上海古北SOHO招商中心招商租赁综合评估报告

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一、古北SOHO——项目介绍

二、古北SOHO——项目参数

• 开发商／投资商／运营方： SOHO中国（上海古北SOHO置业有限公司），北京搜厚物业管理有限公司（SOHO旗下）统一管理运营
• 竣工时间： 2019年竣工并投入运营
• 总建筑面积： 约133,842㎡（办公约80,000㎡，商业及配套约20,000㎡）
• 写字楼等级： 5A甲级智能写字楼（LEED金级预认证/绿色三星）
• 建筑层数： 4栋塔楼，地上最高27层（T1/T2约27层，T3/T4约20-24层），地下3层
• 标准层面积： 约1,200—1,600㎡／层（T1/T2较大，T3/T4略小），户型方正
• 得房率： 约70%—75%（因空中连廊与退台设计，实际使用体验优于传统塔楼）
• 层高／净高： 标准层建筑层高4.05m，办公净高约2.8—3.0m；首层大堂挑高约9—10m
• 空调系统： VAV变风量中央空调＋PM2.5过滤新风系统（工作日8:30—18:30，周六上午，超时加时计费）
• 电梯配置： 每栋楼客梯6—8部＋货梯2部（通力/三菱高速电梯，智能群控）
• 车位数量： 地下合计约850—900个；月租金约1,200—1,500元／位·月
• 物业费： 约32—38元／㎡·月（含公共区域基础能耗、空调基本用电及高标准保洁安保）
• 可租面积区间： 约150㎡起分割（SOHO定制精装或标交），主力200—800㎡，整层约1,200—1,600㎡；毛坯、定制精装及共享办公可选
• 智能化： 万兆光纤（多运营商）、人脸识别门禁、楼宇自控（BAS）、智能停车系统
• 外立面及公区： 隈研吾设计“峡谷”造型，铝板与玻璃幕墙交错，空中连廊连接四栋塔楼，首层大堂挑高石材配艺术装置
• 交付标准： 150mm网络架空地板、创意裸顶喷灰或乳胶漆墙面、VAV风口预留、玻璃门

三、古北SOHO——交通优势

• 轨道交通（双轨交汇）： 距地铁10号线伊犁路站约400—600m（步行5—8分钟），距地铁15号线红宝石路站约300—500m（步行4—6分钟）；10号线直达虹桥枢纽（约15分钟）、南京东路/新天地，15号线直达长风生态商务区/紫竹高新区，可换乘2号线娄山关路站（约1km）。
• 公路路网： 紧邻延安高架路古北出口（约500m）及内环高架中山西路匝道（约1.5km），车行约15分钟达虹桥枢纽及虹桥机场T1/T2，20分钟达人民广场/静安寺，25分钟达陆家嘴。
• 公交配套： 延安西路红宝石路站、红宝石路古北路站设57路、141路、311路、737路、748路、806路、827路、911路等，连接长宁、闵行、徐汇及市中心方向。
• 商务配套： 自带商业街区（精品咖啡/轻餐/银行），步行约300—800m达古北壹号、高岛屋百货、黄金城道步行街（日韩餐饮/超市）、尚嘉中心，满足高端外籍人士及商务精英的生活与接待需求。

四、古北SOHO——区位介绍

五、古北SOHO——项目竞争核心优势分析

• SOHO中国自持＋隈研吾“峡谷”地标设计： 由SOHO中国统一持有运营无散售风险，隈研吾操刀的四栋塔楼＋空中连廊“峡谷”形态极具辨识度，获LEED金级认证，打破传统封闭写字楼模式，提供开放式立体街区办公体验，品牌形象溢价极高。
• 古北国际社区核心＋双轨交汇（10/15号线）： 位于上海最成熟国际社区腹地，周边高净值人群与外籍高管密集，距10号线伊犁路站与15号线红宝石路站均步行5-8分钟，双轨覆盖虹桥枢纽与南北科创走廊，通勤便利性在古北板块无出其右。
• 4.05m层高＋高得房率＋灵活空间： 标准层高4.05m高于周边老旧甲级（3.6—3.8m），配合70%—75%得房率及空中连廊设计，空间利用率与舒适度显著优于传统塔楼；整层1,200—1,600㎡适配中型总部，小面积分割灵活。
• 纯粹国际化微生态溢出： 同圈层聚集大量外资企业、高端律所、咨询公司及品牌贸易总部，周边黄金城道提供顶级生活配套（日料/烘焙/超市），对依赖外籍人才与高端客户的企业具有极强吸引力。
• 持有成本相对合理（板块稀缺性）： 2026年参考日租金约5.0—8.5元／㎡·天（视楼层/朝向），虽高于长宁天山板块，但低于静安寺/南京西路核心区（约8—12元），考虑到古北板块新建供应极度稀缺及国际化圈层价值，性价比在高端市场中凸显。

客观提示： 项目紧邻延安高架，部分低区单元可能存在轻微噪音（双层中空玻璃已做隔音处理）；中央空调有时段限制（加班需付加时费）；古北板块早晚高峰地面道路（如延安西路/古北路）较拥堵，建议优先利用地铁通勤；商业体量相对精致而非大型Mall，适合轻商务接待。

六、古北SOHO——入驻代表企业

七、古北SOHO——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 长宁区依托“虹桥源头”优势，为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、“惠才包”服务及商事登记帮办；海归及高层次创业项目可申请创业补贴、初创社保补贴及赛事资助对接。
• 科技创新与数字化转型引导： 鼓励数字经济、人工智能应用、生命健康、专业服务数字化等项目，对建设企业技术中心、参与标准制定、概念验证中心给予专项发展资金方向支持；符合条件的可纳入高企及“专精特新”培育并享受张江高新区长宁园专项申报指导；长宁区提供科技创新券、上云用数赋智补贴。
• 人才引进与安居服务（虹桥人才荟／宁聚计划）： 实施“虹桥人才荟”与“宁聚”计划，为符合条件的核心人才提供落户便利、海外人才工作许可“单一窗口”、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓（古北板块稀缺房源优先配租）及租房补贴指引、外籍人士医疗教育配套（对接协和/耀中等国际学校资源）。
• 产业与总部功能培育（总部经济/专业服务）： 对符合长宁区重点产业发展方向（总部经济、专业服务、数字贸易、时尚消费）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参展补贴、出海服务对接、知识产权维权援助及场景开放等方面给予指导与配套支持。

八、古北SOHO——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A级（长宁古北国际社区核心 隈研吾“峡谷”地标 SOHO自持 10/15号线双轨交汇）

古北SOHO是长宁区古北国际社区由SOHO中国统一自持的2019年新建5A甲级综合体（约13.4万㎡），其核心优势为隈研吾设计的“峡谷”立体街区形态具极高商务辨识度与LEED金级绿色认证、距10号线伊犁路站与15号线红宝石路站双轨步行5-8分钟、4.05m层高＋70%—75%得房率提供优越空间体验、地处上海最成熟国际社区腹地（外籍高管/高端配套密集）。2026年参考日租金约5.0—8.5元／㎡·天，虽高于长宁天山板块，但考虑到古北新建供应极度稀缺及国际化圈层价值，在高端市场中具独特竞争力。同楼聚集外资律所/咨询/品牌总部形成高能级微生态。

适宜客群建议： 跨国企业区域总部、高端专业服务机构（红圈律所/四大咨询分支）、品牌贸易总部（时尚/美妆/奢侈品）、医疗健康及金融投资机构——优先考虑整层1,200—1,600㎡或带连廊景观的特色单元。

需注意因素： 紧邻延安高架部分低区或有噪音（需确认隔音效果）；古北地面道路早晚高峰拥堵（建议地铁通勤）；商业体量精致非大型Mall。建议企业结合外籍员工居住分布、客户接待层级及对办公环境美学的高要求进行决策。

综合结论： 在上海长宁古北板块办公载体选项中，古北SOHO凭借SOHO自持稳定、隈研吾地标形象、双轨交通便利、纯粹国际化社区氛围及稀缺的新建甲级供应，是当前兼顾企业国际品牌形象、外籍人才吸引、高端客户接待与舒适办公体验的优选标杆，对重视“古北”地缘价值与现代化办公环境的跨国企业及高端服务业具极高选址价值。

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