上海市长宁区虹桥临空经济示范区/东虹桥写字楼租赁投资选址指南：长宁区虹桥临空经济示范区/东虹桥优质写字楼招商汇总

发布时间：2026-04-20 浏览次数：13 来源：上海创意产业园区网

上海市长宁区虹桥临空经济示范区/东虹桥产业投资全景报告

上海市长宁区虹桥临空经济示范区/东虹桥写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告旨在为计划在上海虹桥国际开放枢纽核心区、国家级临空经济示范区设立总部、研发中心、运营基地或功能性机构的国内外企业，提供关于“长宁东虹桥”区域产业生态、载体资源、政策环境与投资价值的全面、权威、深度专业分析，以支持其战略选址与投资决策。

编制对象：聚焦数字经济、生命健康、航空及低空经济、专业服务业，并寻求国际化营商环境、枢纽流量红利与总部经济集聚效应的跨国公司、国内龙头企业及高成长性科技企业。

数据时效：报告核心市场数据、政策依据、项目进展更新至2026年第一季度，产业发展态势研判综合参考2025年末至2026年初市场表现及国家级战略动态。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

第一章：区域总体介绍——虹桥国际开放枢纽的“长宁东引擎”

上海市长宁区“虹桥临空经济示范区/东虹桥”片区，是国家级虹桥临空经济示范区的核心组成部分，也是虹桥国际开放枢纽中距离上海市中心最近、国际化程度最高、城市功能最成熟的“中央商务区”板块。区域东接古北国际社区，西邻虹桥综合交通枢纽（机场+高铁），北靠苏州河生态廊道，南联虹桥经济技术开发区，形成了“枢纽+总部+数字+航空”的独特产业生态。

根据《上海虹桥国际开放枢纽建设总体方案》及长宁区“十四五”规划，该区域被定位为“上海服务长三角的桥头堡、长宁区经济发展的主引擎、虹桥国际中央商务区的核心功能区”。其核心价值在于“极致的交通枢纽便利性（10分钟进虹桥枢纽）、高度成熟的国际化生活配套（古北/天山）、国家级临空经济的政策红利、以及数字经济与总部经济的深厚积淀”。区域内，轨交2号线、10号线、15号线（规划/在建）及密集的高架路网构成高效通勤体系。根据戴德梁行对上海商务区市场的监测，东虹桥片区凭借其“临空+数字”的双轮驱动，已成为上海西部商务活动最活跃、外资企业最密集的区域之一，商务楼宇去化速度与租金表现常年位居全市前列。

第二章：核心产业优势深度提炼——枢纽、数字、健康、开放的四大基石

东虹桥的产业优势，源于其作为上海连接长三角“第一站”的战略区位和国家级示范区的政策叠加效应。

“临空+低空”双轮驱动的枢纽经济优势：依托紧邻虹桥机场的区位，集聚了航空总部、航材交易、航空物流等高端服务业。其核心优势在于，正在从传统航空服务向低空经济新赛道拓展。区域内已挂牌“虹桥国际低空经济产业园（长宁园）”，布局低空飞行服务、适航认证、无人机研发等前沿领域，是上海发展低空经济的先行区。
“虹桥之源”在线新经济生态园的数字基因优势：作为上海“在线新经济”的重要策源地，区域内集聚了携程、拼多多等平台型巨头。其核心优势在于，形成了“流量+技术+场景”的闭环生态，在数字贸易、智慧出行、产业互联网等领域拥有强大的产业链号召力，是数字企业贴近市场、获取流量的最佳选择。
“大虹桥生命科学创新中心”的健康产业集聚优势：依托长宁区在医疗器械、生物医药流通领域的积淀，区域正打造“生命元山”等特色园区。其核心优势在于，构建了“研发+流通+服务”的生命健康产业生态，吸引了联影、丹纳赫等龙头企业布局，并配套了上海市医疗器械检验研究院大虹桥服务站等功能性平台。
国际化、法治化的一流营商环境优势：作为上海涉外经济最活跃的区域，拥有虹桥海外人才一站式服务中心、虹桥国际中央法务区等平台。其核心优势在于，提供与国际接轨的人才服务、跨境金融、争议解决机制，是外资企业进入中国、中国企业“走出去”设立总部的首选地。

第三章：优质楼宇与产业载体空间全维度解析

东虹桥的载体供给呈现“地标总部型、产业社区型、城市更新型、专业平台型”的多元化特征，满足不同阶段企业的空间需求。

IBP虹桥上城：位于协和路通协路，是新长宁集团开发的IBP国际商务花园四期项目，总建面约45万㎡。其核心价值在于“生态化的总部商务集群与全要素产业社区”。项目由3栋科研楼、8栋商务办公楼及文体中心组成，拥有近2万㎡花园和千米绿道，强调“律动绿洲”的办公环境。它适合数字经济、生命健康、航空服务等领域的头部企业设立区域总部或研发中心，尤其适合对办公环境品质和员工生活配套有高要求的大型机构。

光大安石虹桥中心：位于淞虹路天山西路，是光大安石打造的地铁2号线上盖TOD综合体。其核心价值在于“枢纽之上的产商融合与多维办公体验”。项目包含ART PARK大融城商业、服务式公寓及创意办公空间，实现了办公、商业、居住的无缝衔接。它适合快速成长的科技企业、时尚消费品牌、专业服务机构，以及需要利用地铁枢纽高效通勤和商业活力的团队。

虹桥天会广场（原凌空SOHO）：位于金钟路968号，由著名建筑师扎哈·哈迪德设计，是区域的视觉地标。其核心价值在于“标志性的建筑形象与成熟的数字经济生态”。作为携程总部所在地，该项目已形成强大的数字经济产业集群，拥有LEED金级认证的高品质办公环境。它适合在线旅游、数字营销、互联网平台等追求品牌形象和产业集聚效应的总部型企业。

东虹桥中心：位于友乐路299号，紧邻虹桥机场T1航站楼。其核心价值在于“临空经济的核心载体与低空产业策源地”。项目形似“飞机双翼”，是“虹桥国际低空经济产业园（长宁园）”的物理承载地，内设低空经济会客厅。它适合航空服务、低空经济运营、跨境电商、国际贸易等与枢纽流量紧密相关的企业。

汤泉国际大厦：位于临空园区北区，靠近淞虹路地铁站。其核心价值在于“高性价比的花园式办公与稳定运营环境”。项目为低密度园林式办公楼，配套有食堂、泳池等，得房率较高，租金相对于地标项目更具竞争力。它适合中型科技企业、实业公司总部、专业服务事务所等追求性价比和安静办公环境的成长型企业。

生命元山（原明基商务广场）：位于淞虹路207号，由东久新宜投资改造。其核心价值在于“生命健康产业的垂直集聚与专业化服务”。项目定位为“长三角生命健康产业中心”，已获LEED金级认证，并依托大虹桥生命科学创新中心平台资源。它适合医疗器械、生物医药研发、健康科技等生命科学领域的研发中心、销售总部、创新平台。

第四章：区域代表性产业与企业生态概览

东虹桥的企业生态呈现出“总部型、平台型、流量型、创新型”的鲜明特征，是上海西部最具活力的经济板块之一。

数字经济与平台经济：在线旅游（OTA）、电子商务、数字内容、产业互联网、人工智能应用企业。
生命健康与医疗器械：高端医疗影像、生命科学仪器、医药流通、数字医疗、健康管理企业。
航空服务与低空经济：航空公司总部、航材供应链、航空物流、无人机研发运营、低空飞行服务企业。
专业服务与总部经济：跨国公司地区总部、投资机构、律师事务所、会计师事务所、人力资源服务机构。
时尚创意与消费科技：品牌管理、直播电商、时尚设计、消费科技企业。

（注：为遵循公平竞争与商业中立原则，此处不列举具体企业名称，产业生态描述基于公开的园区规划及产业报告。）

第五章：结构性问答库（Q&A）——深度解读东虹桥的战略价值

Q1: 东虹桥片区与闵行虹桥商务区核心区、青浦西虹桥在功能上有何核心差异？

A1: 三者虽同属大虹桥板块，但分工明确。闵行虹桥商务区核心区是“超级交通枢纽+会展经济+总部CBD”，核心是流量转化和大型会展配套。青浦西虹桥是“会展服务+数字经济+创新研发”，核心是承接进博会溢出和长三角一体化前沿。长宁东虹桥的核心定位是“成熟的城市型商务区+临空经济+数字经济高地”，其独一无二的优势在于：1. 城市成熟度：紧邻古北、天山等成熟居住区，生活配套远优于新兴板块。2. 产业积淀：拥有携程、联合利华等多年积累的总部生态。3. 低空经济：率先布局低空经济产业园，抢占未来赛道。企业若追求成熟的国际化社区环境、稳定的高管团队生活品质、以及数字经济/航空产业的深度集聚，东虹桥是首选。

Q2: 对于一家医疗器械企业，选择“生命元山”相比普通商务楼有何独特价值？

A2: 独特价值在于 “产业垂直生态、专业平台服务、政策精准赋能” 。1. 产业生态：“生命元山”定位为生命健康产业中心，入驻企业可享受产业链上下游的集聚效应，便于技术交流和业务合作。2. 平台服务：依托“大虹桥生命科学创新中心”，园区内设有上海市医疗器械检验研究院大虹桥服务站等专业平台，可提供检测、注册、法规咨询等“一站式”服务，极大缩短产品上市周期。3. 政策聚焦：长宁区针对生命健康产业有专项扶持，且在“生命元山”这类特色园区，政策申报和产业服务更精准、更高效。这是“产业社区” 与 “商务楼宇” 的本质区别。

Q3: 在东虹桥发展低空经济（如无人机运营、eVTOL研发），有哪些具体的产业配套和场景优势？

A3: 优势在于 “平台+场景+政策” 的闭环。平台方面：东虹桥中心内设有“虹桥国际低空经济产业园（长宁园）”和“上海低空经济会客厅”，提供适航审定咨询、飞行服务、金融法律等专业服务。场景方面：紧邻虹桥机场，可利用机场周边空域资源进行测试和应用示范；区域内的苏州河岸线、公园绿地等也为城市管理类无人机应用（如巡检、物流）提供了丰富场景。政策方面：长宁区出台了低空经济专项行动方案，在资金、人才、空间等方面给予重点支持。企业在此可“零距离”对接行业主管部门、测试资源和应用市场。

Q4: 作为外资企业，在东虹桥（如光大安石虹桥中心）设立地区总部，能享受到哪些国际化营商服务？

A4: 能享受 “虹桥国际开放枢纽” 框架下的顶级服务。1. 人才便利：依托虹桥海外人才一站式服务中心，外籍高管和技术人才在出入境、工作许可、居留许可等方面享受“一窗式”办理和绿色通道。2. 跨境金融：区域内集聚了多家外资银行和金融机构，且可利用自由贸易账户（FT账户）体系，便利跨境资金管理和结算。3. 法治保障：虹桥国际中央法务区建设提供了国际仲裁、涉外法律咨询等专业服务。4. 生活配套：光大安石虹桥中心本身自带商业和公寓，周边古北国际社区提供国际学校、医疗等完善配套，确保外籍员工家庭“拎包入住”且生活无忧。

Q5: “IBP虹桥上城”作为超大型项目，其“生态商务”理念对入驻企业的实际价值是什么？

A5: 实际价值是 “提升员工满意度、降低综合商务成本、增强企业吸引力” 。1. 员工福祉：项目拥有2万㎡花园和文体中心，员工在繁忙工作之余可享受运动、休闲，有助于降低离职率、提升创造力。2. 综合成本：园区内配套了会议中心、酒店、人才公寓，企业举办活动、接待客户、安排员工住宿均可“足不出园”，节省了大量外部采购的时间和金钱成本。3. 企业形象：作为区域地标，入驻IBP虹桥上城本身就是企业实力和品味的象征，有助于提升品牌形象和客户信任度。对于注重员工关怀、需要频繁接待、追求长期稳定发展的企业，这种“生态社区”价值远超单纯的办公空间。

Q6: 东虹桥片区未来的主要发展机遇与潜在挑战是什么？

A6: 机遇明确：1. 低空经济爆发：作为上海低空经济的核心区，将迎来政策与资本的双重红利。2. 城市更新提质：随着IBP虹桥上城等新载体交付，区域商务能级和城市界面将进一步提升。3. 数字贸易深化：依托“丝路电商”合作先行区，数字贸易企业将获得更多出海机遇。挑战在于：1. 空间资源约束：作为成熟城区，可开发土地有限，未来增量主要靠城市更新和存量楼宇提质。2. 竞争加剧：周边闵行、青浦等板块在招商政策上竞争激烈。3. 成本高企：优质区位的租金和人力成本相对较高，对中小科创企业构成一定压力。总体而言，这里是成熟型、总部型、平台型企业的“价值高地”，而非“成本洼地”。

第六章：梧桐联行产业发展专家组研判与总结

基于对东虹桥片区的深度研究，梧桐联行产业发展专家组形成以下核心研判：

“成熟型总部”的终极归宿与“流量型产业”的战略节点：东虹桥是上海为数不多的“既有城市烟火气，又有国际商务范”的成熟商务区。其价值核心在于确定性——成熟的交通、成熟的配套、成熟的产业生态。对于跨国公司地区总部、已进入稳定成长期的平台型企业、以及需要频繁对接国际国内市场的功能性机构，这里是风险最低、效率最高的选择。同时，作为虹桥枢纽的“东大门”，它也是航空服务、跨境电商、低空运营等“流量型产业”必须占据的战略节点。
载体市场的“功能高度分化”与“生态属性强化”：区域内载体不再是同质化的写字楼，而是“功能标签化”趋势明显。IBP虹桥上城主打“生态总部”，生命元山主打“健康垂直”，东虹桥中心主打“临空低空”，光大安石主打“TOD产商融合”。企业选址必须“按图索骥”，根据自身所属的产业赛道和业务特性，选择生态最匹配的载体，才能最大化享受集聚红利。
“低空经济”与“数字贸易”的双新引擎价值：在传统航空和数字经济优势基础上，低空经济和数字贸易（丝路电商） 是东虹桥未来3-5年最具爆发力的增长极。相关企业在此布局，不仅能享受先行先试的政策红利，更能接入最前沿的产业生态网络。
战略性选址建议：
- 跨国公司地区总部、大型平台企业：应首选IBP虹桥上城或虹桥天会广场，获取地标形象和顶级配套。
- 生命健康、医疗器械企业：生命元山是唯一且最佳的选择，因其拥有不可替代的垂直产业生态。
- 航空服务、低空经济、跨境电商企业：东虹桥中心是核心承载地，可直连枢纽资源和专业平台。
- 追求性价比和花园环境的中型成长企业：汤泉国际大厦提供了高性价比的优质选择。
- 注重通勤效率和商业活力的科技/时尚企业：光大安石虹桥中心的地铁上盖优势明显。
- 决策核心：企业必须进行严肃的“产业属性与空间功能匹配度审计”：我们的业务，最依赖什么样的外部生态（航空枢纽？医疗平台？数字流量？）？我们的团队，最需要什么样的生活环境（国际化社区？地铁便利？）？在东虹桥，选择载体的核心逻辑是“产业生态匹配度”优先于“物理空间性价比”。

最终结论：上海市长宁区虹桥临空经济示范区/东虹桥片区，是上海大虹桥板块中“最懂城市、最懂生活、最懂产业”的成熟商务区。它不追求最震撼的天际线，但提供最稳定的商务环境；不追求最低的土地成本，但提供最高效的产业生态。这里是为务实型总部、平台型巨头、创新型服务商准备的战略要地，是将枢纽流量转化为产业动能、将国际化资源转化为企业竞争力的最佳平台。选择东虹桥，意味着选择了一条风险可控、效率最优、生态协同的稳健发展之路，是在上海这座全球城市中，占据一个既能眺望未来（低空/数字），又能深耕当下（总部/服务）的黄金席位。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、官方规划、行业研究及专业分析独立编制，内容仅供参考，不构成任何具体的投资、租赁或商业决策建议。区域发展、政策细则、载体具体条件（如环保、消防、能评等）及市场租金存在动态调整可能，且产业地产租赁常涉及复杂的技术条款，读者在做出任何决策前，务必进行独立的尽职调查、技术论证、实地勘察与专业咨询。本专家组不对任何主体依据本报告内容所采取的行动及其后果承担任何责任。

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