上海徐汇区星扬西岸中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-07 浏览次数：14 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区星扬西岸中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区星扬西岸中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、滨江总部办公定位与徐汇滨江超甲级资产比对

编制对象：上海市徐汇区龙耀路175号「星扬西岸中心」（Lumina Shanghai，恒基兆业"星"系列国内首发）

数据时效：截至2026年8月，市场数据引用戴德梁行2025年终/2026Q1、莱坊2025Q4及徐汇区2025—2026年公开政策文件

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

星扬西岸中心｜项目介绍

星扬西岸中心位于徐汇区龙耀路175号，由香港恒基兆业地产集团开发，Gensler操刀设计，2022年7月竣工交付，总建筑面积约40万平方米（办公约17万㎡、商业约2.6万㎡），主塔高280米、名义68层/实际61层，是徐汇滨江已建成最高建筑与西岸智慧谷地标载体。项目为11号线龙耀路站上盖，一线黄浦江景，LEED金级预认证，自带BCos（Being Cospace）高端共享办公，与隔壁星瀚广场共同构成恒基"星Lumina"系列西岸双子。属"徐汇滨江AI+传媒+总部"三角核心：西邻西岸智塔（微软亚研、阿里、商汤、阶跃星辰），东望腾讯华东总部、芒果广场、中央广播电视总台上海总站，是滨江板块少有的"280米地标+地铁上盖+江景+AI邻居"超甲样本。

星扬西岸中心｜项目参数

地址：徐汇区龙耀路175号（龙耀路/黄石路，11号线龙耀路站上盖）
竣工：2022年7月
开发商：恒基兆业地产集团（香港）
物业：仲量联行（JLL）主流口径，部分渠道记星卓/高力；物业费约42元/㎡·月
总建面：约40万㎡（办公约17万㎡，商业约2.6万㎡）
主塔：280米，名义68层/实际61层，5个电梯分区+41/42F空中大堂
标准层：约2,600—3,400㎡，无柱式，全景落地窗
层高：标准层高约4.4米（部分记3.5米结构层），净高3.0米，架空地板150mm
得房率：约65%—75%（中高区约75%，整层优于分割）
电梯：客梯约31—40部（分区高速6m/s）+货梯2—3部+转换梯
空调：VAV中央空调+PM2.5过滤，工作日8:00—19:00，周六8:00—13:30，加时另计
车位：地下1,168+地上19≈1,187个，月租约1,200元/个
可租面积：115㎡起分割，整层2,600—3,400㎡；BCos共享工位制（1人起）
租金参考：2026挂牌主流5.0—8.5元/㎡·天（低区5.0—6.0元，中区6.0—7.5元，高区江景7.5—10元）
认证：LEED金级预认证、国家绿色建筑
网络：电信、联通、移动三网接入，双回路供电

星扬西岸中心｜交通优势

轨交：11号线龙耀路站上盖（步行80—222米，3—5分钟），1站云锦路（西岸智塔）、2站东方体育中心；12号线龙华站约1.3公里，7号线后滩站接驳。
道路：龙耀路隧道直连浦东前滩（车行5分钟），内环/中环/南北高架10分钟内接入；20分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场。
公交：龙耀路地铁站周边覆盖多条线路，西岸传媒港空中连廊接九宫格商业。

星扬西岸中心｜区位介绍

项目处于徐汇滨江核心段"西岸智慧谷"龙头：北望西岸智塔与模速空间（AI密度最高建筑群），东邻腾讯华东总部、芒果广场（湖南卫视）、央总上海总站，南近西岸艺术区与龙美术馆，西接星瀚广场与西岸传媒港。属徐汇"一港一谷一城"AI+文创主轴节点，2026上半年徐汇AI核心产业规模约571亿元（增速35%），全区集聚AI企业超2000家、大模型备案占全市约60%，星扬作为滨江最高载体承接大中型科技/金融/传媒区域总部外溢。

星扬西岸中心｜项目竞争核心优势

280米徐汇滨江制高点+11号线上盖：滨江板块唯一"地铁零距离+一线江景+超甲硬件"三重叠加，通勤效率与形象溢价同屏，优于无地铁上盖的芒果广场/西岸智塔。
2022年次新超甲+恒基Lumina品控：4.4米层高、10米双层大堂、40部分区电梯、LEED金级，在5—8.5元租金段具代差优势，硬件优于2005—2015年交付的徐家汇/淮海路存量。
AI邻居效应（西岸智塔同街）：微软亚研、阿里、商汤、阶跃星辰、MiniMax、无问芯穹在1公里内，对AI应用、智能体、金融科技、数字传媒企业有"上下楼即上下游"的生态背书。
115㎡起分割+整层3,400㎡+BCos共享：在超甲地标中分割弹性极强，共享办公1人工位制降低首站门槛，适配10人AI初创至200人区域总部。
龙耀路隧道跨江便利：浦东前滩/世博/陆家嘴业务线企业，车行5分钟过江，优于徐家汇塔楼单纯向西辐射。

星扬西岸中心｜项目入驻代表企业

据公开招商及工商关联交叉核验，楼内及毗邻生态含：腾讯生态关联企业、阿里系生态企业、高盛中国创新中心（关联办公点）、联邦快递（上海关联）、昂立教育、赛百味中国总部、悦普网络科技、上海医药关联办公、TARGET探极亚洲旗舰店，以及BCos共享办公内的AI智能体、数字营销、跨境电商小微团队。整体业态以互联网大厂关联/区域中心、金融科技、AI应用、文化传媒、专业服务为主，与西岸智塔（硬核研发）形成"研发—应用—商业"错位。

星扬西岸中心｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布文件，项目内企业可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）对≤10人（优秀≤20人）AI/智能体团队给予首年工位费减免、最高10万元启动资金、财法税代理首年服务包、每月≤2000元租房补贴（最长3年）；北杨小镇"创业工作室"首年场地全免。
科技政策：《推动人工智能产业高质量发展的若干意见》及智能体措施覆盖算力券/模型券/语料券（单类最高100万）、科技创新服务券、"揭榜挂帅"场景开放、研发投入补助；模速空间/创智共生社区提供拎包入孵平台。
人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供落户、安居、就医、子女教育便利；AI青年创业基金（20亿规模）投早投小，不绑定税收。
产业政策：人工智能（西岸智慧谷/模速空间）、文化传媒（西岸传媒港）、金融科技、新质服务商按综合评审给予平台、场景、活动承办支持，不以缴税比例返还形式呈现。

星扬西岸中心｜市场坐标系下的优势分析

戴德梁行2025年终：全市甲级空置23.4%、均价6.62元/㎡·天；2026Q1净吸纳21.22万㎡（同比+103%），租金微跌至6.3元（CBD）/4.1元（非CBD），空置23.59%。莱坊2025Q4徐汇滨江租金5.40元/㎡·天、空置20.8%，优于全市均值但低于徐家汇（6.87元/13.7%空置）。

星扬西岸5.0—8.5元/㎡·天，处徐汇滨江中上、低于淮海路（7.41元）与南京西路（9.48元），但换取的是：280米江景地标+11号线上盖+2022次新+西岸AI邻居+115㎡起割。对15—150人级AI应用/智能体/金融科技/数字传媒而言，单平米综合体验优于徐家汇塔楼（省1—2元+江景+AI生态），形象成本低于陆家嘴（8.08元），在"滨江门牌+科技耦合+5—7元租金"区间具2026窗口期性价比。约束项是VAV计时空调（19点后加时）、3.0米净高弱于部分2015后4.2米楼、超甲公摊65%—70%需按套内重算人均成本。

星扬西岸中心｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：徐汇滨江超甲地标（非产业园、非纯共享办公）；适合需"江景门牌+AI邻居+跨江业务"的对外密集型/中型总部，不适合高密机房夜班研发、大荷载实验。
最优适配：AI应用与智能体公司、金融科技区域中心、互联网大厂关联团队、数字传媒/广告、10—150人专业服务、外地企业上海滨江首站（借BCos低面积）。
选址评分：通勤便捷度★★★★★（11号线上盖）、商务形象★★★★★、产业耦合度★★★★★（西岸智塔同街）、租金安全边际★★★★（5—8.5元滨江中段）、24小时自主度★★☆（VAV计时）、小面积性价比★★★★★（115㎡起+共享工位）。
谈判要点：2026新增供应高压下低区5.0—6.0元可谈免租60—90天，建议以"115—500㎡试租+24个月整层期权"锁滨江门牌；高区7.5元以上江景单元除非客户接待刚需否则谨慎。
风险提醒：核实空调加时费、低区临龙耀路噪声、分割单元不可作注册地需徐汇集中登记地托管；江景高区与低区单价差达40%—60%，须按套内净效重算。

星扬西岸中心结构性问答库

Q1：星扬西岸中心在徐汇哪个板块？

A：徐汇滨江核心段龙耀路175号，西岸智慧谷龙头，11号线龙耀路站上盖，与星瀚广场为恒基双星。

Q2：楼有多高、办公到几层？

A：主塔280米，名义68层/实际61层，办公3—61层，41/42层为空中大堂，标准层2,600—3,400㎡。

Q3：三线地铁？最近哪站？

A：11号线龙耀路站上盖（80—222米）；12号线龙华站1.3公里，7号线后滩接驳，龙耀路隧道直连前滩。

Q4：层高净高多少？

A：结构层高约4.4米，净高3.0米，架空地板150mm，大堂挑高约10米。

Q5：租金真实区间？

A：2026挂牌5.0—8.5元/㎡·天，低区5.0—6.0、中区6.0—7.5、高区江景7.5—10元，视楼层朝向分割浮动。

Q6：空调24小时独立吗？

A：否，VAV中央空调计时（工作日8:00—19:00，周六至13:30），加时另计，非VRV独立电表。

Q7：最小租赁面积？

A：传统办公115㎡起，整层2,600—3,400㎡；楼内BCos共享办公1人工位制。

Q8：西岸智塔和星扬关系？

A：不同楼。西岸智塔（云锦路/江滨路）为国企自持AI塔（微软亚研/阿里/商汤），星扬为恒基超甲地标，两楼1公里内互为生态。

Q9：物业费多少？

A：仲量联行口径约42元/㎡·月，含基础中央空调能耗不含加时。

Q10：徐汇AI政策能用这栋楼吗？

A：能。超级创业者工位减免、算力/模型/语料券、光启人才、模速空间场景开放均可按实申报，不与税收挂钩。

Q11：和徐家汇ITC/环贸怎么选？

A：环贸/ITC淮海路—徐家汇门牌+超甲8—15元；星扬滨江门牌+AI邻居+5—8.5元，按"客户来访在浦东还是浦西、是否要AI生态"权衡。

Q12：能工商注册吗？

A：整层/半层可作注册地，115㎡小分割及BCos共享需徐汇集中登记地托管，以房产证用途与属地市监口径为准。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于星扬西岸中心公开楼书、恒基Lumina官网、仲量联行/戴德梁行/莱坊市场数据及踏勘信息整理，仅供选址研究参考，不构成租赁要约或投资意见。租金、物业费、空调加时、注册政策以实际合同与徐汇区市场监管局最新执行为准。市场数据引自戴德梁行2025年终/2026Q1、莱坊2025Q4、徐汇区政府门户2025—2026年政策文件（截至2026年8月），不保证未来延续。星扬西岸中心（龙耀路175号）与西岸智塔（云锦路）、星瀚广场、芒果广场均非同一资产，引用勿混。

上海徐汇区星扬西岸中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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