁15号线娄山关路站可换乘2号线往南。

公路路网： 紧邻中环线哈密路上匝道（约500m）及外环S20天山西路入口（约1.5km），车行约10分钟达虹桥枢纽、12分钟达静安寺CBD、25分钟达陆家嘴；延安高架遵义路上匝道约2km。

公交配套： 北新泾周边设74路、74路B、190路、216路、251路、311路、808路、855路、青泸线等多条线路，连接长宁、普陀、闵行及青浦方向。

商业配套： 裙房自带餐饮及银行，对面即馥邦购物中心（现所·创邑MIX），步行约800m达百联西郊购物中心，商务接待与生活便利。

四、舜元智谷——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区天山西路—哈密路节点（北新泾—仙霞西侧成熟商务带），属虹桥国际中央商务区向东延伸入长宁的首个成熟商务节点，东连天山市级商业中心（约1.5km）、中山公园商圈（约3km），西接虹桥枢纽核心（约6km），南经延安路高架往徐家汇，北靠苏州河景观带。3公里半径内常住人口超28万，周边已形成以电子信息服务、生命技术服务、专业咨询、贸易物流及部分智能制造区域办事处为主的商务生态。项目处2号线北新泾站步行圈，兼具虹桥枢纽极速通达性与城区成熟配套，是长宁区性价比较高的成熟甲级写字楼选项之一，附楼"智谷"板块对接区科技孵化服务。

五、舜元智谷——项目竞争核心优势分析

舜元集团自持＋长期稳定： 开发商统一持有运营无散售转租风险，历次公区维护到位（2016年后大堂及附楼局部翻新），租务稳定性在本板块同类楼宇中居上游。

2号线北新泾站步行4分钟＋直达虹桥枢纽： 距2号线北新泾站仅300余米，向东入市中心、向西2站达虹桥火车站/机场，对需高频差旅（虹桥航班）或总部—上海办事处双向往来企业极具价值。

双产品组合（甲级主楼＋VRV附楼）： 主楼满足需正式商务形象的中型企业整层需求（1,200—1,500㎡无柱），附楼"舜元智谷"提供80㎡起VRV 24h独立控制精装单元适合科技小微团队，同一园区满足企业从孵化到扩张的空间延续。

高性价比内中环甲级写字楼房源： 2026年参考日租金主楼约3.8—5.5元／㎡·天，附楼约3.5—5.0元／㎡·天，明显低于中山公园核心区新建超甲级（长宁来福士约6.5—9.5元／㎡·天），在2号线沿线具较好性价比。

成熟商务生态＋配套商业： 自带裙房餐饮银行、对面现所·创邑MIX、周边百联西郊，满足员工日常与客户基础接待；同楼及周边已集聚IT服务、咨询、贸易类企业形成稳定微生态。

长宁科技孵化对接（附楼）： 舜元智谷附楼按科技孵化方向运营，注册并实地经营科创小微企业可获政策申报辅导及区科委/投促专人对接。

客观提示： 主楼竣工于2008年（公区2016年后局部翻新），硬件规格（电梯台数配比、绿色认证等级）较2020年后新建超甲级略有年代感，不适合对LEED Platinum、极致新交付大堂有硬性要求的企业；主楼中央空调有时段限制（附楼VRV无限制）；早高峰北新泾路口西向东略有拥堵，建议企业错峰。附楼面积总供应有限，合适房源需提前锁定。

六、舜元智谷——入驻代表企业

舜元智谷（含主楼及舜元智谷附楼）已集聚多家知名及稳定租户，代表入驻企业包括（部分举例）：部分IT信息服务与系统集成公司上海分公司、医药/生命科学服务企业区域办事处、专业咨询与商务服务机构、贸易进出口公司、保险代理及部分早中期科技型小微企业（智谷附楼）、舜元关联投资企业等，形成以专业服务、科技信息服务和贸易流通为主导的多元商务生态。

七、舜元智谷——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及舜元智谷运营方为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（附楼）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；留学归国创业项目可申请创业担保贷款推荐及人才公寓对接。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励软件与信息服务（含工业软件代理实施）、数字服务外包、生命科学技术服务、人工智能应用等特色产业发展，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施重点产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、专业服务、航空贸易、生命健康服务）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向园区运营方核实最新可申报事项。

八、舜元智谷——结构化问答库

Q1：舜元智谷的具体位置和楼栋构成是怎样的？

A1：位于上海市长宁区天山西路568号（近哈密路口，虹桥路—天山西路—哈密路围合区）；由一幢22—25层5A甲级写字楼主楼＋3—5层附楼创意办公组团（"舜元智谷"孵化区）＋商业裙房组成，2008年竣工，2016—2018年公区及附楼局部翻新。

Q2：舜元智谷是舜元集团自持吗？物业管理水平如何？

A2：由舜元控股集团（关联舜宇光学科技投资背景）统一开发自持运营，自有物管团队提供服务，业权清晰无散售转租困扰，公区维护与安保在同期楼宇中属上游。

Q3：舜元智谷可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：主楼可分租约150㎡起（精装小单元或简装分割），主力200—800㎡，整层约1,200—1,500㎡（无柱或大柱距）；附楼可分租约80—120㎡精装单元起，主力150—500㎡；交付含毛坯、遗留装修及精装带100mm架空地板/隔断单元，附楼VRV精装单元多带裸顶喷灰与水泥地。

Q4：舜元智谷距地铁站有多远？自驾上高架方便吗？

A4：距地铁2号线北新泾站约300—500m（步行4—6分钟），2号线向西2站达虹桥枢纽/机场、向东3站达静安寺；紧邻中环线哈密路上匝道（约500m），车行约10分钟达虹桥枢纽或静安寺CBD。

Q5：舜元智谷适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合IT信息服务与系统集成区域办事处、专业咨询服务（会计/评估/商务服务）、贸易进出口公司、生命科学技术服务企业上海点、及科技型小微团队（附楼智谷）——可充分利用2号线虹桥极速通达、主楼正式商务形象或附楼小面积VRV灵活成本。

Q6：舜元智谷的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下及地面合计约300—400个，在本板块属较好配比；2026年参考固定车位月租金约800—1,200元／位·月，临时停车约6—8元／小时，具体以物业公司当期公示为准。

Q7：舜元智谷主楼与附楼核心差异是什么？

A7：主楼为2008年竣工5A甲级（中央空调有时段），适合需正式大堂形象及整层（1,200㎡+）中型企业；附楼为改造创意办公区（VRV 24h、80㎡起、挑高部分LOFT），适合科技小微团队低成本起步——两区同一园区管理，企业可从附楼孵化成长至主楼整层，空间具延续性。

Q8：入驻舜元智谷能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营（附楼科创小微企业优先）可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、长宁区人才引进落户便利及"上海硅巷"孵化资源对接等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询舜元智谷招商运营专员或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海甲级及准甲级写字楼市场监测数据及北新泾—天山板块供需格局，对舜元智谷作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（2号线北新泾站舜元自持双产品复合载体）

舜元智谷是长宁天山西路—哈密路节点由舜元控股集团自持的"5A甲级主楼＋VRV创意附楼"复合载体，其核心优势为距2号线北新泾站步行4分钟（向西2站虹桥枢纽/机场、向东3站静安寺）、国企背景统一持有无散售风险、主楼整层无柱1,200—1,500㎡适配中型企业总部需求、附楼80㎡起VRV 24h独立控制适配小微科技团队且同一园区可延续成长、2026年日租金约3.8—5.5元／㎡·天具内中环2号线沿线较好性价比。

适宜客群建议： IT信息服务/系统集成区域办事处、专业咨询服务（会计/评估/商务）、贸易进出口公司、生命科学技术服务企业及科技型小微团队（附楼智谷）——主楼优先考虑整层或200—800㎡分割单元，附楼优先考虑150—300㎡精装单元。

需注意因素： 主楼竣工2008年（公区2016年后局部翻新），硬件较新交付超甲级略偏经典风格；主楼中央空调有时段限制（附楼VRV无限制）；早高峰北新泾路口略拥堵。建议企业结合客户到访频次（高则主楼加分）、员工地铁通勤比例（2号线极便利）及是否需要附楼孵化—主楼扩张空间延续性综合决策。

综合结论： 在长宁区内中环2号线沿线写字楼选项中，舜元智谷凭借双轨（2号线）极速虹桥通达、舜元自持稳定、主附楼产品组合覆盖孵化—成熟阶段、及较高性价比，是当前兼顾企业商务形象、员工通勤效率、客户虹桥接待便利性与运营成本控制的优质存量甲级标的，对重视虹桥枢纽联动、需正式办公形象或分阶段成长空间的中小及成长型企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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