上海虹桥南丰城招商中心招商租赁综合评估报告

上海虹桥南丰城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、虹桥南丰城——项目介绍

二、虹桥南丰城——项目参数

• 开发商／投资商／运营方： 香港南丰集团旗下上海华天房地产发展有限公司开发，南恒（上海）物业服务有限公司／仲量联行（JLL）提供物业管理服务
• 竣工时间： 原始竣工约2001年5月，2014—2015年完成整体改造升级重装入市
• 总建筑面积： 约36万㎡（含商业及办公），办公可租赁约10万㎡
• 写字楼等级： 5A甲级智能写字楼（C栋获LEED金级绿色认证）
• 建筑层数： A栋36层、B栋36层、C栋21—36层；地下4层（含商业连通地铁）
• 标准层面积： A/B栋约1,720—1,980㎡／层，C栋约2,000㎡／层
• 得房率： 约67%—75%（A/B栋约67%—70%，C栋约70%—75%）
• 层高／净高： A/B栋标准层建筑层高约3.6m，净高约2.45m；C栋净高约2.8m（层高约3.6m）；首层大堂挑高约8—10m
• 空调系统： 风机盘管中央空调（周一至周五8:30—18:30，周六9:00—12:00，超时可申请加时计费）
• 电梯配置： A/B栋客梯9部＋货梯1—2部（东芝品牌，高低区分配），C栋客梯6部＋货梯2部
• 车位数量： 地下约460个＋地上约400个，合计约860—929个；月租金约1,450—1,600元／位·月
• 物业费： 约25—39元／㎡·月（视楼栋及服务标准，A/B栋约32元，C栋约36—39元）
• 可租面积区间： 约69—150㎡起分割（精装遗留或标交），主力150—800㎡，整层约1,720—2,000㎡；毛坯、定制精装及共享办公可选
• 智能化： 万兆光纤（电信/联通/移动）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）
• 外立面及公区： AEDAS设计现代玻璃幕墙＋铝板/金属格栅造型，首层挑高大理石大堂配艺术装置，地下商业空间直通地铁
• 交付标准： A/B栋100mm网络架空地板、C栋150mm网络架空地板、乳胶漆墙面、金属板吊顶或裸顶、双开玻璃门

三、虹桥南丰城——交通优势

• 轨道交通（双轨上盖）： 距地铁2号线、15号线娄山关路站约300—500m（步行约5—8分钟），地下商业空间无缝直连地铁站（零风雨换乘）；周边另有3号线、4号线延安西路站（步行约10分钟）、10号线伊犁路站（约1.2km）环伺；2号线横贯虹桥枢纽—人民广场—陆家嘴，15号线达长风/紫竹/顾村。
• 公路路网： 紧邻延安高架路娄山关路上匝（约500m）及内环高架中山西路匝道（约1.5km），车行约15分钟达虹桥枢纽及虹桥机场T1/T2，20分钟达人民广场/静安寺，25分钟达浦东机场经中环—S20。
• 公交配套： 遵义路天山路站、天山路遵义路站设72路、88路、141路、311路、737路、941路、1250路（71路支线）等10余条线路，连接长宁、静安、普陀及闵行方向。
• 商务配套： 自带约11万㎡购物中心（270余家商户，含国际快时尚/106余家餐饮/影院/超市/健身），步行约300—800m达SOHO天山广场、尚嘉中心、金虹桥国际中心，满足高端商务宴请与客户轻接待。

四、虹桥南丰城——区位介绍

五、虹桥南丰城——项目竞争核心优势分析

• 南丰集团自持＋AEDAS改造地标＋C栋LEED金级： 由香港南丰集团统一持有运营无散售转租风险，AEDAS操刀改造的现代玻璃幕墙＋金属格栅造型具商务辨识度，C栋获LEED金级认证（150mm架空地板、2.8m净高），入驻企业共享虹桥国际贸易地标背书价值，前台接待与圈层溢价高。
• 2/15号线娄山关路站地下直连（300m零风雨换乘）＋延安高架零距离： 上海核心区少有地下商业直连双轨（2线横贯东西）的甲级综合体，紧邻延安高架娄山关路上匝，员工通勤（2/15线及换乘3/4/10线）与客户自驾到访均极便利，15分钟直抵虹桥枢纽。
• 三栋差异化塔楼＋高得房率＋大体量商业闭环： A/B栋36层超高层（1,720—1,980㎡）适配大型总部，C栋21—36层精品办公（2,000㎡，2.8m净高）适配科技/专业服务；自带11万㎡购物中心（106余家餐饮）形成“办公—消费—社交”一站式闭环；860—929个车位在长宁核心属高配比。
• 成熟国际化产业微生态溢出（高粘性）： 同楼聚集沃尔沃、拼多多、联合利华、大华银行、东芝泰格等约230家企业，租期超10年企业达35家（占比15%），注册并实地经营企业可按程序申报张江高新区长宁园专项、长宁区总部及“虹桥人才荟”引才服务。
• 持有成本相对可控（同板块对比）： 2026年参考日租金约4.0—7.5元／㎡·天（A/B栋中低区约4.0—5.5元，C栋及高区约5.5—7.5元），低于静安/徐家汇核心（约7—10元＋），在长宁内环边缘新建/改造甲级中具性价比（金虹桥周边老牌甲级溢价偏高），物业费约25—39元／㎡·月。

客观提示： 项目主体原始竣工于2001年（2015年改造），A/B栋净高约2.45m略低于新建超甲级（2.8—3.0m），不适合对极致层高与大堂挑空有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（周六仅上午开放，加班需付加时费）；早高峰天山路/遵义路口略拥堵建议错峰或地铁通勤；A/B与C栋参数差异较大需实地区分。不适合对24h独立VRV无加时费或极致私密独栋有硬性要求的企业。

六、虹桥南丰城——入驻代表企业

七、虹桥南丰城——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 长宁区通过“上海硅巷”孵化器、虹桥·海创湾创新创业平台为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（低成本载体）、创业导师辅导、“惠才包”政策服务及“一网通办”商事登记帮办；海归及高层次创业项目可申请创业补贴、初创社保补贴及“创青春”等赛事资助对接。
• 科技创新与数字化转型引导： 鼓励数字经济、人工智能应用、现代商贸科技、信息技术等项目，对建设企业技术中心、参与标准制定、概念验证中心（非涉危化）及硬核技术攻关给予专项发展资金方向支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及“专精特新”梯度培育体系并享受张江高新区长宁园专项申报指导；长宁区设科技创新券补贴、上云用数赋智补贴及创新应用场景开放支持。
• 人才引进与安居服务（虹桥人才荟／宁聚计划）： 实施“虹桥人才荟”服务品牌与重点产业人才“宁聚”计划，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证“单一窗口”、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓（保障性租赁住房）优先配租及租房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套及“15分钟人才服务生态圈”。
• 产业与总部功能培育（总部经济/现代商贸/专业服务）： 对符合长宁区重点产业发展方向（金融科技、人工智能、生命健康、数字贸易、时尚消费、专业服务）的功能性总部（跨国公司地区总部、民营总部、贸易型总部）或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点经贸/商贸展会补贴、企业出海服务对接、知识产权维权援助及场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

八、虹桥南丰城——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A级（长宁新虹桥核心 南丰自持 AEDAS改造地标 2/15号线娄山关路站地下直连300米 C栋LEED金级）

虹桥南丰城是长宁区新虹桥国际商圈由南丰集团统一自持的改造升级型5A甲级综合体（约36万㎡），其核心优势为距2/15号线娄山关路站仅300m（地下商业无缝直连零风雨换乘）、AEDAS改造现代幕墙＋C栋LEED金级（2.8m净高/150mm架空地板）具商务辨识度、三栋塔楼差异化适配（A/B栋36层超大平层、C栋精品高净高）、自带11万㎡购物中心（106余家餐饮）形成自循环商务生态及860—929个高配比车位，2026年日租金约4.0—7.5元／㎡·天在静安/徐家汇同级地标中具性价比（A/B栋中低区约4.0—5.5元）。注册并实地经营企业可按程序对接张江长宁园专项及“虹桥人才荟”，同楼聚集沃尔沃/拼多多/联合利华/大华银行等约230家企业形成跨国总部与现代商贸高能级微生态（租期超10年占15%）。

适宜客群建议： 跨国企业区域总部、现代商贸与消费品（时尚/美妆/零售）、专业咨询服务（红圈律所分支/财会/设计）、金融科技及互联网科技企业——优先考虑C栋高区（2.8m净高/LEED金级）整层2,000㎡或A/B栋整层1,720—1,980㎡、150—800㎡分割单元。

需注意因素： 原始竣工2001年（A/B栋净高2.45m略低，公区2015改造维护良好）；中央空调有时段限制（周六仅上午，加班加时费）；早高峰天山路/遵义路口略拥堵（建议2/15线通勤）；A/B与C栋硬件差异大需实地确认。建议商贸/金融企业结合同楼圈层（联合利华/大华银行）评估协同，科技/专业服务优先选C栋高净高空间。

综合结论： 在上海市区长宁新虹桥板块写字楼选项中，虹桥南丰城凭借南丰自持稳定、双轨地下直连300米、AEDAS改造地标+C栋LEED金级、11万㎡商业自闭环、成熟跨国商贸金融生态及分层级成本优势，是当前兼顾企业前台形象、员工极致通勤（2线横贯东西）、客户商务接待（楼下百餐饮）与贸易/总部办公需求的优质改造升级甲级标杆，对重视虹桥国际商贸圈层、双轨效率与成本平衡的跨国总部/现代商贸/专业服务具极高选址价值。

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