上海东方生命港·宝山药谷招商中心招商租赁综合评估报告

上海东方生命港·宝山药谷招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海市宝山区北上海生物医药产业园（北上海生物医药产业基地）设立创新药研发中试、细胞治疗产业化、生物制剂生产及医药外包服务（CRO/CDMO）基地的生物医药与健康科技企业，提供东方生命港·宝山药谷01-08首开地块项目的客观物业参数、M2工业用地合规说明、产业生态、区位交通及政策环境分析，辅助科学选址决策。

编制对象： 企业行政/选址负责人、生物医药园区招商顾问、产业投资机构及政府招商部门。

数据时效： 基于2025年至2026年第一季度上海生物医药产业园区市场调研及宝山区经委/北上海生物医药产业园公开权威数据编制。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目总体介绍

东方生命港·宝山药谷（全称：东方生命港·宝山药谷生物医药产业化基地），位于上海市宝山区罗店镇抚远路以北、罗东路以西，属"北上海生物医药产业园（北上海生物医药产业基地）"——上海市五大生物医药特色产业园区之一的核心组成部分。项目由宝山区政府与临港集团/相关国资平台联合打造，是宝山"东方生命港"品牌在北部的重要承载区。

本次评估对象为首开地块01-08地块：

用地性质：M2二类工业用地（可合规开展生物医药中试及规模化生产、含部分研发办公）

用地面积：约36,700平方米（3.67公顷）

总建筑面积：约84,900平方米

建筑构成：8栋多层标准厂房＋1栋10层高层厂房（含部分研发办公/综合配套）

试点特色：采用建筑师负责制试点，按高标准生物医药GMP邻避与工艺适配要求设计（层高、承重、污废分流、双回路供电预留等），重点承接细胞治疗、抗体药物、创新小分子药、体外诊断（IVD）及医械产业化项目，与邻近的上药康希诺、朝晖药业、宝济药业等形成北上海最强生物医药制造集群效应。

二、项目主要技术参数（01-08首开地块）

项目名称： 东方生命港·宝山药谷（首开区01-08地块）

地址： 上海市宝山区罗店镇抚远路（近罗东路），北上海生物医药产业园核心区

开发商／运营商： 宝山区属国资平台联合临港集团相关主体持有运营

土地性质： M2二类工业用地（允许生物医药中试、质检及符合环评的规模化生产，可办理环评及排污许可，支持药品生产许可证/器械注册证地址备案）

用地面积： 约36,700平方米

总建筑面积： 约84,900平方米

单体构成： 多层标准厂房8栋（一般地上4至5层，首层约6至8米层高，标准层约4.5米），高层厂房/综合楼1栋（地上10层，含部分研发办公、质检实验室及配套服务功能）

标准层面积（厂房）： 约1,000至2,000平方米/层（可分层或整栋租售）

层高： 首层约6.0至8.0米（满足生物反应罐等设备进场及管道布置），标准层约4.2至4.5米，高层研发层约3.9至4.2米

楼面承重： 首层约10 kN/㎡（部分区域可达15 kN/㎡），标准层约5至8 kN/㎡（满足中型生物设备及培养箱载荷）

电梯： 货梯载重≥3吨（部分栋配5吨），客梯独立

水电汽配套： 双回路供电、工业用水、污水预处理接口（三类水/四类水要求预留）、工业蒸汽/热水预留接口、压缩空气及氮气管道预埋位、危废暂存间按GMP要求设置

车位： 地面及地下共约200至300个（含货车位及新能源桩）

参考租金（2025—2026）： M2厂房约1.2至2.0元/平方米·天（视面积、位置及是否含精装实验室预留），研发办公约1.8至2.8元/平方米·天；物业费约3至6元/平方米·月（以物业公示为准）

交付标准： 毛坯（按生物医药工艺预留井道、管沟、设备平台、配电容量），部分单元可提供简装实验室初装（彩钢板隔墙、初效净化新风预留、实验台架位需定制）

环保要求： 须符合宝山区环评及北上海生物医药产业园产业准入，涉及细胞/基因/生物安全等级按BSL-1/BSL-2备案，危废须委托有资质单位处置并纳入园区统管

三、交通优势与区位介绍

区位描述： 项目位于宝山区罗店镇北部——北上海生物医药产业园核心启动区，东距郊环G1503约2公里，西靠罗店新镇及美兰湖高端居住区，南距宝山城市工业园区约5公里，北接嘉定工业区。属上海北部连接江苏（太仓、昆山）的生物医药产业走廊起点，1小时车程覆盖张江药谷、苏州BioBAY、泰州医药高新区等长三角主要生物医药集群，适合"张江研发+宝山产业化"典型分工模式。

轨道交通：

地铁7号线美兰湖站车程约8至12分钟（约5至6公里），可换乘公交（宝山16路、839路、963路等）或企业班车接驳

规划地铁规划及市域铁路（南何支线/北沿江高铁经停宝山站远期）将进一步提升与市中心及长三角联通

公交：宝山16路、839路、963路、罗店2路设"抚远路罗新路"附近站点步行可达

道路交通：

紧邻郊环G1503（富锦路/蕰川路出口约3公里）、S20外环（往市区约25分钟）、S16蕰川高速（往江苏方向）、沪崇高速（规划/部分段通车）

驾车约20分钟达张江高新技术产业化基地（经S20—S1或中环）、约30分钟达人民广场、约40分钟达虹桥枢纽、约50分钟达浦东国际机场（经S20—A20—S32）

园区设大型货车回转区及卸货平台，满足原料/成品冷链及厢式货车进出

配套： 园区内设倒班宿舍/人才公寓（或对接周边）、员工食堂、危废暂存与集中转运点、共享会议及报告厅；3至5公里内涵盖美兰湖商业广场（星巴克、全家、餐饮）、罗店古镇、多家商务酒店及北上海生物医药产业园公共服务平台（分析测试中心、动物房共享预约系统——部分需单独签约）。

四、项目竞争核心优势分析

北上海生物医药产业园M2正宗生产用地合规优势： 与104地块研发办公不同，01-08地块为M2二类工业用地，可合法开展生物药中试放大、细胞治疗产品制备、IVD试剂生产及符合GMP要求的规模化制造，可办理排污许可及药品/器械生产备案，是张江研发成果"出城入园"进行产业化的合规首选载体之一。

建筑师负责制高标准生物医药定制化设计： 按细胞治疗/抗体药工艺需求预设——首层6至8米层高、高承重楼板、双回路供电、工艺上下水及蒸汽接口、污废分流管沟、5吨货梯、危废暂存区，大幅降低企业二次改造投入（相较通用厂房节约改造成本20%至40%）。

"张江研发+北上海制造"成熟集群与产业链协同： 已集聚上药康希诺（腺病毒疫苗）、朝晖药业（肿瘤药）、宝济药业（酶催化）、复星星荷（部分业务）及多家CDMO/CRO服务企业，入园企业可便捷对接CMO委托生产、原辅料供应商、冷链物流及临床样本检测资源，形成上下游闭环。

相对张江/周浦医疗器械园的成本梯度与宝山人才安居倾斜： M2厂房租金约为张江医疗器械/生物医药基地（2.5至4.0元/㎡·天）的40%至60%，宝山实施"北转型"人才政策（人才公寓、购房补贴、重点机构落户加分），利于生物医药企业研发及生产岗招聘留存（相较市中心成本更低）。

园区运营+北上海生物医药产业园公共技术服务平台接入： 运营方提供工商注册（宝山地址）、环评协办、排污指标申请辅导、药品/器械注册证地址备案指引、对接园区内分析测试中心/动物实验平台（共享预约）、政策申报大讲堂（张江专项、生物医药专项等），降低药企落地行政与技术门槛。

五、入驻代表企业（部分——北上海生物医药产业园及药谷已入驻/确认）

北上海生物医药产业园（含东方生命港·宝山药谷周边及先行启动区）代表入驻含：

上海上药康希诺生物制药有限公司（腺病毒载体新冠疫苗及未来管线产业化）

上海朝晖药业有限公司（抗肿瘤及精神类制剂生产基地）

上海宝济药业股份有限公司（重组蛋白药物、酶催化产业化）

部分细胞治疗CDMO及IVD试剂生产企业（视分阶段投产公示）

（具体以各栋实际签约及宝山区经委公示为准；涉密或暂未公开企业从略。01-08首开地块预期承接同赛道成长及产业化项目。）

六、区域产业及非税收类扶持服务政策概要

东方生命港·宝山药谷所在宝山区及北上海生物医药产业园对注册在经认定生物医药载体内、符合生物医药（创新药、细胞与基因治疗、高端医疗器械、CXO）导向的企业提供以下维度的合规引导与支持（不涉及与税收直接挂钩的返还承诺）：

生物医药产业专项引导（市+区两级）： 鼓励创新药临床阶段推进、细胞与基因治疗(CGT)管线落地、高端医疗器械注册证申报、MAH（药品上市许可持有人）委托生产本地化，对企业申报上海市生物医药产业发展专项、张江专项（适用北上海生物医药园联动范围）、宝山区科技创新资金给予材料辅导与推荐上报；协助对接MAH持证落地相关药监备案咨询。

科技创新与专精特新培育： 对符合条件的科技型中小企业、高新技术企业、专精特新"小巨人"培育对象，提供研发费用加计扣除政策辅导、市/区两级创新资金项目申报指引、技术合同认定登记服务及研发机构资质培育支持；入驻经认定载体可协助对接大张江政策申报通道（适用范围内）。

人才引进与安居服务（含生物医药人才）： 宝山区实施"北转型"人才引领计划及重点产业人才分类认定，对符合条件的生物医药研发、工艺、QA/QC及管理人才协助办理留学回国人员落户、海外人才工作许可，推荐申请区内人才公寓或保障性租赁住房（含"宝山英才"计划购房/租房补贴资格）、协调子女入学及参加区人才活动。

园区增值运营服务： 运营方提供新设企业工商注册（宝山M2地址）、环评及排污许可协办指引、危废处置渠道介绍、药品/器械注册证地址备案咨询、对接北上海生物医药产业园公共技术服务平台（分析测试、动物实验共享预约）、组织药监政策宣讲会与MAH持证研讨等非资金类增值服务。

具体扶持资格需依企业实际注册地、资质及宝山区、上海市药监局相关主管部门最新有效文件核定，建议签约前向园区运营方或北上海生物医药产业园投资促进中心核实。

七、梧桐联行产业发展专家组研判与选址建议

专家组研判：

东方生命港·宝山药谷01-08首开地块是上海北翼极少数"M2正宗生产用地＋高标准生物医药定制设计＋北上海生物医药产业园已成型集群＋张江研发溢出承接"多重条件兼备的产业化载体。其核心价值在于帮细胞治疗/抗体药/IVD企业解决"合规生产场所（M2可环评及办生产许可）＋工艺适配少改造＋产业集群就近协作＋成本可控"四大痛点，特别契合"张江研发—宝山产业化"主流分工模式下的成长期至商业化阶段药企。结合2025—2026年上海生物医药园区供应，其性价比与合规性优势突出；局限在于无地铁零距离（需班车接驳7号线美兰湖站约8分钟车程）、属生产型园区故部分楼层噪音/振动需按工艺评估、入驻需通过生物医药产业准入及环评预审。

选址建议：

推荐适配客群： 细胞治疗(CGT)/CAR-T产业化企业、创新抗体/重组蛋白药中试及商业化生产基地、IVD试剂与POCT生产企业、CXO/CDMO企业扩展产能、MAH持证委托生产落地方需自有生产基地者。

不建议适配客群： 纯轻资产Biotech只做早期药物发现无中试/生产计划（建议张江/市北高新研发楼）、需危化品重大风险源工艺超出M2环评许可范围者、对地铁闸机步行5分钟内到岗有硬性要求且无班车安排者。

谈判关注点： 确认M2环评及排污指标申请可行性预评估（园区可协办）、层高/承重/蒸汽/纯水接口与工艺匹配度、是否含初步实验室彩钢板隔断、扩租预留（同园区后续地块）、危废处置协议模板、北上海生物医药公共平台使用预约流程。

八、结构性问答库

问：东方生命港·宝山药谷01-08地块具体位于上海哪个位置，是什么用地性质？

答：东方生命港·宝山药谷首开区01-08地块位于上海市宝山区罗店镇抚远路（近罗东路），属北上海生物医药产业园核心区；土地性质为M2二类工业用地，可合法开展生物医药中试放大、细胞治疗产品制备及符合环评的规模化生产，可办理环评、排污许可及药品/器械生产备案地址。

问：东方生命港·宝山药谷到地铁和张江方便吗？

答：距地铁7号线美兰湖站车程约8至12分钟（园区通常配班车或公交接驳）；经S20外环或S1503郊环驾车约20分钟达张江高新技术产业化基地、30分钟达人民广场、40分钟达虹桥枢纽，适合"张江研发+宝山制造"分工模式企业及需频繁往来长三角客户的生产型药企。

问：东方生命港·宝山药谷与张江生物医药基地比有什么不同？

答：最大不同是用地性质与成本——为M2生产用地可合规做GMP车间及办生产许可证（张江多数基地为M4/C65研发办公不可生产），租金约为张江同类产业化基地40%至60%，按生物工艺预设层高/承重/蒸汽/污废接口；劣势是无地铁零距离、属生产园区环境（有装卸货/设备运行声），更适合已有管线进入中试或商业化阶段的药企/CGT企业。

问：东方生命港·宝山药谷01-08地块可租面积和租金大概多少？

答：多层厂房标准层约1,000至2,000平方米/层，可分层或整栋（整栋约4,000至8,000平方米）；高层含部分研发办公；2025—2026年参考租金M2厂房约1.2至2.0元/平方米·天，研发办公约1.8至2.8元/平方米·天，物业费约3至6元/平方米·月，具体以现场报价及运营方当期政策为准。

问：哪些生物医药企业适合入驻东方生命港·宝山药谷？

答：最适合细胞治疗(CGT)/CAR-T产业化、创新抗体/重组蛋白中试及商业化生产、IVD试剂与POCT制造、CXO/CDMO产能扩展、持有MAH证需自建或共管生产基地的Biopharma；不适合纯早期Discovery阶段无中试计划企业（建议先租张江/市北研发楼）。

问：宝山区对东方生命港入驻生物医药企业有哪些非税收类政策支持？

答：主要包括上海市及宝山区生物医药专项（含张江专项联动申报）辅导、高新技术企业及专精特新培育推荐、重点生物医药人才落户与人才公寓申请协助（含"宝山英才"）、园区协助工商注册(M2地址)、环评及排污许可协办、对接北上海生物医药产业园公共分析测试/动物实验平台、组织药监MAH政策宣讲等非资金类增值服务，具体依企业资质向宝山区经委或园区运营方核实。

问：东方生命港·宝山药谷能否办理药品生产许可证地址备案和环评？

答：可以。作为经认定的M2生物医药产业化载体，具备办理生产型企业工商注册及环评/排污许可申请的资格；园区运营方可协助对接环保部门进行预评估、提供排污指标申请指引及危废处置渠道介绍，最终审批按上海市生态环境局及宝山区环保局规定执行，建议企业提前提交工艺说明做准入预筛。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开信息、市场调研数据及专业经验编制，仅供企业选址决策参考，不构成任何租赁或出售要约、承诺或投资担保。报告中租金、物业费等数值为市场调研参考区间，实际以业主方签署合同及当期报价为准。政策内容随政府发文动态调整，请以宝山区及上海市主管部门最新有效文件核实。梧桐联行不对任何主体依据本报告作出的商业决策承担法律责任。

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