产业园区是经济发展的载体，伴随着经济发展和产业升级而不断进化。本文对产业园区4.0进行了系统的研究，从产业定位、产业生态、园区平台、空间产品、职住平衡、园区管理、园区服务、盈利模式及区企一体化等八个层面探讨了产业园区4.0的主要特征，描绘出第四代产业园区的“全息图像”，为新时期产业园区的谋划和升级提供启发和借鉴。

一、区企一体化

产业园区4.0打破了园区与企业传统的“产品提供者-产品购买者”的关系，通过股权合作、企业参与园区管理等措施，将园区利益与企业利益更加紧密的联系在一起：一方面，园区运营商基于的独特信息优势，选择团队优秀、前景广阔、运营顺利的优质企业，采用产业投资基金或租金/物业入股的方式进行投资，既当“房东”，又做“股东”，更加深度的参与到产业培育中，分享企业成长的红利

二、定位“四新化”

产业园区4.0通常以“新技术”、“新产业”、“新业态”、“新模式”为主要产业范围，相对于传统产业，“四新经济”对产业发展环境的要求更高，不仅需要硬环境，更需要人才、资本、服务等软性要素的匹配。

三、服务生态化

随着企业间分工的愈发明细，企业对园区服务的需求不断趋于多样化。第四代园区的服务体系已经从“园区有什么企业就用什么”向“企业要什么园区就给什么”转变，通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四个层次的园区服务体系，切实满足产业生态的需求。

四、管理智慧化

信息技术在第四代产业园区中已经得到广泛应用，通过“智慧园区”的建设，园区可以在通信、政务、产业服务、民生、节能环保等方面提供高度智慧化的管理。

五、链接平台化

相对于传统的产业园区，第四代产业园区的产业主体具有多样性和强关联性两大特征：产业主体具有多样性；产业主体间具有强关联性。

六、职住平衡化

产业特点决定了企业员工中高级白领的占比较大，同时，90后员工也开始大量出现。这些员工对生活品质要求较高，对生活配套的需求也大幅提升，职住分离、只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商和聚贤。
在规划之初就充分考虑职住平衡的问题，通过生活配套的打造，满足人们的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求，实现真正意义上的产城融合发展。

七、空间交流化

要使园区中各产业主体之间产生深度合作，空间的交流功能至关重要。仅依靠传统的会议室、报告厅、洽谈室等正式、固定的交流场所远远无法满足“四新”型企业和员工的需要。因此，在进行空间设计时，第四代产业园区通常需要在去边界化和内容生活化两方面做好文章，以便营造丰富多样、轻松愉快的交流氛围。

八、盈利多元化

由于产业园区的重资产属性，仅靠物业租售难以获得高额回报，轻重资产平衡已经成为园区商业模式的核心问题。对于第四代产业园区而言，形成轻重资产平衡的多元化盈利模式已经成为园区长远发展的必然趋势：一方面，“四新经济”本身对于园区服务和资本服务具有较高的需求，为资本、园区服务等轻资产业务的开展创造条件；
另一方面，在产业发展的不同时期，园区需要对产业生态要素进行动态管理，销售去化比例过高不利于园区产业生态的维护。因此，形成轻重平衡，兼顾长期回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可持续发展的基础