上海长宁区SOHO中山广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区SOHO中山广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁区内环中山公园商圈及延安西路—定西路节点的跨国公司代表处、专业服务机构、广告传媒、贸易及科技型企业区域营运中心提供SOHO中山广场楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： SOHO中山广场（SOHO Zhongshan Plaza／中山SOHO），上海市长宁区中山公园商圈定西路1011号（近愚园路/武夷路），SOHO中国有限公司（HK:00410）开发自持

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、SOHO中山广场——项目介绍

SOHO中山广场位于上海市长宁区定西路1011号（近愚园路口），地处中山公园商圈南侧门户，由SOHO中国（HK:00410）开发并统一持有租赁运营，2010年竣工并投入租赁使用，是SOHO中国在上海首个收购改造后持有运营的市中心写字楼项目（原为上海第四电表厂地块更新）。项目由两栋99.9米高、共27层甲级写字楼（A栋/B栋）及约1.5万㎡下沉式商业广场组成，总建筑面积约80,000㎡（办公可租赁约58,000㎡），定位为SOHO中国标志性"开敞式办公+艺术化公区"甲级写字楼，主要面向专业咨询、广告传媒、贸易公司代表处、科技信息分支及外资企业驻沪办事处。

二、SOHO中山广场——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： SOHO中国有限公司100%自持租赁运营，仲量联行（JLL）提供物业管理顾问服务，现场由SOHO中国直属物业团队执行

竣工时间： 2010年竣工并投入运营，公区定期维护刷新

总建筑面积： 约80,000㎡（含商业），办公可租赁约58,000㎡

写字楼等级： 5A甲级智能写字楼

建筑层数： A栋/B栋各地上27层，地下2层

标准层面积： A栋约1,050—1,100㎡／层；B栋约1,080—1,120㎡／层；户型较方正，浅梁柱框架

得房率： 约66%—69%（同期市中心超高层甲级水平）

层高／净高： 标准层建筑层高3.95m，办公净高约2.75—2.85m

空调系统： 四管制中央空调＋新风系统（VAV Box），周一至周五8:00—19:00、周六8:00—13:00（超时可申请空调加时服务并计费，部分楼层租户可申请延时延长）

电梯配置： A/B栋各客梯6部＋货梯1部（三菱品牌，高低区分配，等候时间≤30秒设计）

新风系统： 初效+中效双重过滤新风系统

车位数量： 地下合计约380个；月租金约1,200—1,600元／位·月（视位置浮动）

物业费： 约28—32元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）

可租面积区间： 约150㎡起分割（精装带玻璃隔断单元或简装），主力200—800㎡，整层约1,050—1,120㎡；毛坯、遗留装修及SOHO标准精装（裸顶喷灰、玻璃隔断、网络地板）均可选

智能化： 万兆光纤主干、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）、消防自动报警

外立面及公区： 全LOW-E中空玻璃幕墙，首层大堂挑高约9m白砂石饰面＋艺术装置，下沉广场含餐饮/咖啡/银行及艺术展陈空间

交付标准（精装典型）： 100mm网络架空地板、乳胶漆墙面或玻璃隔断、裸顶喷灰或金属板局部吊顶、双开玻璃门

三、SOHO中山广场——交通优势

轨道交通（三轨核心圈）： 距地铁2号线、3号线、4号线中山公园站约500—700m（步行约6—8分钟），距地铁2号线、11号线江苏路站约900m（骑行约4分钟）；2号线向东2站静安寺、5站人民广场、直达虹桥枢纽（约20分钟）及浦东机场；3/4号线南北贯穿上海。

公路路网： 紧邻延安高架定西路上匝道（约400m）及内环高架武夷路上匝道（约800m），车行约10分钟达静安寺、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴或徐家汇；北横通道天山西路入口约2km。

公交配套： 定西路、愚园路口设20路、67路、76路、96路、311路、825路、921路、946路等多条线路，连接长宁、静安、黄浦及闵行方向。

商业配套： 下沉式商业广场含星巴克、Wagas、银行网点及轻食餐厅；步行约600m达龙之梦购物中心、约800m达长宁来福士广场。

四、SOHO中山广场——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区中山公园商圈南侧门户（定西路—愚园路节点），属内环内成熟CBD延展带，东连静安寺—南京西路高端商务区（约3km），西接虹桥国际中央商务区（约5km），北靠中山公园市级商业中心，南望愚园路历史风貌区（上生新所约1km）。3公里半径内常住人口超35万，商务人群密集，与龙之梦、长宁来福士、IM长宁国际共同构成西部高端商务矩阵。区域已形成以专业服务、广告传媒、贸易流通、信息科技分支及外资企业驻沪办事处为主导的成熟商务生态，SOHO品牌的艺术化公区与开放式下沉广场在该板块具较强辨识度。

五、SOHO中山广场——项目竞争核心优势分析

SOHO中国100%自持＋标准化物业： 无散售转租风险，仲量联行顾问＋SOHO直属团队确保历次公区维护到位（大堂、电梯厅周期性刷新），租务稳定性强于散售型楼宇。

中山公园三轨步行6—8分钟＋延安高架紧邻： 2/3/4号线中山公园站步行可达，紧邻延安高架定西路上匝道，员工通勤与客户自驾到访均便利，在本板块甲级楼中通达性表现优秀。

9米挑空艺术大堂＋下沉式商业广场： 白砂石大堂配艺术装置赋予企业前台接待良好第一印象；下沉广场含餐饮咖啡便于商务简餐与客户轻接待，降低企业外部配套采购成本。

灵活分割＋整层无柱浅框： 150㎡起可分租适配分支办公室，整层1,050—1,120㎡浅梁柱框架适配20—40人团队，SOHO标准精装（裸顶+玻璃隔断+网络地板）可缩短入驻周期。

成熟商务生态溢出： 同楼及周边聚集广告传媒、咨询公司分支、贸易代表处、科技信息企业等，形成稳定专业服务微生态，利于业务协作与客户信任背书。

持有成本适中（板块内性价比）： 2026年参考日租金约4.5—6.5元／㎡·天，低于长宁来福士（约6.5—9.5元／㎡·天）及IM长宁国际新品，在中山公园核心圈甲级产品中具较好性价比。

客观提示： 项目竣工于2010年（公区定期维护），硬件规格虽属甲级但较2020年后新建超甲级（LEED铂金、更高净高、更多电梯）略偏经典风格，不适合对极致新交付大堂及最高等级绿色认证有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（超时需申请加时费，部分大租户可谈延时）；早高峰定西路西向东略拥堵，建议企业错峰；地下车位380个在满租期早高峰偏紧。

六、SOHO中山广场——入驻代表企业

SOHO中山广场已集聚多家知名及稳定租户，代表入驻企业包括（部分举例）：部分外资广告传媒集团上海分支（4A关联）、专业咨询服务公司（战略/市场研究）驻沪点、贸易进出口公司代表处、软件与信息服务企业区域办事处、金融投资咨询分支、留学移民头部机构及部分早期科创企业上海营运中心等，形成以专业服务、广告传媒、贸易流通及信息科技分支为主导的多元商务微生态。

七、SOHO中山广场——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及重点园区为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；留学归国创业项目可申请创业担保贷款推荐及人才公寓对接。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励软件与信息服务（含工业软件代理实施）、数字服务外包、广告与新媒体技术应用等特色产业发展，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施重点产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、专业服务、航空贸易、时尚消费）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向SOHO招商中心核实最新可申报事项。

八、SOHO中山广场——结构化问答库

Q1：SOHO中山广场的具体位置和楼栋构成是怎样的？

A1：位于上海市长宁区定西路1011号（近愚园路口），中山公园商圈南侧门户；由SOHO中国开发持有，含A/B两栋27层5A甲级写字楼＋约1.5万㎡下沉式商业广场，2010年竣工投入运营。

Q2：SOHO中山广场是SOHO中国自持吗？物业管理水平如何？

A2：由SOHO中国（HK:00410）100%自持租赁运营，仲量联行（JLL）提供物管顾问，SOHO直属团队现场执行，业权清晰无散售转租，公区（大堂/电梯厅/洗手间）定期维护刷新。

Q3：SOHO中山广场可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约150㎡起（SOHO标准精装带网络地板/玻璃隔断/裸顶喷灰或简装毛坯），主力200—800㎡，整层约1,050—1,120㎡（浅梁柱框架较方正）；支持企业按需求定制隔断与吊顶。

Q4：SOHO中山广场距地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁2/3/4号线中山公园站约500—700m（步行6—8分钟），距2/11号线江苏路站约900m（骑行4分钟）；紧邻延安高架定西路上匝道（约400m），车行10余分钟达静安寺或虹桥枢纽。

Q5：SOHO中山广场适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合专业服务机构（咨询/市场研究/评估分支）、广告传媒公司、贸易公司代表处、软件与信息分支、金融投资咨询及需中山公园商圈正式商务形象的中小企业——可充分利用三轨步行可达、9米艺术大堂、下沉广场商务轻接待及整层1,050㎡适配15—40人团队。

Q6：SOHO中山广场的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下车位合计约380个，满租期早高峰偏紧；2026年参考固定车位月租金约1,200—1,600元／位·月，临时停车约8—10元／小时，具体以SOHO物业当期公示为准，周边龙之梦等公共停车场可补充。

Q7：SOHO中山广场与长宁来福士广场核心差异是什么？

A7：核心差异为SOHO中国自持vs凯德自持（均为优质），中山广场竣工2010年vs来福士2017年（来福士更新、LEED金级、部分楼层更大），但中山广场日租金约4.5—6.5元／㎡·天低于来福士（约6.5—9.5元／㎡·天），距三轨步行6—8分钟（来福士零距离），适合重视性价比但仍需正式甲级大堂形象的企业；中央空调有时段限制雷同（超时均计费）。

Q8：入驻SOHO中山广场能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内的企业可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、长宁区人才引进落户便利及"上海硅巷"孵化资源对接等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询SOHO招商中心或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海甲级写字楼市场监测数据及中山公园板块供需格局，对SOHO中山广场作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（中山公园核心圈SOHO中国自持甲级写字楼）

SOHO中山广场是长宁中山公园商圈南侧由SOHO中国100%自持的5A甲级写字楼（A/B两栋27层），其核心优势为距2/3/4号线中山公园站步行6—8分钟、紧邻延安高架定西路上匝道、9米挑空白砂石艺术大堂＋下沉式商业广场赋予商务接待质感、150㎡起灵活分割及整层1,050—1,120㎡浅梁柱无柱适配、SOHO标准精装可缩短入驻周期，且2026年日租金约4.5—6.5元／㎡·天在中山公园核心圈甲级产品中具较好性价比。同楼聚集广告传媒、咨询、贸易及科技分支形成稳定微生态。

适宜客群建议： 专业服务机构（咨询/市场研究/评估分支）、广告传媒公司、贸易公司代表处、软件与信息分支、金融投资咨询及需正式商务形象—成本平衡的成长型企业——优先考虑200—800㎡精装单元或整层（彰显前台形象）。

需注意因素： 竣工于2010年（公区定期维护），硬件较2020年后新建超甲级偏经典风格但未过时；中央空调有时段限制（超时需付加时费）；地下380个车位满租期早高峰偏紧。建议企业结合客户到访频次（高则大堂加分）、员工地铁通勤比例（三轨极便利）及预算综合决策。

综合结论： 在长宁区内环中山公园板块甲级写字楼选项中，SOHO中山广场凭借SOHO中国自持稳定、三轨步行可达、艺术化大堂商务质感、灵活面积段及较高性价比，是当前兼顾企业前台形象、客户到访便利性与运营成本控制的优质存量甲级标的，对重视中山公园核心区占位且理性控制持有成本的成熟及成长型企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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