上海舜元企业发展大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海舜元企业发展大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、舜元企业发展大厦——项目介绍

二、舜元企业发展大厦——项目主要参数

• 开发商／投资商／运营方： 舜元控股集团开发并统一持有租赁运营，自有或指定专业物管团队驻场
• 竣工时间： 约2011—2012年竣工并投入运营，公区按周期维护刷新
• 总建筑面积： 约30,000—38,000㎡（含裙房商业），办公可租赁约22,000—28,000㎡
• 写字楼等级： 5A甲级智能写字楼（按2011—2012年长宁区标杆标准）
• 建筑层数： 地上约22—24层，地下2层
• 标准层面积： 约1,200—1,500㎡／层，户型方正浅梁柱框架
• 得房率： 约68%—72%（同期长宁甲级写字楼典型水平）
• 层高／净高： 标准层建筑层高3.9—4.0m，办公净高约2.8—2.9m；首层大堂挑高约8—9m（大理石饰面周期刷新）
• 空调系统： 中央空调＋VAV变风量或风机盘管（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）
• 电梯配置： 客梯5—6部＋货梯1—2部（三菱/Otis品牌，高低区分配）
• 新风系统： 初效过滤新风系统（维护刷新）
• 车位数量： 地下及地面合计约180—250个（长宁路沿线统筹）；月租金约1,000—1,300元／位·月
• 物业费： 约25—30元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）
• 可租面积区间： 约150㎡起分割（简装遗留或毛坯），主力200—800㎡，整层约1,200—1,500㎡；毛坯、遗留装修及部分精装交付可选
• 智能化： 光纤入户（多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）
• 外立面及公区： 浅灰色铝板＋深色玻璃幕墙，首层大堂挑高翻新含休息区与公告屏
• 交付标准： 100mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶、双开玻璃门

三、舜元企业发展大厦——交通优势

• 轨道交通： 距地铁2号线、11号线江苏路站约500—800m（步行约6—10分钟），距地铁3号线、4号线延安西路站约1.2km，距地铁13号线武宁路站约1.5km；2号线直达虹桥枢纽/人民广场/陆家嘴，11号线达徐家汇/迪士尼/嘉定，3/4号线达中山公园/虹桥路换乘。
• 公路路网： 紧邻长宁路（内环内主干道）及延安高架路江苏路上匝（约800m）、内环高架中山西路匝道（约1.0km），车行约15分钟达虹桥枢纽、10分钟达中山公园CBD、20分钟达人民广场、25分钟达陆家嘴。
• 公交配套： 长宁路定西路站、定西路长宁路站设13路、54路、67路、88路、316路、519路、737路、776路、825路、921路等，连接长宁、静安、普陀及黄浦方向。
• 商务配套： 步行约500—800m达中山公园商圈（龙之梦购物公园/来福士前哨），车行5分钟达愚园路历史风貌区（精品餐饮/咖啡），满足商务宴请与客户轻接待。

四、舜元企业发展大厦——区位介绍

五、舜元企业发展大厦——项目竞争核心优势分析

• 舜元控股自持＋2011—2012年甲级硬件： 由舜元控股统一持有无散售转租风险，2011—2012年竣工配置（3.9—4.0m层高、VAV/风机盘管、5—6部客梯）在长宁路沿线属较新甲级存量，公区周期刷新，租务稳定性强。
• 距2/11号线江苏路站步行6—10分钟＋长宁路/延安高架双干线： 内环内少有步行地铁10分钟内甲级独栋，紧邻延安高架江苏路上匝（约800m）及长宁路主干道，员工通勤（2/11线贯穿东西）与客户自驾到访均便利。
• 方正无柱整层＋网络地板交付： 标准层1,200—1,500㎡无柱或浅柱框架、得房率68%—72%，适合20—40人团队或区域总部紧凑平面；部分楼层含100mm网络架空地板。
• 中山公园商圈溢出＋大张江/长宁政策通道： 同楼及周边聚集软件信息、专业咨询、建筑设计及贸易分支，注册并实地经营企业可按程序申报张江高新区长宁园专项、长企政策（高企/专精特新培育）及"虹桥人才荟"引才服务。
• 持有成本适中（长宁内环边缘性价比）： 2026年参考日租金约4.0—5.8元／㎡·天，低于徐家汇/静安核心（约7—10元）、低于IM长宁国际广场高区（约6—8元），在长宁路沿线5A甲级中具较好性价比，适合注重内环便利与成本平衡的企业。
• 公区维护稳定： 竣工约2011—2012年但大堂/公区按周期刷新，物管响应度在长宁同期楼宇中居上游。

客观提示： 项目竣工于2011—2012年（公区定期维护），硬件规格（绿色认证等级、部分电梯配比）较2020年后新建LEED铂金超甲级略有年代感，不适合对极致新交付大堂有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（加班需申请加时费）；早高峰长宁路/定西路口略拥堵建议错峰；固定车位约180—250个满租期偏紧（可协调周边社会停车场）。

六、舜元企业发展大厦——入驻代表企业

七、舜元企业发展大厦——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 长宁区通过"上海硅巷"孵化器、虹桥·海创湾等平台为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、"惠才包"服务及商事登记帮办；海归及高层次项目可申请创业补贴、初创社保补贴及赛事资助对接。
• 科技创新与数字化转型引导： 鼓励软件信息、人工智能应用、医疗科技等项目，对建设企业技术中心、参与标准制定、概念验证中心（非涉危化）给予专项发展资金方向支持；符合条件的可纳入高企及"专精特新"培育并享受张江高新区长宁园专项申报指导；长宁区提供科技创新券、上云用数赋智补贴及场景开放支持。
• 人才引进与安居服务（虹桥人才荟／宁聚计划）： 实施"虹桥人才荟"与"宁聚"计划，为符合条件的核心人才提供落户便利、海外人才工作许可"单一窗口"、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓优先配租及租房补贴指引、外籍人士医疗教育配套等。
• 产业与总部功能培育（科技/金融/文创）： 对符合长宁重点产业发展方向（金融科技、人工智能、生命健康、数字贸易、时尚消费）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参展补贴、出海服务对接、知识产权维权援助及场景开放等方面给予指导与配套支持。

八、舜元企业发展大厦——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A－级（长宁内环东部长宁路节点 舜元自持5A甲级 距2/11线江苏路站步行6—10分钟）

舜元企业发展大厦是长宁区东部内环边缘由舜元控股统一自持的22—24层5A甲级写字楼（2011—2012年竣工），其核心优势为距2/11号线江苏路站步行6—10分钟（紧邻延安高架江苏路上匝/长宁路主干）、舜元自持无散售风险、标准层1,200—1,500㎡浅框适配20—40人团队、3.9—4.0m层高及2026年日租金约4.0—5.8元／㎡·天在长宁路沿线5A甲级中具较好性价比（低于IM长宁国际/徐家汇核心）。注册并实地经营企业可按程序对接张江长宁园专项及"虹桥人才荟"，同楼及周边聚集软件信息/专业咨询/贸易形成微生态，步行500—800m达中山公园商圈（龙之梦）。

适宜客群建议： 软件与信息技术分支（SAAS/行业应用）、专业咨询（财会/知产/建筑设计）、贸易公司分支、文化传媒与品牌策划及医疗科技非实验行政点——优先考虑整层1,200—1,500㎡或200—500㎡分割单元。

需注意因素： 竣工2011—2012年（公区定期维护），硬件较2020年后新建LEED铂金偏经典；中央空调有时段限制（加班加时费）；距地铁需步行6—10分钟（非上盖）；固定车位约180—250个满租期偏紧。建议企业结合客户到访频次（高则内环+中山公园配套加分）、员工地铁通勤比例（2/11线便利）及预算综合决策。

综合结论： 在长宁区内环东部长宁路办公载体选项中，舜元企业发展大厦凭借舜元自持稳定、步行地铁6—10分钟、方正整层适配区域总部、中山公园商圈溢出及较高性价比，是当前兼顾企业商务形象、员工通勤效率、客户接待便利（内环＋龙之梦邻近）与运营成本控制的优质存量甲级标的，对重视内环长宁节点、中山公园配套与成本平衡的科技服务/专业咨询/贸易分支具较高选址价值。

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