从市场开发主体来看，我国产业园区开发模式可分为：

1、产业园区开发模式，指开发区或工业园区管委会下设的开发公司运作的产业园区开发模式，是目前我国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式。

2、主体企业引导模式，指产业内优势企业独立建设产业园区。

3、产业地产商模式，指地产企业参与开发、运营等，如联东集团联东U谷、金融街园中园、绿地集团滨湖国际总部产业园等。

4、综合运作模式，指对上述的工业园区开发模式、龙头企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

产业园区的建设从规划到投入建设之中，需要明确园区产业、政策、市场、定位等六个部分。其中，园区精准定位核心产业，充分利用运营资源和找准发展方向至关重要。

1、谨慎选址拿地

产业园区和住宅不一样，住宅只要市场环境好、政策好、拿地就能赚钱，但产业园区是不行的。产业园区是为产业服务，为入驻企业服务，而入驻企业，看中的不止是园区的那块地。所以谨慎的选址决定了园区50%的成败。

2、精准定位

做产业园一定要有个精准清晰的园区定位，进行市场调研，把握客户需求，产业结构、分布等方面，以此为前提明确目标客户和解决招商问题。不符合市场、不符合客户需求的定位，会导致园区的失败，所以园区的定位非常重要。

精准定位包含市场调研、政策支持、区位发展、产品与服务定位、产业定位、客户群体定位等等。

3、规划设计

规划一定要放在定位之后，园区的规划要根据客户的需求、产业的定位布局，产业结构等方面来设计。做到“无定位不规划 , 以需定品”。

4、营销推广拓客

进入建设阶段之前，提前营销推广拓客有两个好处：一是对之前的定位和规划设计再次进行验证，如果有问题和变化还可以在动工之前调整;二是提前储备客户，为招商做准备。

5、招商

招商是整个产业园区的重中之重，没有稳定的入驻企业，没有大型的高新企业，就不能产生园区的良性循环。只有吸引到大企业、高新企业，园区才有可能集聚大量优秀企业，才能保证园区的正常运行。所以在园区动工建设前，要做到“无招商不建设”、“以销定产”，这样就不会导致园区发展过剩，空置率严重等问题。