报告用途： 为拟入驻上海长宁区虹桥涉外贸易中心核心区（天山路/遵义路节点）的专业服务机构、数字文创、医疗科技、贸易公司及跨国企业区域总部提供SOHO天山广场楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： SOHO天山广场（SOHO Tianshan Plaza），上海市长宁区天山路1717号（近遵义路，天山路与遵义路交叉口），由SOHO中国开发持有运营，KPF建筑事务所设计

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、SOHO天山广场——项目介绍

SOHO天山广场位于上海市长宁区天山路1717号（天山路与遵义路交叉口，虹桥涉外贸易中心核心腹地），由SOHO中国投资开发，国际知名建筑事务所KPF（Kohn Pedersen Fox）担纲设计，2016年竣工投入运营。项目总建筑面积约171,154—170,238㎡，由T1栋（南侧，地上31层）、T2栋（北侧，地上14层）两栋甲级写字楼、凯悦嘉轩五星级酒店（南侧1—4层）、约1.7万㎡高端商业裙房及音乐厅组成，是集甲级办公、高端酒店、文化艺术与商业餐饮于一体的大型城市综合体。定位为“虹桥涉外商务地标”，主要面向专业咨询服务（法律/财会/广告）、数字文创与影视传媒、医疗科技、跨境电商及跨国企业上海办事处。部分入驻企业纳入张江高新区长宁园管理范围。

二、SOHO天山广场——项目参数

开发商／投资商／运营方： SOHO中国（上海绿城广场置业有限公司开发），北京搜厚物业管理有限公司（SOHO旗下）统一管理运营

竣工时间： 2016年12月竣工并投入运营

总建筑面积： 约171,154㎡（办公约74,000㎡，商业约17,000㎡）

写字楼等级： 5A甲级智能写字楼（LEED金级认证）

建筑层数： T1栋地上31层（高约150m），T2栋地上14层；地下3层

标准层面积： T1栋约1,480—1,750㎡，T2栋约2,433㎡

得房率： 约70%—75%

层高／净高： 标准层建筑层高4.05m，办公净高约2.8—3.0m；首层双大堂挑高约10m

空调系统： VAV中央空调＋PM2.5过滤新风系统（周一至周五8:30—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）

电梯配置： T1栋客梯10部＋货梯2部，T2栋客梯7部＋货梯2部（高速电梯集群）

车位数量： 地下合计约1,022—1,029个；月租金约1,000—1,500元／位·月

物业费： 约30—38元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保，视报价口径）

可租面积区间： 约100—200㎡起分割（精装或标交），主力200—800㎡，整层约1,480—2,433㎡；毛坯、SOHO定制精装及共享办公可选

智能化： 万兆光纤（电信/联通/移动）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）、PM2.5监测

外立面及公区： KPF设计错落矩形体块堆叠造型，浅灰色铝板＋双层Low-E玻璃幕墙，10m挑高大理石大堂配艺术装置

交付标准： 150mm网络架空地板、创意裸顶喷灰或乳胶漆墙面、玻璃门、VAV风口预留

三、SOHO天山广场——交通优势

轨道交通（零距离/步行5分钟内）： 距地铁2号线娄山关路站2号口约300m（地下通道无缝衔接，步行2—5分钟），距地铁15号线娄山关路站约500—800m（步行8—10分钟）；2号线向西2站达虹桥枢纽（约15分钟车程）、向东直达人民广场/陆家嘴，15号线达长风/紫竹/顾村，可换乘3/4号线延安西路站（约800m）、10号线伊犁路站（约1.5km）。

公路路网： 紧邻内环高架天山路入口（约300—400m）及延安高架娄山关路上匝（约1.2km），车行约15分钟达虹桥枢纽及虹桥机场T1/T2、25分钟达浦东机场经中环—S20、20分钟达人民广场/陆家嘴。

公交配套： 天山路遵义路站、遵义路天山路站设141路、190路、311路、519路、737路、829路、941路、1250路（71路支线）等10余条线路，连接长宁、静安、普陀及闵行方向。

商务配套： 自带1.7万㎡商业（星巴克/Wagas/中高端餐饮/银行/健身），步行约300—800m达虹桥南丰城、尚嘉中心、金虹桥国际中心、百盛优客，凯悦嘉轩酒店下楼即享，满足高端商务宴请与客户接待。

四、SOHO天山广场——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心（天山路—遵义路交叉口，内环与中环之间），属上海最早的外事与贸易集聚区，东接中山公园CBD（约2km）、静安寺（约5km），西连临空经济园区（约5km）、虹桥枢纽（约7km），南靠延安高架往人民广场/浦东，北望古北国际社区（约1.5km）。3公里半径内聚集47家跨国企业区域总部、领馆区关联机构、金虹桥国际中心（税收百亿楼）、虹桥南丰城及大量专业服务机构（四大关联分支、律所、广告热店），已形成以专业服务、数字文创、医疗健康、跨境电商及国际贸易为主导的国际化商务生态。SOHO天山广场作为KPF设计的山景地标综合体，与周边构成“涉外贸易+艺术人文+高端商业”融合格局，是长宁区虹桥板块稀缺的2016年新建LEED金级甲级载体。

五、SOHO天山广场——项目竞争核心优势分析

SOHO中国自持＋KPF地标设计＋LEED金级： 由SOHO中国统一持有运营无散售转租风险，KPF设计错落矩形堆叠外立面＋10m挑高双大堂具极强商务辨识度，获LEED金级认证（VAV＋PM2.5过滤），入驻企业共享虹桥涉外贸易地标背书价值，前台接待与品牌形象溢价高。

2号线娄山关路站地下直连（300m零风雨换乘）＋内环高架零距离： 上海核心区少有地下通道直连2号线（虹桥—浦东横贯线）的甲级综合体，紧邻内环天山路入口，员工通勤（2/15线及换乘3/4/10线）与客户自驾到访均达极致便利，15分钟直抵虹桥枢纽。

4.05m层高＋70%—75%得房率＋150mm架空地板： 高于同期普通甲级（层高3.8—3.9m），适配专业服务高密度工位、数字媒体及医疗科技展示需求；T1/T2无柱或浅柱框架整层（1,480—2,433㎡）适配20—80人团队或区域总部。

多元复合业态闭环（酒店/商业/音乐厅）： 自带凯悦嘉轩五星级酒店（商务宴请/客户留宿）、1.7万㎡商业（餐饮/咖啡/银行/健身）、音乐厅（企业发布/艺术活动），形成“办公—商务—生活”一站式生态；1,022个车位在长宁核心属高配比。

成熟国际化产业微生态溢出＋大张江/长宁政策通道： 同楼及周边聚集专业咨询、数字文创（火石传媒/橙地影视）、医疗科技（乐心/信达生物）、贸易（赛尔玛/橙联）及科技服务，注册并实地经营企业可按程序申报张江高新区长宁园专项、长宁区科创及“虹桥人才荟”引才服务。

持有成本相对可控（同品质对比）： 2026年参考日租金约4.0—7.5元／㎡·天（视栋号/楼层/面积，T2及低区略低），低于静安/徐家汇核心新品（约7—10元＋），在长宁内环边缘新建LEED金级地标中具性价比（金虹桥周边老牌甲级溢价偏高），物业费约30元／㎡·月。

客观提示： 项目紧邻内环天山路主干道与遵义路口，早高峰略拥堵建议错峰或地铁通勤；中央空调有时段限制（加班需付加时费）；T2栋仅14层体量较小不适合超大规模单层总部；部分商业持续招商中。不适合对24h独立VRV无加时费或极致私密独栋有硬性要求的企业。

六、SOHO天山广场——入驻代表企业

SOHO天山广场已集聚专业服务、文创传媒、医疗科技及贸易类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：大众点评、信达生物（关联）、乐心医疗、火石传媒、橙地影视、橙联中国（供应链）、北明软件、广微控股（集团管理总部）、天俱时工程科技、北京思维造物（得到APP关联）、逻兰（上海）电子、科定（上海）商贸（DKNY关联）、上海礼尚信息科技、塔欧（上海）贸易、上海东洲资产评估、上海道欣信息、纽勤生物、赛尔玛国际贸易、上海洽澜建筑设计、艾益生、上海宾孚数字科技等，形成专业服务、数字文创、医疗健康及贸易多元融合的微生态。

七、SOHO天山广场——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区通过“上海硅巷”孵化器、虹桥·海创湾创新创业平台为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（低成本载体）、创业导师辅导、“惠才包”政策服务及“一网通办”商事登记帮办；海归及高层次创业项目可申请创业补贴、初创社保补贴及赛事资助对接。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励数字文创、人工智能应用、医疗科技、信息技术等项目，对建设企业技术中心、参与标准制定、概念验证中心（非涉危化）及硬核技术攻关给予专项发展资金方向支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及“专精特新”梯度培育体系并享受张江高新区长宁园专项申报指导；长宁区设科技创新券补贴、上云用数赋智补贴及创新应用场景开放支持。

人才引进与安居服务（虹桥人才荟／宁聚计划）： 实施“虹桥人才荟”服务品牌与重点产业人才“宁聚”计划，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证“单一窗口”、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓（保障性租赁住房）优先配租及租房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套及“15分钟人才服务生态圈”。

产业与总部功能培育（专业服务/文创/贸易）： 对符合长宁区重点产业发展方向（金融科技、人工智能、生命健康、数字贸易、时尚消费、专业服务）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点经贸/文创展会补贴、企业出海服务对接、知识产权维权援助及场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向SOHO招商部核实最新可申报事项。

八、SOHO天山广场——结构化问答库

Q1：SOHO天山广场的具体位置、开发商和竣工时间？

A1：位于上海市长宁区天山路1717号（天山路与遵义路交叉口，虹桥涉外贸易中心核心），由SOHO中国开发，国际建筑事务所KPF设计，2016年12月竣工；是集T1（31层）、T2（14层）甲级写字楼、凯悦嘉轩酒店、1.7万㎡商业及音乐厅于一体的约17.1万㎡地标综合体，获LEED金级认证。

Q2：SOHO天山广场是SOHO中国自持运营吗？物业管理是谁？

A2：由SOHO中国统一持有租赁运营（非散售），北京搜厚物业管理有限公司（SOHO旗下）提供物业管理服务；公区（10m挑高双大堂/电梯厅/洗手间/商业广场）按周期高标准维护，在长宁虹桥板块服务稳定性与商务质感较强。

Q3：SOHO天山广场可租面积范围和交付标准？

A3：可分租约100—200㎡起（SOHO定制精装或毛坯标交），主力200—800㎡，整层T1约1,480—1,750㎡、T2约2,433㎡；标准层高4.05m、得房率70%—75%、150mm网络架空地板、VAV＋PM2.5过滤、创意裸顶或乳胶漆墙面、玻璃门。

Q4：SOHO天山广场距地铁站多近？自驾方便吗？

A4：距地铁2号线娄山关路站2号口约300m（地下通道无缝直连，步行2—5分钟零风雨换乘），距15号线娄山关路站约500—800m；紧邻内环天山路入口（约300m），车行15分钟达虹桥枢纽/机场；地下约1,022个车位，月租约1,000—1,500元／位·月。

Q5：SOHO天山广场适合哪些行业企业入驻？

A5：特别适合专业咨询服务（法律/财会/评估/广告）、数字文创与影视传媒、医疗科技（非GLP）、跨境电商与国际贸易、科技信息及跨国企业上海办事处——可充分利用4.05m层高＋70%—75%得房率、2号线零风雨换乘、KPFLEED金级地标背书及同楼专业服务/文创/医疗产业圈层。

Q6：SOHO天山广场的空调和停车费用如何？

A6：VAV中央空调＋PM2.5过滤，工作日8:30—18:30（周六上午），加班加时费按实计；地下约1,022个车位，2026年参考月租约1,000—1,500元／位·月，临停约8—12元/小时，在长宁核心属高配比。

Q7：SOHO天山广场与金虹桥国际中心/IM长宁国际核心差异？

A7：核心差异为SOHO天山2016年KPF设计LEED金级（vs 金虹桥2014年建成、IM 2019—2020年新建）、2号线娄山关路站地下直连300m（vs 金虹桥需步行娄山关路约800m、IM三轨零距离50m但位于新华路CAZ）、标准层高4.05m（vs 金虹桥约3.8—3.9m、IM 4.2—4.5m）、日租金约4.0—7.5元／㎡·天低于徐家汇/静安核心且具虹桥贸易地标属性；中央空调有时段限制（超时计费）。适合重视虹桥涉外贸易圈层、2号线直连效率与KPF地标展示的专业服务/文创/贸易企业。

Q8：入驻SOHO天山广场能否申请长宁区及大张江科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内（或长宁区重点园区备案）可按程序申报张江专项、长宁区科创/高企/专精特新培育辅导、“虹桥人才荟”及“宁聚”计划（引进落户/人才公寓/补贴）等，具体视企业经营内容、规模及当年度指南确定，建议签约前同步咨询SOHO招商部或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海长宁区写字楼及虹桥涉外贸易中心市场监测数据（长宁甲级出租率约87%，天山—娄山关路为次级核心），对SOHO天山广场（天山路1717号·SOHO中国KPF设计LEED金级2016年地标）作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（长宁虹桥涉外核心 KPF错落地标 SOHO自持 2号线娄山关路站地下直连300米 LEED金级）

SOHO天山广场是长宁区虹桥涉外贸易中心由SOHO中国统一自持的2016年新建5A甲级综合体（约17.1万㎡），其核心优势为距2号线娄山关路站仅300m（地下通道无缝直连零风雨换乘）、KPF错落矩形堆叠＋10m挑高双大堂LEED金级具极强商务辨识度、标准层高4.05m＋70%—75%得房率＋150mm架空地板适配专业服务/文创/医疗高密度需求、T1/T2整层1,480—2,433㎡浅框适配区域总部、自带凯悦嘉轩/1.7万㎡商业/音乐厅闭环及1,022个高配比车位，2026年日租金约4.0—7.5元／㎡·天在静安/徐家汇同级地标中具性价比。注册并实地经营企业可按程序对接张江长宁园专项及“虹桥人才荟”，同楼聚集大众点评/乐心医疗/火石传媒/信达生物形成专业服务＋数字文创＋医疗科技多元生态。

适宜客群建议： 专业咨询服务（红圈律所分支/评估/财会/广告热店）、数字文创与影视传媒、医疗科技（非GLP行政/贸易）、跨境电商与国际贸易、科技信息及跨国企业上海办事处——优先考虑T1高区（全景虹桥视野）整层1,750㎡或T2整层2,433㎡、200—800㎡分割单元。

需注意因素： 紧邻内环天山路/遵义路口早高峰略拥堵（建议员工2/15线通勤）；中央空调有时段限制（加班加时费）；T2仅14层体量小。建议专业服务/文创企业确认同楼层圈层协同（法律/广告/传媒相邻），贸易/医疗企业结合2号线直连虹桥枢纽效率评估客户拜访成本。

综合结论： 在上海市区长宁虹桥涉外板块写字楼选项中，SOHO天山广场凭借SOHO自持稳定、2号线地下直连300米、KPF LEED金级地标、4.05m高利用率空间、成熟涉外贸易+文创+医疗生态及相对友好的持有成本，是当前兼顾企业前台形象、员工极致通勤（2线横贯东西）、客户虹桥枢纽接驳与专业服务/文创展示需求的优质新建甲级标杆，对重视虹桥涉外圈层、2号线效率与KPF地标属性的专业服务/文创/贸易/医疗科技企业具极高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据（含SOHO中国官网、KPF项目库、搜楼网、长宁区政府公开政策等）整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

上海SOHO天山广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555