上海同心德必运动LOFT招商中心招商租赁综合评估报告

上海同心德必运动LOFT招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为广告传媒、创意设计、数字内容、体育科技、文体培训及科技服务类中小企业，提供杨浦区同心德必运动LOFT（德必集团"运动·创意"主题园区）老厂房改造创意办公载体的硬件参数、交通时效、产业适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海杨浦区控江路/黄兴路板块市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月29日

一、同心德必运动LOFT｜项目介绍

同心德必运动LOFT是德必集团（300947.SZ）旗下"运动·创意"主题产业园之一，位于上海市杨浦区黄兴路1675号（近国定路、邯郸路，属五角场城市副中心南侧辐射带），由原上海某老厂房（ historically 上海自行车厂关联旧址/纺织机械配套厂房）改造焕新而成，2013年前后整体投入运营并持续迭代。园区由多栋3～5层低密度花园式办公楼围合而成，保留红砖墙、钢结构屋架及老式行车梁等工业遗存元素，融入运动主题涂鸦、迷你篮球场、跑道及垂直绿化，绿化率约30%以上。项目定位"大创智延伸带文科创+运动主题融合园"，地处杨浦区腹地——五角场城市副中心以南1.5km，复旦、同济、上理工"大学路—大创智"科创走廊节点，距地铁10号线国权路站/五角场站约1.0～1.5km（接驳公交或骑行5～8分钟），是杨浦中环周边性价比较高的花园式创意办公载体，已吸引广告传媒、UI设计、软件外包、体育科技小微团队及文创工作室集聚，与大创智数字内容产业形成互补联动。

二、同心德必运动LOFT｜项目核心参数

地理位置： 上海市杨浦区黄兴路1675弄（近国定路/邯郸路，邮编200433），部分文献记为黄兴路1675号同心园·德必运动LOFT

竣工/改造时间： 原工业厂房始建于上世纪，德必整体改造焕新投运约2012—2013年，近年局部公区翻新

建筑形态： 3～5层低密度花园式办公楼（A～E栋及局部独栋），部分楼栋带LOFT夹层（层高5.0～6.5m）或退台露台，保留老厂房大跨区（无柱区少见但部分组团有局部高挑区约5～7m）

总建筑面积： 园区总体约1.8万～2.5万㎡（各资料记载略有差异）

标准层面积： 约200～500㎡/层，独栋总建面约300～900㎡

标准层高/净高： 标准层高约3.3～4.2m，LOFT/局部高挑区层高约5.0～6.5m，吊顶后净高约2.7～3.0m（普通层）/LOFT上层约2.1～2.2m

得房率： 约64%～72%（花园式园区实际使用率较高）

可租面积： 50～80㎡（迷你创业间）～500㎡（整层），整栋可谈约300～900㎡；支持平层/LOFT/独栋多种分割

交付标准： 精装修带家具拎包入驻（含VRV独立空调、网络点位、轻质隔断）、遗留装修或简装毛坯三种选项

空调系统： 各户独立VRV空调或分体空调系统，24小时分户控制、独立计量电费，无中央空调时段限制

电梯配置： 主要楼栋配客梯1部（部分3层以下楼栋仅疏散楼梯或保留老货梯装饰性使用）

停车配套： 园区内设地面及少量地下车位约50～80个，月租金参考约350～550元/位·月（先到先得，高峰紧张），周边道路夜间依规停放；临停约5～8元/时

物业费： 约10～16元/㎡·月（视具体房源及服务包，含公共区域保洁、安保、绿化及基础能耗）

网络通信： 电信、联通、移动三线接入，公共区域Wi-Fi覆盖

园区配套： 共享会议室（8～30人）、水吧/休息区、迷你篮球场/羽毛球发球区/跑道（运动主题）、屋顶花园、快递柜、24小时安保监控

物管公司： 德必集团下属物业服务中心

三、同心德必运动LOFT｜交通优势

轨道交通： 距地铁10号线国权路站约1.0km（步行约13～15分钟，乘118路/60路公交或骑行5分钟）、距地铁10号线/18号线五角场站约1.5km（公交55路/61路/850路或骑行8～10分钟）、距地铁8号线黄兴路站约1.8km（公交90路/842路或车行约8分钟）。乘10号线向东2站达南京东路（换2号线）、3站达豫园/老西门，向西至虹桥路可换乘3/4/9号线往徐家汇/浦东。

高铁/航空： 距上海火车站车行约20～25分钟（地铁4号线转10号线约35分钟），距虹桥枢纽车行约35～45分钟（经中环—嘉闵高架或内环—延安路高架），距浦东机场车行约50～60分钟。

城市快速路： 紧邻中环高架黄兴路上/下口（约800m）、内环高架（黄兴路—周家嘴路上口约2km）、邯郸路（接中环及逸仙路高架），车行10分钟达五角场万达/合生汇、15分钟达鞍山/控江路商圈、25分钟达虹桥路方向或陆家嘴（经新建路隧道—中环）。

公交配套： 黄兴路国顺路站（60路、118路、142路、307路、325路、538路、713路、819路、842路、991路等）步行2～3分钟，串联杨浦各高校、地铁站点及虹口部分区域。

四、同心德必运动LOFT｜区位介绍

项目坐落于杨浦区黄兴路—国定路板块（五角场街道与控江路街道交界南侧），属上海"大创智创新发展示范区"南延节点——北望五角场城市副中心（复旦、同济、上外贤达等高校集聚，合生汇/万达商业），南接鞍山新村成熟住区，西靠大学路文创街（步行/骑行约10分钟），东临黄兴公园及中环。所在区域被纳入杨浦国家双创示范基地核心辐射范围，周边环绕复旦大学（邯郸校区步行约15分钟）、同济大学（车行约10分钟）、上海理工大学复兴路校区（约3km）、上海体育大学（原上海体院杨浦校区约4km），对从事数字内容、广告设计、体育科技、UI/UX设计、软件外包及文创类企业具有"高校人才零距离＋大创智产业生态联动＋住区职住平衡"三重价值。杨浦区重点引导在线新经济、智能制造与设计服务，园区企业可对接大创智企业服务圈资源。

五、同心德必运动LOFT｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

大创智南延花园式运动主题园＋低准入门槛： 50～80㎡起精装带家具拎包入驻，2026年市场主流报价约2.2～3.5元/㎡·天（视楼层/装修/挑高），较五角场新建甲级写字楼（如合生国际/万达部分约4.5～6.0元/㎡·天）低约30%～40%，适合预算敏感的成长型文创与科技服务企业。

24h独立VRV空调＋LOFT挑高选项： 支持全天候分户控制无时段限制；部分房源带5～6.5m挑高可做LOFT双层（上层储物/样衣展示/小型休息区），适配设计工作室空间创意表达及小型摄制排练需求。

老厂房园林化改造＋运动主题文化： 围合庭院、红砖肌理、迷你球场/跑道营造低干扰创作+活力氛围，有别于商务写字楼压抑感及纯毛坯厂房粗糙感，有助吸引保留年轻创意人才。

德必社群＋大创智双创资源联动： 德必提供"政策管家"（高企/文创资金申报辅导）、创业沙龙；园区距大学路文创街及大创智企业服务中心车程8～10分钟，可参与大创智政策宣讲、双创赛事及人才专场招聘。

高校人才与住区职住平衡： 复旦/同济/上理工步行或骑行范围内，校招便利；黄兴路沿线大型住区（控江、鞍山）租房成本低于市中心，有利初创团队招聘保留。

需注意的客观局限：

非地铁上盖（最近10号线国权路站步行约13～15分钟或公交衔接），无地铁0距离便利，建议核实核心团队通勤接受度或提供短驳/公交方案。

园区体量中等（约1.8～2.5万㎡）、无超甲地标昭示性及大型内置商业，不适合需城市级地标门牌的金融前台或大型总部。

部分楼栋为老厂房改造，公区档次低于新建5A甲级产品；地面车位总量有限（先到先得，比赛日/高峰紧张）。

早晚高峰黄兴路—国定路口及中环黄兴路上口偶有缓行，建议货运安排平峰。

六、同心德必运动LOFT｜入驻代表企业生态（参考）

园区以小微文科创、软件服务及体育文创为主，典型入驻含：

广告与数字传媒： 品牌设计工作室、展览展示公司、短视频拍摄筹备办公室

信息技术服务： 软件外包团队、UI/UX设计工作室、小程序开发工作室

文创与设计： 插画/平面设计工作室、独立出版/文创品牌、摄影工作室（部分低噪可接受）

体育科技与文体： 体育APP后端小微团队、运动装备设计工作室、合规备案文体培训机构

园区配套： 德必园区运营服务中心、简餐/自动售货机、共享会议室、迷你运动区

七、同心德必运动LOFT｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业可通过园区运营方及杨浦区科委、杨浦区文创办、大创智企业服务中心、控江路/五角场街道企业服务窗口对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

科技创新服务： 协助科技型企业申报高新技术企业认定、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；辅导申报杨浦区及市级专精特新、高新技术成果转化项目及研发费用加计扣除政策解读；链接"大创智"共性技术平台信息、复旦/同济校企联合实验室参观及对接指引。

文创与创业服务： 为符合条件的文创及初创企业介绍上海市文创资金（市级）及杨浦区文创配套申报通道（重点支持数字内容、创意设计方向）、创新型中小企业评价辅导、知识产权快速预审及维权指引；支持申请杨浦区"创业之星"大赛及德必园区入孵辅导。

人才发展服务： 对接杨浦区"3310"人才计划（杨浦海外高层次人才及重点机构人才）申报辅导、重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务；协助申请区内人才公寓配租（含杨浦区人才安居相关政策及大创智人才社区信息）、外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；可联动杨浦区人才服务中心。

产业与贸易便利化服务： 依托大创智在线新经济产业基地，为企业介绍中小企业数字化转型诊断服务、在线文娱出海合规研讨、文创市集及进博会配套展区报名信息。

园区增值服务： 工商注册变更代办、政策宣讲培训会（德必"政策管家"）、银企对接推介、财税法务资源匹配、共享会议室预约、运动场馆企业团购折扣等企业全生命周期基础服务。

八、同心德必运动LOFT｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

强烈推荐入驻： 广告传媒与设计工作室、UI/UX设计团队、数字内容小微团队、体育科技/运动装备设计工作室、软件外包团队——可最大化大创智南延花园办公、50㎡超低起租门槛、24h VRV弹性使用、LOFT挑高空间及德必社群/杨浦双创政策辅导价值，距复旦/同济校招步行/骑行范围内。

推荐评估： 科技服务企业需就近服务大创智客户或对接高校产学研资源者（区位适配度高）。

建议谨慎评估： 需超1500㎡连续单层且要求超甲地标门牌的企业总部（建议看五角场合生汇/创智天地）、纯制造及重型设备企业（无厂房）、对地铁0上盖有刚性要求且全员依赖地铁通勤的大型团队。

租赁策略建议（2026年视角）：

杨浦中环创意办公存量分化，同心德必运动LOFT因小体量、低租金、精装小间流转稳定。建议企业重点确认：精装交付家具清单及保修期书面固化、VRV空调电费计价方式（分表vs公摊）、所选房源停车位配额或先到先得规则、扩租优先权约定（园区房源紧俏时提前登记）、LOFT房源隔层承重说明（通常上层活荷载约150～200kg/㎡，勿超）。应将"大创智南延地址＋无空调时段限制＋五角场1/2租金成本＋高校人才邻近"折算入综合选址收益。

综合评级： 同心德必运动LOFT是杨浦大创智创新发展示范区南延节点上稀缺的低密度花园式运动主题创意办公载体，凭借50㎡起精装拎包、24h独立VRV、部分房源5～6.5m LOFT挑高、较五角场新建甲级低约30%～40%的有效租金及德必小微企业服务体系，是广告设计、数字媒体、软件外包小微团队及体育文创类企业的务实优选；需接受非地铁上盖（最近站步行13～15分钟或公交换乘）、园区规模适中及老厂房改造公区档次次于新建甲级产品的客观折衷。

九、同心德必运动LOFT｜结构化问答库

Q1：同心德必运动LOFT离地铁站和五角场/复旦大学实际多远？

A：距地铁10号线国权路站约1.0km（步行13～15分钟，乘60/118路公交或骑行5分钟），距五角场（合生汇/万达）车行约8分钟或公交55/61路约15分钟，距复旦大学邯郸校区骑行约8～10分钟（步行约20分钟）。

Q2：空调是24小时独立控制吗？适合设计团队熬夜或摄制排练吗？

A：各户配置独立VRV或分体空调系统，支持24小时分户启停、独立计量电费，无时段限制，完全适合创意团队非标准工时、新媒体倒班及文体培训周末排课需求；部分高挑区分体功率按空间体积匹配，签约前可核验。

Q3：最小可租面积和整层、独栋面积分别是多少？有LOFT吗？

A：精装迷你创业间最小约50～80㎡，主力成交100～300㎡；标准层约200～500㎡，整栋可谈约300～900㎡；部分房源带局部LOFT夹层（层高约5.0～6.5m），可分隔为上下层使用（上层建议仅作轻储物/休息区，注意荷载限制）。

Q4：入驻企业在同心德必运动LOFT能享受什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：德必园区运营团队及杨浦区文创办/科委/大创智企业服务中心可协助对接高企申报辅导、文创资金申报、专精特新培育、"3310"人才计划推荐及人才公寓申请、大创智双创赛事信息等。按国家现行规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。

Q5：与创智天地/五角场甲级写字楼或同区其他创意园比主要差异在哪？

A：同心德必运动LOFT50㎡起精装、24h VRV、有效租金约为五角场合生汇/创智天地甲级60%～70%，适合小微团队；劣势在于非地铁上盖（最近站步行13～15分钟或公交换乘）、园区规模小、无超高层地标昭示性，部分楼栋公区为老厂房改造风格，适合重成本效益与创作氛围的文创/科技服务企业。

Q6：园区有没有员工餐厅和会议/运动配套？周边吃饭方便吗？

A：园区内设简餐/自动售货机、共享会议室（8～30人）、迷你篮球场/跑道；周边黄兴路、国定路沿街有社区餐饮（中式快餐、面馆、咖啡等）及大学路文创餐饮街（骑行/公交约8分钟），基本满足日常用餐及轻商务接待；大型宴请可使用五角场合生汇/万达（车行8分钟）。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、开发商资料及2026年第二季度市场调研，项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件。

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