上海宝山区金地威新产业园区招商综合评估报告：项目招租与企业选址决策分析

发布时间：2025-07-27 浏览次数：13 来源：上海创意产业园区网

上海宝山金地威新智造园项目投资评估报告

一、上海宝山区金地威新产业园区报告说明

报告用途：本报告旨在为企业高层提供上海宝山金地威新智造园项目的全面评估，为产业园区选址决策提供专业依据。

编制对象：企业董事长、战略投资部及管理层。

数据时效：数据更新至 2025 年 7 月，政策条款依据最新《公平竞争审查条例》编制。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组（基于 10 年产业园区咨询经验及金地威新项目深度调研）。

上海宝山区金地威新产业园区招商招租电话：021-64398555

二、上海宝山区金地威新产业园区项目总体介绍

金地威新宝山智造园是金地商置集团开发运营的高端产业园区，位于上海市宝山区宝山工业园区核心区域，东临长江黄金口岸及吴淞口国际邮轮港。项目总建筑面积11 万平方米，占地面积逾 7 万平方米，由 25 栋专业建筑组成，打造了集智能制造、研发生产、基地创新、商业配套于一体的高标准产业基地。

园区秉承 “产城融合” 理念，在宝工园构筑 “上海新兴产业智造高地” 的方向指引下，从规划伊始就注重生态与产业的协同发展。项目西临潘泾河，借助天然水系优势打造了亲水园林组团式布局，部分产品设置顶层露台花园，形成了生态绿色制造园区的环境特色。建筑立面采用泛工业 + 现代简约风格，体现了科技与工业设计的融合。

在产品设计上，园区提供三大主力产品类型：大跨通用厂房、独栋通用厂房、双拼通用厂房，面积区间从 800 至 6,800 平方米，满足不同规模企业的空间需求。其中大跨通用厂房首层层高达到 7.9 米，并专设牛腿柱，可装载 10 吨行车，专为大型制造企业量身定做；其他产品的首层层高也达到 7.2 米，为生产研发提供充足空间。

三、上海宝山区金地威新产业园区区域产业分析与定位

（一）宝山产业规划背景

宝山工业园区是上海市重点发展的先进制造业主阵地，定位为 “上海新兴产业智造高地”。园区重点发展环境友好型产业，实现 “绿水青山就是金山银山” 的发展理念。在区域产业布局上，宝山区形成了以新材料、机器人及智能装备、新一代信息技术三大产业为主导的产业体系，2024 年三大产业规模突破 1，500 亿元，战略性新兴产业产值占比达到 40% 以上。

（二）园区产业定位

金地威新宝山智造园精准对接区域产业规划，重点聚焦三大产业方向：

新一代信息技术：重点引进集成电路、人工智能、物联网等领域企业

生物医药及生命健康：聚焦高端医疗器械、创新药物研发等细分领域

高端装备制造：引入智能装备、环保设备等先进制造企业

同时，园区还兼顾邮轮经济配套产业，与吴淞口国际邮轮港形成产业联动。在产业选择上，园区优先引入低碳环保、技术密集、高附加值的产业类型，严格限制高污染、高能耗产业入驻。

（三）发展目标

园区致力于打造 “以先进制造业为主体、战略性新兴产业为引导、现代服务业为配套” 的综合性产业平台，成为上海产城深度融合的标杆典范。通过产业链上下游企业的集聚，形成协同发展的产业生态，推动区域产业升级和高质量发展。

产业方向	重点细分领域	符合区域规划	载体适配性
新一代信息技术	集成电路、人工智能、物联网	★★★★★	★★★★☆
生物医药及生命健康	高端医疗器械、创新药物研发	★★★★☆	★★★★☆
高端装备制造	智能装备、环保设备、精密仪器	★★★★★	★★★★★
邮轮经济配套	高端零部件、技术服务	★★★☆☆	★★★☆☆

四、上海宝山区金地威新产业园区产业聚集情况

金地威新宝山智造园已吸引了一批高质量企业入驻，形成了良好的产业聚集效应。目前已入驻的代表性企业包括：

医疗健康领域：北昂医疗（医疗设备制造）、爱尔博（医疗器械）、曌靓生物（生物技术）

高端制造领域：上海兰凯机械制造（精密机械）、上海承琢（智能装备）

技术工程领域：英威思（工业自动化）、上海赛奥分离技术工程（环保技术）

园区周边已形成跨国公司集群，包括西门子、东芝、三菱、拜耳、日立等全球知名企业，产业基础雄厚。这些企业为园区提供了产业链配套支持，加速了园区内企业的技术升级和产品创新。

在产业链整合方面，园区积极推动企业协同和资源共享，通过定期举办产业对接会、技术研讨会等活动，促进上下游企业合作。同时，借助金地集团全国布局的产业资源，为入园企业提供跨区域产业协作机会，帮助企业拓展市场空间。

五、上海宝山区金地威新产业园区交通与区位优势

（一）公路交通网络

园区位于宝山区金石路与潘泾路交汇处东侧，地处宝山工业园区核心板块。项目周边拥有 **“三横三纵”** 的地面交通网络，紧邻沪太路、潘泾路、蕴川公路等城市主干道。可快速接驳S7、S16、S22、富长路北延伸段、G1503黄浦江越江隧道等 5 大高速干道。通过 G1503 上海绕城高速可便捷连接上海市区及长三角其他城市，交通区位优势显著。

虹桥枢纽：车程约 35-40 分钟

浦东机场：经绕城高速约 60 分钟

长三角城市圈：1-2 小时覆盖苏州、无锡、嘉兴等城市

（二）轨道交通系统

项目周边轨道交通网络发达，现有及规划中的线路包括：

地铁 1 号线：富锦路站（近期规划北延增设金石路站，距园区 3 公里内）

地铁 3 号线：江杨北路站

地铁 7 号线：美兰湖站

区域中运量 T1 线：罗罗线（规划中）

（三）公交与区域联动

园区周边设有宝山 81 路、宝山 89 路、宝山 93 路、宝山 95 路等多条公交线路，连接各轨交站点。作为上海北部门户，园区可辐射长三角核心城市群，为企业的区域业务拓展提供便利条件。同时，依托宝山沿江优势，园区可快速连接吴淞口国际邮轮港，为发展邮轮配套产业提供独特区位支持。

六、上海宝山区金地威新产业园区项目核心参数

金地威新宝山智造园在建筑参数、空间设计和硬件配置上充分考虑了高端制造企业的生产研发需求，提供灵活多样的空间解决方案。

参数类别	技术指标	企业价值
建筑类型	大跨通用厂房 / 独栋通用厂房 / 双拼通用厂房	适配不同规模企业需求
单元面积	863-7,000㎡（可分租）	灵活组合，避免空间浪费
层高设计	首层 7.2-7.9m / 二层及以上 5m	满足大型设备安装需求
承重能力	首层 2 吨 /㎡/ 二层及以上 800kg/㎡	支持重型制造产线布局
货梯配置	2T 货梯 + 牛腿柱（10 吨行车）	提高大型设备装卸效率
配电容量	总容量 8,000KVA	保障高能耗设备稳定运行
空调系统	分体空调 / 24 小时独立控制	按需使用，降低能耗成本
网络接入	电信 / 联通 / 移动三网覆盖	保障数据传输稳定性
交付标准	毛坯交付（可按需定制）	降低二次改造成本

（一）空间设计特点

园区产品设计充分考虑了不同类型企业的需求：

小独栋：面积 2,775㎡，单层 979㎡

大独栋：面积 3,655㎡，单层 1,218㎡

大跨通用厂房：面积 3,630㎡，单层 1,210㎡

小多层通用厂房：面积 5,178㎡，单层 1,726㎡

大多层通用厂房：面积 6,778㎡，1-2 层 1,936㎡，顶层 968㎡

所有户型均采用方正设计，空间利用率高；部分产品设有顶层露台，电梯直达，打造企业专属空间；专业设备吊装口设计便于大型设备安装；客货梯动线分流确保作业安全高效。

（二）能源与环保系统

园区践行绿色发展理念，按照生态园区标准规划建设，注重绿化景观与生产空间的融合。项目采用节能建材和智能照明系统，降低企业日常运营能耗。在环保合规性方面，项目为104 工业地块，符合国家产业政策要求，可依法办理环评手续，为制造企业提供合规经营保障。

七、上海宝山区金地威新产业园区周边竞品分析

宝山工业园区内主要产业园区包括上海钱国、锦秋工业园、上海月杨工业园区、上海大学科技园区、上海宝昶工业园等。金地威新宝山智造园在硬件配置、运营服务和产业生态方面具有明显竞争优势。

对比项目	金地威新宝山智造园	月杨工业园区	宝昶工业园	大学科技园
层高 (首层)	7.2-7.9m	6.5-7m	6m	4.2-5m
承重 (首层)	2 吨 /㎡	1.5 吨 /㎡	1 吨 /㎡	500kg/㎡
货梯配置	2T 货梯 + 10 吨牛腿柱	2T 货梯	1T 货梯	无
物业运营	金地物业（全国 TOP10）	本地物业公司	业主自管	校属物业
产业聚集	高端制造 / 生物医药集群	传统制造为主	中小企业混合	科创小微为主
商业配套	园区内餐饮 / 便利店 / 共享会议	基础配套	无	依托大学城
专业服务	产业资源对接 / 政策申报	有限服务	无	创业辅导

通过对比可见，金地项目的核心优势体现在：

硬件规格领先：层高、承重、货梯配置均高于区域平均水平，满足高端制造企业特殊需求

产业生态完善：聚焦新兴产业，企业协同性强，非传统工业园区的简单企业聚集

专业运营保障：金地物业提供全国标准的产业服务，非本地小型物业可比

八、上海宝山区金地威新产业园区项目竞争核心优势

（一）产业载体硬件优势

空间适配性：7.9 米层高 + 2 吨 /㎡承重 + 10 吨牛腿柱设计，解决了大型设备制造企业的生产空间痛点

灵活组合方案：提供 863-7,000㎡多种面积组合，支持企业按需扩展，降低初期成本

生产友好设计：客货分流、独立吊装口、高规格配电（8,000KVA）等细节提升生产效率

（二）产业生态圈优势

金地威新依托金地集团和金地商置双上市平台资源，构建了全国性的产业生态网络。在宝山项目中，园区重点打造三大产业服务平台：

产业链对接平台：定期举办细分行业技术对接会，促进企业间合作

产学研合作平台：与上海大学、宝山科创研究院等机构建立合作，推动技术转化

政策服务平台：专业团队协助企业申报政府扶持资金和资质认证

（三）专业运营服务优势

园区由金地物业提供专业化管理服务，该企业是中国物业服务百强企业服务质量 TOP10。服务内容包括：

生产保障服务：24 小时设施维护、电力系统监控、应急预案管理

企业增值服务：共享会议中心、产品展示空间、仓储物流对接

人才生活服务：班车接驳、餐饮配套、健身设施等

九、上海宝山区金地威新产业园区商业与生活配套

金地威新宝山智造园注重产城融合，提供全方位配套服务，解决企业及员工的后顾之忧。

（一）园区商业服务

基础配套：员工食堂、精致餐饮、喜士多便利店、咖啡厅

商务服务：共享会议中心、多功能报告厅

生活服务：健身房、园区班车（接驳轨交站点）

（二）人才居住配套

园区周边布局多个高品质人才公寓项目：

旭辉城：综合社区，含居住与商业

霄云湾：青年人才长租公寓

万科启辰：品牌开发商运营的人才社区

（三）教育资源

上外附属宝山双语学校：九年一贯制公立学校

金茂上海旗舰学校：12 年制国际化学校

（四）区域商业中心

北郊商业综合体：区域级商业中心

罗店上坤上街：社区商业街区

美兰湖商圈：高端商业配套

十、上海宝山区金地威新产业园区产业扶持政策

根据国家《公平竞争审查条例》要求，本报告仅推荐与税收无关的合规扶持政策。金地威新宝山智造园可协助企业申请以下产业支持：

设备投入补贴：对符合条件的先进生产设备投入，给予最高 20% 的购置补贴（上限 500 万元）

研发投入奖励：对年度研发投入增长 15% 以上的企业，按增长部分 10% 给予奖励

人才引进支持：纳入宝山 “卓越工程师计划” 的企业，可获人才公寓租金补贴（30% 租金减免）

高新技术认定奖励：对首次认定为国家高新技术企业的入驻企业，给予一次性 50 万元奖励

同时，园区提供专属企业服务：

租金梯度减免：根据企业产值强度与科技含量，提供 6-12 个月免租期

产业基金对接：金地产业资本优先投资园区内高成长企业

政策申报辅导：专业团队协助申请上海市专项扶持资金（如战新产业、专精特新等）

十一、上海宝山区金地威新产业园区租赁解决方案（2000㎡）

基于 2000 平方米的租赁需求，结合当前市场行情，提供以下租赁方案：

（一）基础租赁条款

租赁面积：2，000 平方米（多层厂房二层空间）

租赁单价：1.2 元 / 平方米 / 天（市场竞争力价格）

合约周期：3 年起租（建议 5 年锁定成本）

免租期：3 个月装修期（视企业投资强度可延长）

（二）费用组成

月租金：2，000㎡ × 1.2 元 /㎡/ 天 × 30 天 = 72,000 元 / 月

物业费：3.3 元 /㎡/ 月 × 2，000㎡ = 6,600 元 / 月

空调能耗：分体空调，独立电表计量（预估夏季峰值 15 元 /㎡/ 月） ≈ 30,000 元 / 月

停车费：固定车位 300 元 / 个 / 月（建议配比：1 个 / 200㎡） ≈ 3,000 元 / 月

（三）增值服务方案

空间定制：金地商置提供隔墙改造、办公区装修的一站式服务（成本价施工）

设备搬迁补贴：对搬迁设备价值超 500 万元的企业，提供最高 20 万元搬迁补贴

产业资源对接：入园即纳入金地产业生态圈，优先对接上下游合作企业

（四）成本控制建议

阶梯式租金：采用 “前低后高” 模式（如首年 1.0 元，次年 1.2 元，第三年 1.5 元）

能耗优化：参与园区绿电计划，享受夜间谷电折扣（22：00 - 次日 6：00 电费减半）

政策组合申请：通过金地政策团队申报宝山智能制造专项，最高可获 200 万元设备补贴

结语

金地威新宝山智造园凭借高标准硬件配置、战略性产业定位和金地集团专业运营能力，已成为北上海智能制造领域的标杆园区。项目在宝山工业园区的核心区位、适配高端制造的物理空间、完善的产业链生态以及全方位的企业服务体系，为技术密集型制造企业提供了理想的发展平台。

建议企业把握宝山产业升级机遇，利用园区合规政策支持，通过租赁方案降低初期成本，同时借助金地全国产业网络拓展市场空间。本项目特别适合寻求产能升级、技术转型或区域总部布局的先进制造企业入驻。

数据溯源：：金地威新官方资料、宝山区政府公开信息

上海宝山区金地威新产业园区招商招租电话：021-64398555

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