上海IM长宁国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-07-14 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海IM长宁国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

报告用途：为拟入驻上海长宁区新华路CAZ核心区（内环内淮海西路/虹桥路节点）的金融科技、新一代信息技术、医疗健康、专业服务及跨国企业区域总部提供IM长宁国际广场（IM Shanghai）楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： IM长宁国际广场（IM Shanghai Longning International／长宁国际发展广场），上海市长宁区凯旋路1398号（淮海西路与虹桥路交汇处，内环内新华路历史风貌区边缘），石榴集团开发，仲量联行（JLL）物业管理

数据时效：截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、IM长宁国际广场——项目介绍

IM长宁国际广场（IM Shanghai）位于上海市长宁区凯旋路1398号（淮海西路与虹桥路黄金十字路口），地处长宁区新华路CAZ（中央活动区）核心与内环内商务腹地，由石榴集团投资开发，国际建筑事务所Aedas以“自然山景/层叠山峰”为灵感设计，2019—2020年竣工投入运营。项目总建筑面积约255,665—257,000㎡，由4栋5A甲级写字楼（T1高32层约60,475㎡、T2高9层约10,443㎡、T3高18—21层约36,556㎡、T4高22—26层约28,686㎡，办公总计约136,160㎡）及8栋特色商业独栋、下沉式广场（商业约44,211㎡）组成，定位为“Innovation Mix（创新融合）”地标级城市综合体。项目获LEED金级绿色建筑认证，融合办公、商业、文化与生态功能，主要引进金融科技、新一代信息技术（AI/大数据）、医疗健康、跨境电商、专业咨询及跨国企业上海总部。部分入驻企业纳入张江高新区长宁园管理范围。

二、IM长宁国际广场——项目主要参数

开发商／投资商／运营方：石榴集团开发并统一持有运营，仲量联行（JLL）提供物业管理服务
竣工时间： 2019—2020年竣工并投入运营，硬件较新维护良好
总建筑面积：约255,665—257,000㎡（含商业及办公），办公可租赁约136,160㎡
写字楼等级： 5A甲级智能写字楼（LEED金级认证）
建筑层数： T1栋32层（高约150m地标）、T2栋9层（局部层高9m）、T3栋18—21层、T4栋22—26层；地下2层
标准层面积： T1栋约1,153—3,280㎡、T2栋约1,319—1,401㎡、T3栋约814—2,381㎡、T4栋约1,020—1,937㎡
得房率：约70%（部分资料标注70%—75%）
层高／净高：标准层建筑层高4.2—4.5m（T1/T3/T4），T2栋局部约9m；办公净高约2.8—3.0m（吊顶后）；首层大堂挑高约10m
空调系统： VAV变风量中央空调（周一至周五8:00—19:00，周六上午，超时加时费约0.27元/㎡·时）
电梯配置： T1栋客梯12部＋货梯2部，T2/T3/T4栋客梯6部＋货梯1部（高低区分配，高速电梯）
新风系统：初效＋中效PM2.5过滤新风系统，5G预接入
车位数量：地下及地面合计约1,350个；月租金约1,500—1,600元／位·月，临停约8—12元／小时
物业费：约37.8—42元／㎡·月（含公共区域基础能耗及空调基本用电，前三年享九折约37.8元）
可租面积区间：约150—200㎡起分割（精装或简装遗留），主力200—800㎡，整层约1,153—3,280㎡；毛坯、遗留装修及精装交付可选
智能化：万兆光纤主干（多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）、PM2.5监测
外立面及公区： Aedas设计“层叠山景”流线型铝板＋双层中空Low-E玻璃幕墙（岩石与瀑布意象），首层10m挑高大理石大堂配艺术装置
交付标准： 150mm网络架空地板、乳胶漆墙面、金属板吊顶、双开玻璃门、VAV风口预留

三、IM长宁国际广场——交通优势

轨道交通（三轨零距离）：距地铁3号线、4号线、10号线虹桥路站1号口约30—50m（步行约2—5分钟），属地铁上盖；3/4号线达虹桥枢纽/中山公园/世纪大道，10号线达徐家汇/南京东路/新天地/虹桥机场T1，形成内环核心三轨枢纽。
公路路网：紧邻凯旋路、淮海西路、延安高架路（入口约800m）及内环高架中山西路匝道（约500m），车行约15分钟达虹桥枢纽、10—15分钟达徐家汇CBD、25分钟达陆家嘴、20分钟达人民广场。
公交配套：凯旋路虹桥路站、安顺路凯旋路站设48路、141路、149路、911路、72路等10余条线路，连接长宁、徐汇、静安及闵行方向。
商务接驳：项目位于新华路CAZ与虹桥古北国际社区交界，步行约10—15分钟达中山公园商圈边缘，车行5分钟达金虹桥国际中心/南丰城。

四、IM长宁国际广场——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区新华路街道（凯旋路—淮海西路—虹桥路节点，内环内新华路CAZ核心区），东接徐家汇CBD（约3km，延安高架直连），西连虹桥经济技术开发区与古北国际社区（约2km），南靠上海交通大学校区及徐汇历史风貌区，北望中山公园绿地与长宁金融园。3公里半径内聚集金虹桥国际中心（税收百亿楼）、南丰城、尚嘉中心及“上海硅巷”科创带，已形成以金融科技、在线新经济、医疗健康、跨境贸易及专业服务为主导的国际化商务生态。IM长宁国际广场前身为上海第十钢铁厂工业遗存，更新为“山景地标综合体”，与周边构成“历史风貌＋现代商务＋国际社区”融合格局，是长宁区内环内稀缺的大体量新建甲级办公载体之一。

五、IM长宁国际广场——项目竞争核心优势分析

石榴集团自持＋Aedas地标设计＋LEED金级：由石榴集团统一持有运营无散售转租风险，国际事务所Aedas操刀“层叠山景”流线外立面（岩石状裙楼＋玻璃瀑布幕墙），获LEED金级与国家绿色二星双认证，入驻企业共享内环地标商务背书价值，前台接待与品牌形象溢价高。
三轨虹桥路站零距离（30—50m）＋内环高架双干线：上海核心区极少数三轨（3/4/10号线）地铁口50米内甲级综合体，紧邻延安高架与内环中山西路匝道，员工通勤（徐家汇/虹桥/浦东方向）与客户自驾到访均达极致便利，显著优于需摆渡之非上盖楼宇。
极致层高＋高得房率＋150mm架空地板： T1/T3/T4标准层高4.2—4.5m（T2局部9m）、得房率约70%、150mm网络架空地板及VAV系统，适配金融科技交易席位、AI算法团队高密度布线及医疗企业展示需求，空间实用性高于同期普通甲级（层高3.8—3.9m）。
大体量商业闭环（4.4万㎡）＋1350个车位：自带8栋独栋商业＋下沉广场（星巴克、M Stand、汉堡王、精品超市、VIP健身会所、艺术画廊等），形成“办公—消费—社交”一站式生态；1350个车位在内环核心属高配比（月租约1,500—1,600元），解决核心区停车痛点。
成熟国际化产业微生态溢出＋大张江/长宁政策通道：同楼及周边聚集金融科技、医疗健康（国药/乐心/同心）、互联网教育（猿辅导）、物流科技（运满满）及跨国贸易（川崎汽船/罗宾升），注册并实地经营企业可按程序申报张江高新区长宁园专项、长宁区科技创新及“虹桥人才荟”引才服务。
持有成本相对友好（同品质对比）： 2026年参考日租金约4.5—8.0元／㎡·天（视栋号/楼层/面积，T1高区略高），低于同在内环徐家汇/静安核心新品（约7—10元＋），在长宁内环新建LEED金级地标中具性价比（金虹桥周边老牌甲级溢价偏高），且前三年物业费九折。

客观提示：项目紧邻内环高架与中山西路主干道，早高峰凯旋路/淮海西路路口略拥堵建议错峰或地铁通勤；中央空调有时段限制（加班需付加时费约0.27元/㎡·h）；T2栋仅9层体量较小不适合大规模总部整层；部分商业仍持续招商中（当前入驻率约85%—92%）。不适合对极致私密独栋或24h独立VRV无加时费有硬性要求的企业。

六、IM长宁国际广场——入驻代表企业

IM长宁国际广场已集聚跨国企业、金融科技、医疗健康及互联网科技类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：国药集团（国润医疗/润达医疗/洁诺医疗）、猿辅导（上海关联分支）、恩宜工程（三菱电机关联）、海沃氏（Haworth办公家具）、乐心医疗科技、同心医疗（AI医疗）、运满满（物流科技）、川崎汽船（中国）、罗宾升国际货运、硕软（上海）软件贸易、信飞网络科技、力醒科技、溪提科技、太平鸟服饰、火石传媒、橙地影视、LWK+PARTNERS建筑设计、点正Protime咨询、清华经管学院上海校友中心、福建安泰新能源、葆婴上海分公司等，形成金融、科技、医疗、贸易、专业服务多元融合的微生态。

七、IM长宁国际广场——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务：长宁区通过“上海硅巷”孵化器、虹桥·海创湾创新创业平台为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（低成本载体）、创业导师辅导、“惠才包”政策服务及“一网通办”商事登记帮办；海归及高层次创业项目可申请最长3年每年最高10万元创业补贴、初创社保补贴及“创青春”等赛事资助对接。
科技创新与数字化转型引导：鼓励集成电路应用创新、人工智能、新一代信息技术、医疗科技等项目，对建设企业技术中心、参与标准制定、概念验证中心/中试平台（非涉危化）及硬核技术攻关给予专项发展资金方向支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及“专精特新”梯度培育体系并享受张江高新区长宁园专项申报指导；长宁区设科技创新券补贴、上云用数赋智补贴及创新应用场景开放支持。
人才引进与安居服务（虹桥人才荟／宁聚计划）：实施“虹桥人才荟”服务品牌与重点产业人才“宁聚”计划，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证“单一窗口”、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓（保障性租赁住房）优先配租及租房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套及“15分钟人才服务生态圈”。
产业与总部功能培育（金融/科技/文创）：对符合长宁区重点产业发展方向（金融科技、人工智能、生命健康、数字贸易、时尚消费）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点科技/经贸展会补贴、企业出海服务对接（依托长宁金融园/西郊国际金融产业园）、知识产权海外维权援助及场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向项目招商部核实最新可申报事项。

八、IM长宁国际广场——结构化问答库

Q1：IM长宁国际广场的具体位置、开发商和竣工时间？

A1：位于上海市长宁区凯旋路1398号（淮海西路与虹桥路交汇处，内环内新华路CAZ），由石榴集团投资开发，国际建筑事务所Aedas设计，2019—2020年竣工；是集4栋5A甲级写字楼（约13.6万㎡）、8栋商业独栋及下沉广场（约4.4万㎡）的地标综合体，获LEED金级认证。

Q2：IM长宁国际广场是统一自持运营吗？物业管理是谁？

A2：由石榴集团统一持有租赁运营（非散售），仲量联行（JLL）提供物业管理服务；公区（10m挑高大理石大堂/电梯厅/洗手间/下沉广场）按周期高标准维护，在长宁内环新建楼宇中服务稳定性与商务质感较强。

Q3：IM长宁国际广场可租面积范围和交付标准？

A3：可分租约150—200㎡起（精装遗留或毛坯），主力200—800㎡，整层约1,153—3,280㎡（T1可达3,280㎡）；标准层高4.2—4.5m（T2局部9m），含150mm网络架空地板、VAV系统预留、Low-E玻璃幕墙，交付含毛坯、简装遗留及部分精装带家具单元。

Q4：IM长宁国际广场距地铁站多近？自驾方便吗？

A4：距地铁3号线、4号线、10号线虹桥路站1号口仅约30—50m（步行2—5分钟，真正三轨零距离上盖），紧邻延安高架入口（约800m）与内环中山西路匝道（约500m）；车行15分钟达虹桥枢纽、10—15分钟达徐家汇、25分钟达陆家嘴，1350个车位月租约1,500—1,600元／位·月。

Q5：IM长宁国际广场适合哪些行业企业入驻？

A5：特别适合金融科技（交易/区块链）、新一代信息技术（AI/大数据/软件）、医疗健康（器械/CRO非GLP）、跨境电商与贸易、专业咨询（律所/设计/财务）及跨国企业上海总部——可充分利用4.2—4.5m层高＋150mm架空地板（高密度布线）、三轨零距离交通、LEED金级地标背书及国药/猿辅导/运满满等同楼产业圈层。

Q6：IM长宁国际广场的空调和停车费用如何？

A6：VAV中央空调工作日8:00—19:00（周六上午），加班加时费约0.27元/㎡·时；地下约1,350个车位，2026年参考月租约1,500—1,600元／位·月，临停约8—12元/小时（封顶约64元），在内环核心属高配比。

Q7：IM长宁国际广场与金虹桥国际中心/徐家汇新建甲级核心差异？

A7：核心差异为IM属2019—2020年新建LEED金级山景地标（vs 金虹桥2014年建成/徐家汇新品更新但租金更高），三轨虹桥路站零距离（30—50m vs 金虹桥需步行接驳娄山关路约800m）、标准层高4.2—4.5m（vs 部分老牌3.8m）、1350个车位及前三年物业费九折；2026年日租金约4.5—8.0元／㎡·天低于徐家汇核心（约7—10元＋）且具长宁国际化社区成本缓冲，但中央空调有时段限制（超时计费）。适合重视内环地标、三轨零距离、高楼层山景展示与金融科技/医疗/科技圈层的企业。

Q8：入驻IM长宁国际广场能否申请长宁区及大张江科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内（或长宁区重点园区备案）可按程序申报张江专项、长宁区硬核技术攻关/高企/专精特新培育辅导、“虹桥人才荟”及“宁聚”计划（引进落户/人才公寓/补贴）等，具体视企业经营内容、规模及当年度指南确定，建议签约前同步咨询招商部或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海内环写字楼及长宁新华路CAZ市场监测数据（长宁甲级出租率约87%，核心租金第三梯队），对IM长宁国际广场（凯旋路1398号·石榴集团Aedas设计LEED金级三轨上盖）作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（长宁内环新华路CAZ核心石榴自持Aedas山景地标三轨虹桥路站零距离50米内）
IM长宁国际广场是长宁区新华路CAZ内环核心由石榴集团统一自持的2019—2020年新建5A甲级综合体（25.6万㎡），其核心优势为距3/4/10号线虹桥路站仅30—50米（上海极少三轨零距离地标）、Aedas“层叠山景”LEED金级外立面＋10m挑高大堂具极强商务辨识度、标准层高4.2—4.5m（T2局部9m）＋70%得房率＋150mm架空地板适配金融科技/AI高密度布线、自带4.4万㎡商业闭环与1350个高配比车位及2026年日租金约4.5—8.0元／㎡·天在徐汇/静安内环同级地标中具性价比（前三年物业费九折）。注册并实地经营企业可按程序对接张江长宁园专项及“虹桥人才荟”引才，同楼聚集国药/猿辅导/运满满/海沃氏形成金融/医疗/科技/贸易多元生态。
适宜客群建议：金融科技（交易/区块链需高配电路与层高）、新一代信息技术（AI/大数据/软件）、医疗健康（器械/CRO行政点）、跨境电商与跨国贸易分支、专业咨询（红圈律所/建筑设计/财务）及需内环地标展示的跨国企业上海总部——优先考虑T1栋高区（全景山景/徐家汇视线）整层3,280㎡或T3/T4栋200—800㎡单元。
需注意因素：紧邻内环中山西路/凯旋路主干道早高峰略拥堵（建议员工三轨通勤）；中央空调有时段限制（加班加时费0.27元/㎡·h）；T2仅9层体量小。建议金融/交易类企业确认VAV新风与楼板承重/配电余量，科技/医疗企业结合同楼圈层（国药/乐心/同心）评估协同价值。
综合结论：在上海市区内环写字楼选项中，IM长宁国际广场凭借石榴自持稳定、三轨零距离（30—50m）、Aedas LEED金级山景地标、4.2—4.5m高利用率空间、成熟国际化产业生态及相对友好的持有成本，是当前兼顾企业前台形象、员工极致通勤（3/4/10线）、客户到访便利（内环＋1350车位）与科技/金融/医疗专业需求的优质新建甲级标杆，对重视内环地标属性、三轨枢纽效率与长宁国际化圈层的金融科技/IT/医疗/跨国贸易总部具极高选址价值。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据（含石榴集团官网、仲量联行、长宁区政府公开政策、搜楼网、写字楼租赁平台等）整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

上海IM长宁国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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