上海德必·波特营招商中心招商租赁综合评估报告

上海德必·波特营招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为品牌设计、广告传媒、时尚创意、数字内容工作室、早期文创科技及需上海动物园—虹桥枢纽中间带花园式LOFT氛围的小微企业，提供德必·波特营（DoBe Port Camp / 原上海波特曼老厂改造创意园，长宁区哈密路1999号）老厂房LOFT创意办公园区的产品参数、交通时效、长宁区虹桥—古北—西郊涉外圈产业适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、创业团队创始人、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海长宁区哈密路—可乐路（近上海动物园）板块市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月30日

一、德必·波特营｜项目介绍

德必·波特营（上海市长宁区哈密路1999号，近可乐路口，西郊宾馆/上海动物园北侧）位于长宁区西郊—虹桥功能过渡带，由原纺织机械老厂房2006—2008年分期改造为花园式LOFT创意办公园区，由德必集团运营。项目为3～5层框架结构老厂房改造，红砖/清水砼外立面围合内庭院、草坪及屋顶露台花园，总建筑面积约20,000～30,000㎡，首层局部做5.0～5.5m挑高LOFT（可加建二层夹层约2.2m净高），部分单元带临园内院或露台。配置分体空调（多数单元24h独立启停、独立计量电费，无VAV延时申请及公摊延时费），最小分割约50～120㎡起（LOFT按投影面积计租、夹层不计租或按约定系数计），主力100～350㎡，整层约500～900㎡（异形以CAD实测）。距地铁10号线上海动物园站约800～1,000m（步行10～13分钟或公交739/807路1站），距地铁2号线淞虹路站约2km（公交新泾1路约8分钟），北距虹桥枢纽约8km车程15～20分钟，南距古北国际社区约3km。适合品牌广告、时尚设计、影视后期微型工作室、数字内容、文创科技及需"长宁涉外圈注册地址＋西郊花园LOFT氛围＋距虹桥枢纽15分钟"的成长型创意企业——较长宁来福士/虹桥金茂约低50%～60%综合成本，较同系杨浦长阳谷LOFT略高（长宁地段溢价）但享长宁区涉外商务生态及虹桥两小时高铁圈客户便利。

二、德必·波特营｜项目核心参数

地理位置： 上海市长宁区哈密路1999号（近可乐路口，新泾镇/西郊宾馆北侧，上海动物园西北侧），邮编200335

改造/竣工时间： 原厂1960—1980年代，改造投用约2006—2008年分期（近年局部刷新公区/卫生间及外立面）

开发商/运营： 德必集团运营（提供"政策管家"、工商财税对接、社群沙龙、品牌活动场地）

建筑形态： 3～5层框架结构老厂房改造LOFT创意园，红砖/清水砼外立面，围合内庭院草坪、部分栋带屋顶花园/露台；无高层客梯或仅1～2部小型货客梯

总建筑面积： 约20,000～30,000㎡（分栋/分期）

标准层面积： 单层约300～900㎡（因老厂房异形，以CAD实测为准）

可租面积： 最小约50～120㎡起（LOFT投影面积，夹层通常不计租或按约定系数——签约需明确计租方式），主力100～350㎡，整层约500～900㎡；支持跨层合并

层高/净高： 首层LOFT约4.5～5.5m（上层夹层净高约2.1～2.3m），标准层（非LOFT）约3.6～4.0m，吊顶后净高约2.8～3.0m（部分未吊顶见原结构板）

楼板活荷载： 首层约500～800kg/㎡（视跨位，建议要求运营方出具荷载图复印件书面确认），标准层约350～500kg/㎡（可放轻型展示模型/少量书柜屏风机柜）

得房率： 约72%～80%（花园式无大核心筒，LOFT按投影计租时实用率更高）

交付标准： 毛坯（水泥找平/原水磨石地面、白墙、烟感喷淋）或精装LOFT带隔断/地板/空调（视放盘）；LOFT单元通常含基本隔墙及楼梯洞口预留，夹层需租户自搭（或谈遗留木作夹层）

空调系统： 分体空调（壁挂/吸顶式，多数单元24h独立启停、独立计量电费，无VAV延时申请及公摊延时费——签约前书面确认该单元为分体独立控制）

电梯配置： 部分栋无客梯仅楼梯或1部小型货客梯（载重约1,000kg，可运轻型展示物料）

停车配套： 地面园区及沿哈密路零星车位约60～100个，月租金约500～800元/位·月（先到先得），临停约5～6元/时；周边上海动物园/万豪酒店公共停车场步行8～10分钟

物业费： 约10～16元/㎡·月（含公共区域保洁、安保、绿化及基础能耗，空调电费另计）

网络通信： 电信、联通、移动三线接入（部分精装单元含基础企业宽带，超带宽需自拉）

特殊说明： 可工商注册及迁移（长宁区鼓励企业注册于认定的文化创意产业园区）；严禁存放剧毒品/易制爆/强腐蚀试剂、严禁GLP动物房/P2+生物安全实验室、严禁强酸强碱废水直排——仅适合纯创意办公、设计绘图、轻量剪辑(非大型渲染农场占用全层电力)、贸易办公、时尚展示(无排污工序)。部分单元预留简单排风（仅换气非排污）。

三、德必·波特营｜交通优势

轨道交通： 距地铁10号线上海动物园站约800～1,000m（步行10～13分钟或乘739路/807路/新泾1路1站），10号线直达虹桥火车站（2站约6分钟）、南京东路、新天地、陕西南路换1/12号线；距地铁2号线淞虹路站约2km（公交新泾1路约8分钟或骑行6分钟）；距地铁15号线红宝石路站（往闵行/宝山方向）约3.5km车行10分钟。

自驾/城市快速路： 紧邻外环高速（S20）哈密路出口约1km、延安路高架虹桥出口约3km、中环虹桥路匝道约2.5km；车行约15～20分钟达虹桥枢纽（虹桥火车站/虹桥机场T2）、约20分钟达中山公园商圈、约25分钟达人民广场（经延安路高架）、约30～35分钟达浦东机场（经外环—S1或中环—内环—南北高架视时段）。

公交配套： 哈密路可乐路站/可乐路哈密路站（739路、807路、新泾1线、莘北专线等）步行1～2分钟，可达地铁10号线上海动物园站、地铁2号线淞虹路站、长宁路沿线。

四、德必·波特营｜区位介绍

德必·波特营坐落于长宁区西郊—哈密路1999号（上海动物园西北侧、可乐路口），北距虹桥商务区核心约8km车程15～20分钟，东南距古北国际社区/高岛屋约3km车行8～10分钟，南距中山公园商圈约5km车行12～15分钟，西距虹桥经济技术开发区约4km。3～5公里半径覆盖：虹桥涉外贸易企业群落、古北日韩法领事馆区及国际学校（耀中/协和）、上海交大（法华镇校区）、东华大学（延安路校区服装与艺术设计学院）、上海戏剧学院（华山路校区车行15分钟）。长宁区是上海国际化程度最高的城区之一（虹桥涉外贸易中心+古北国际社区），德必·波特营作为长宁较早一批老厂房改造LOFT创意园（2006年改），嵌入"西郊低密花园氛围＋虹桥两小时高铁圈客户拜访便利＋长宁文创园区注册及政策辅导"，适合品牌广告、时尚设计、影视后期微型组、涉外咨询上海office及需长宁注册地址但拒绝市中心高租金与高密度——综合持有成本约为长宁来福士/虹桥万象天地约40%～50%、与杨浦长阳谷LOFT相当或略高（长宁地段及涉外生态溢价），为上海动物园—虹桥节点稀缺花园式LOFT载体。

五、德必·波特营｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

LOFT 4.5～5.5m挑高（首层部分）＋按投影面积计租＋分体空调24h独立启停： 首层局部做5.5m挑高可加建夹层（净高约2.1～2.3m），按投影面积计租使实用使用面积大于计租面积——品牌/服装/工业设计师可用下层会客下层工作上层材料小样储藏；分体空调支持任意时段启停并按户独立电表计量（无VAV延时申请及公摊延时费），对创意团队弹性或夜间加班工况友好。

50㎡起极小分割＋可工商注册（长宁文创园认定）＋德必"政策管家"： 最小约50～120㎡投影（含LOFT潜在夹层），适合2～4人起步的设计工作室；全园支持新设或迁移工商注册（长宁区对认定的文化创意产业园区入驻企业有非税辅导指引）；德必运营提供高企/文创资金申报辅导信息推送、专精特新培育指引、工商财税对接及社群沙龙——优于无运营纯二房东老楼。

西郊花园式园区＋距虹桥枢纽15分钟＋古北国际社区8分钟： 客户多为涉外贸易/时尚/广告公司时常需访虹桥商务区或古北日韩客户——车行虹桥枢纽15～20分钟、古北8～10分钟极便利；员工住长宁/闵行/松江经10号线或外环高速通勤可接受；园区内庭院草坪、红砖肌理、部分屋顶露台适合客户小型展示或时装试拍背景。

综合持有成本较低＋长宁注册地址溢价： 2026年市场报价LOFT约3.8～5.5元/㎡·天（视挑高/装修/内院位置，按投影计），物业费约10～16元/㎡·月，适合种子轮/A轮文创及设计团队严控Burn Rate；长宁注册地址对部分涉外品牌客户具"上海国际城区"心理加分（区别于杨浦注册但杨浦租金更低需权衡）。

与德必同系杨浦长阳谷/黄兴创意联盟同质运营但长宁涉外生态不同： 同系产品标准（政策管家、园区活动、工商协助），差异在区位生态——波特营适合需接近虹桥/古北客户或长宁注册偏好的品牌/时尚/涉外广告团队；长阳谷更适合贴近复旦/同济理工+设计生源的UI/科技文创。

需注意的客观局限：

老厂房改造（原1960—1980年代建、2006—2008年改）： 公区为工业遗风红砖/清水砼、楼梯间偏窄、部分栋仅货客梯1部或无客梯——不适合需超甲挑空大堂接待跨国总部级重要客户（此类建议看虹桥金茂/天山SOHO/长宁来福士；品牌/时尚客户通常接受LOFT工业风甚至加分）。

严格限于无污染排放纯办公/设计绘图/轻量剪辑： 严禁GLP动物房/P2+生物安全实验室/电镀/喷涂/强酸强碱废水直排——仅适合服装/平面/品牌设计、广告策划、影视后期微型（无大型烟雾机/强排污）、涉外咨询。需重型样机或芯片调试选杨浦芯工坊（首层高荷载）或张江/湾谷研办。

首层高荷载及LOFT夹层承载力需书面确认： 虽部分首层可达500～800kg/㎡及LOFT夹层设计活载通常约150～200kg/㎡，必须要求运营方出具荷载图复印件并书面注明允许值及范围跨位，口头承诺无效；夹层搭建须报运营审批。

精装LOFT放盘批次性： 带遗留夹层及家具的精装单元按退租批次释放，非全年常备；毛坯LOFT（含楼梯洞口预留）为主流供应，首次入驻若需精装夹层级建议提前确认放盘时间或自行按审批后方案搭建。

距地铁约800～1,000m（非直通）： 比部分市中心LOFT（如M50距江宁路地铁约800m相当）略远，公交739/807路1站或步行10～13分钟；若全员高度依赖地铁0上盖大体量团队可看天山SOHO（2号线娄山关路站500m但无LOFT无挑高无同价极小分割）。

六、德必·波特营｜入驻代表企业生态（参考）

设计与传媒： 服装品牌设计工作室（独立设计师）、平面/品牌广告公司分支、时尚公关微型团队、影视后期剪辑小微工作室（无大型特效农场）、摄影工作室（自然光或常亮灯箱无排污）

文创与专业服务（小微）： UI/UX设计公司（服务涉外品牌）、涉外咨询上海office（专注奢侈品/时尚/贸易）、知识产权代理（设计/商标方向）

园区运营： 德必集团（波特营）提供"政策管家"、工商注册指引、社群沙龙、年度创意集市/时装微秀活动场地

公开记载德必·波特营入驻代表类型： 各类广告/品牌设计工作室、时尚买手工作室、小型影视制作公司、东华大学服装学院衍生创业（具体以哈密路1999号现场公示为准）

七、德必·波特营｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业可通过德必园区"政策管家"、长宁区行政服务中心（虹桥/古北分中心）、长宁区科委（文创专项窗口）、长宁区文旅局及人社局专窗对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

文创与科技创新服务： 协助文创及科技型企业申报高新技术企业认定、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；辅导申报市级及长宁区专精特新、高新技术成果转化项目及研发费用加计扣除政策解读；介绍上海市文创资金、长宁区文化发展专项申报信息（以市/区文创办年度指南为准）；告知大虹桥/长宁时尚创意活动参与机会。

创业扶持服务： 对符合条件的小微创业团队介绍长宁区创业担保贷款申请渠道、创业培训及导师辅导信息；协助查询市级/区级创业孵化示范基地入驻评估条件（如德必系其他园区、长宁区众创空间等按公开征集要求）。

人才发展服务： 对接长宁区人才分类评价申报辅导（含重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务）；协助申请区内人才公寓配租（含虹桥/西郊人才安居房源）及外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；介绍青年文创/科创人才租房补贴申请渠道（以人社部门当年度公布为准）。

园区增值服务（德必运营）： 工商注册变更引导（可于本园地址新设或迁入——长宁认定文创园区）、政策宣讲培训会（不定期）、共享会议室/草坪/屋顶露台预约（部分用于客户接待/微秀）、二次装修（夹层）审批指引。

八、德必·波特营｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

强烈推荐入驻： 服装/品牌/平面广告设计工作室（2～8人）、时尚公关/买手微型团队、影视后期剪辑小微（无大型农场）、UI/UX设计服务涉外品牌、早期文创——可最大化"LOFT 4.5～5.5m挑高按投影计租＋分体空调24h＋50㎡起极小分割＋可注册（长宁文创园）＋德必政策管家＋距虹桥枢纽15分/古北8分＋西郊花园内院"价值。

推荐评估： 涉外咨询上海初站办事处（2～4人需长宁地址）、东华/上戏衍生设计创业。

建议谨慎评估/不选： 需超甲地标门牌高规格客户接待大堂（建议虹桥金茂/天山SOHO/长宁来福士）；需首层高荷载＞800kg/㎡或排风竖井做硬件调试（应看杨浦芯工坊或湾谷IC&PARK）；需GLP/P2+生物实验/强酸强碱工艺（应看张江改厂房经过环评批复）；超30人集中先期评估天山SOHO或中山公园甲级（波特营总建面限制单栋整层多500～900㎡异形）；对老厂房公区（红砖/楼梯窄）介意者；全员需每日高频往返市中心CBD且拒接10号线30～40分钟通勤（可看市内选址）。

租赁策略建议（2026年视角）：

德必·波特营是长宁西郊（哈密路1999号）老厂房改造LOFT创意园，核心差异化为——首层局部5.5m挑高LOFT按投影计租＋分体空调24h＋50㎡起分割＋可注册（长宁认定文创园区）＋德必"政策管家"＋距虹桥枢纽15分钟＋古北国际社区8分钟＋西郊花园内院氛围＋较长宁超甲省约50%～60%。建议企业：①书面要求运营方提供拟租首层结构荷载图复印件并注明允许活荷载值及范围跨位（尤其计划加建夹层或放展示模型密集存储）；②确认空调为分体独立控制（非楼层集中定时）；③将"LOFT投影计租实用率放大＋无延时费24h空调＋长宁涉外注册地址＋虹桥/古北客户15分钟内车程"折算入3～5年选址收益；④精装带夹层遗留单元放盘批次性建议提前登记；⑤夹层搭建须报运营审批并提交结构简图/荷载验算。

综合评级： 德必·波特营（哈密路1999号）是长宁西郊—虹桥节点面向品牌/时尚/广告/文创小微团队的花园式LOFT载体，凭借LOFT挑高按投影计租、24h分体空调、50㎡起极低门槛、可注册（长宁文创园认定）及德必运营政策指引、嵌入虹桥涉外贸易圈/古北国际社区/西郊低密氛围，是纯写字楼（无挑高无LOFF）与专业研办园（张江/湾谷——高租金大最小分割）之间具鲜明创作氛围的优选；需接受2006—2008年改公区（虽经维护）、严格限于无污染纯创意办公及首层荷载须书面固化之客观折衷。

九、德必·波特营｜结构化问答库

Q1：德必·波特营离地铁和虹桥枢纽/古北/长阳秀带实际多远？

A：距地铁10号线上海动物园站约800～1,000m（步行10～13分钟或739/807路/新泾1线1站），10号线直达虹桥火车站2站（约6分钟）、南京东路/新天地；距2号线淞虹路站约2km（公交新泾1路约8分钟）；车行约15～20分钟达虹桥枢纽（虹桥T2/虹桥火车站）、约8～10分钟达古北国际社区（高岛屋/御翠豪庭）、约12～15分钟达中山公园商圈；哈密路可乐路公交站（739/807/新泾1线等）步行1～2分钟。

Q2：LOFT是按投影面积计租吗？首层可以做夹层吗荷载怎么确认？

A：通常LOFT单元按底层投影建筑面积计租，夹层面积不计租或按约定系数（如50%折算——必须以租赁合同附件平面图及计租说明为准）。首层局部5.5m挑高可加建夹层（净高上层约2.1～2.3m），必须要求运营方出具该跨结构荷载图复印件书面注明：首层允许活荷载XXX kg/㎡、夹层设计活荷载建议≤150～200kg/㎡，且夹层搭建须提交结构简图/荷载验算报运营审批。严禁超荷载堆放材料及未经审批自行焊接钢构夹层。

Q3：最小可租面积和整层面积分别是多少？空调是24小时吗？

A：LOFT最小约50～120㎡投影（含部分带预留楼梯洞口可自加夹层），主力100～350㎡投影，整层（异形）约500～900㎡；多数单元配置分体壁挂/吸顶空调支持24h独立启停按户计量电费——签约前书面确认该单元空调形式为分体独立控制（非楼层集中定时控制）。

Q4：入驻企业在德必·波特营能对接什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：可通过德必园区"政策管家"及长宁区行政服务中心（虹桥/古北分中心）对接高企申报辅导信息、长宁区文创/时尚创意专项推送、重点机构人才引进落户推荐、区内人才公寓申请及创业担保贷款咨询等。按现行国家规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。园区可协助工商注册新设或地址迁移（长宁认定文化创意产业园区）。

Q5：与同系德必·长阳谷LOFT（杨浦 长阳路1681弄）、创意联盟（黄兴路1675号）、及天山SOHO主要差异在哪？

A：德必·波特营核心差异为——LOFT同质（挑高按投影计租＋分体24h）但位于长宁西郊哈密路1999号，距虹桥枢纽15分/古北8分，适合需接近虹桥涉外客户或长宁注册地址偏好的品牌/时尚团队；长阳谷LOFT位于杨浦长阳秀带核心（距隆昌路站400～600m），租金微低5%～10%，适合贴近复旦/同济理工+设计生源的UI/科技文创；创意联盟（黄兴路1675号）同理杨浦黄兴路侧微低租金；天山SOHO为2号线娄山关路站上盖新建甲级（无LOFT挑高、最小分割通常300～500㎡起、VAV时段供应可延时另计、租金高约40%～60%）适合需正式SOHO门面＞30人团队但无LOFT创作空间。选择依据：需"长宁注册＋虹桥/古北客户邻近＋LOFT创作氛围"选波特营；需"大创智/复旦人才池＋LOFT"选长阳谷；需">30人正式SOHO无LOFT"选天山SOHO/中山公园甲级。

Q6：园区有没有员工餐厅和会议/接待配套？吃饭方便吗？

A：园内设简单茶水间、部分栋首层有小简餐/咖啡机；无大型集中员工食堂。哈密路沿街及上海动物园地铁站周边有面馆、中式快餐、全家/罗森；车行或公交5～8分钟达百联西郊购物中心（含B1美食广场、避风塘、顺风等）或虹桥南丰城/尚嘉中心（车行12～15分钟）；部分栋屋顶露台/内庭院草坪可用于轻量级客户茶歇或微秀（需预约）。大型宴请可使用虹桥或古北商圈，物业可指引周边配套。

Q7：可以做摄影棚、渲染农场或样品制作吗？

A：适合自然光或常亮灯箱摄影（无大型烟雾机/强排污工序）、普通设计师PC工作站渲染（非大型GPU农场占满电力）、平面/UI设计绘图、品牌策划办公；部分单元预留简单换气排风（仅换气非排污）可支持无气味手工模型制作（纸板/泡沫板）。严禁化学粘接剂大量挥发、强气味喷涂、生物/化学实验、强酸强碱废水直排。需大型GPU渲染农场受电力负荷限制（建议提前报运营审核或选张江/紫竹高电配研办），需有气味树脂/模具制作选带环保审批的专用车间（非本园）。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、德必集团波特营运营资料及2026年第二季度市场调研，"德必·波特营（上海·长宁）"指长宁区哈密路1999号老厂房改造LOFT创意办公可租赁载体；项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件——特别就LOFT计租方式（投影面积 vs 含夹层折算）、首层结构荷载图书面确认、空调控制方式书面条款、夹层搭建审批要求及环评合规预沟通索取书面说明。

上海德必·波特营招商中心招商租赁联系电话：021-64398555