产业园区运营最有效的全新模式!

产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别,其管理及开发是一个充满智慧的过程。


1984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。

园区的五种不同的运营模式

1. 政府运营模式


这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联,但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。


2. 投资运营模式


投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。


这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

产业园区运营最有效的全新模式

3. 服务运营模式


随着经济的发展,只是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。


4. 土地盈利模式


随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。


5. 产业运营模式


一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。


园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。


例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

产业园区运营最有效的全新模式

园区不同发展阶段的模式分析


所谓产业园区,实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段:


第1阶段: 生产要素聚集


发展阶段:要素群集阶段;


核心驱动:由政府的优惠政策等外力驱动;


产业聚集动力:低成本导向,由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入,但要素低效率配置;


主要产业类型发展需求因素:低附加值、劳动密集型传统产业;


产业空间形态:纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局,单个企业或同类企业聚集。


园区功能:加工型、单一的产品制造、加工;


园区增值方式:可称之为工业产品“贸—工—技”,其增值手段主要是“贸易链”,即通过与区内外,国内外的贸易交换获取附加值;


与城市发展的空间关系:基本脱离;


代表园区:我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。


第2阶段: 产业主导特征


发展阶段:产业主导阶段;


核心驱动力:内里外力并举,即政府和企业市场竞争力驱动双重作用;


产业聚集动力:产业链导向,各种生产要素重新整合,形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件;


主要产业类型:外向型的产业,其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀;


产业发展需求因素:一定的配套服务和研发能力,这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持,园区内企业自身创新能力较弱;


产业空间形态:纯产业区,在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局;


园区布局:以产品制造为主;


园区增值方式:人们对园区活动的关注顺序是:工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”;


与城市发展空间关系:相对脱离;


代表园区:我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。

第3阶段: 创新突破阶段


发展阶段:创新突破阶段;核心驱动力:内里为主,技术推动,企业家精神;


产业聚集动力:创新文化;


主要产业类型:技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域;


产业发展需求因素:高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务,园区自身创新能力不断增强;


产业空间形态:产业社区,产业间开始产生协同效应,在空间上形成围绕产业集群同层布局;


园区功能:研发型、科技产业型、制造、研发复合功能;


园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”,其增值手段主要是创新链;


与城市发展空间关系:相对耦合(中枢辐射);


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