上海徐汇区宝石园招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区宝石园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

宝石园｜项目介绍

宝石园｜项目参数

• 地址：徐汇区虹梅路街道古美路1595号（田林路487号）。
• 竣工：2007年；开发商：上海漕河泾开发区松江高科技园有限公司；物业：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，物业费8元/㎡·月（中央空调独立控制，能耗计流量或含基础）。
• 规模：占地约7,860㎡，总建面26,500㎡；地上7层；标准层约1,200—1,500㎡，可分割80—1,200㎡，得房率约70%。
• 层高：标准层高3.0米，净高2.6米；大堂挑高约3.0米；无架空地板（可自铺）。
• 机电：客梯2部+货梯1部（三菱/迅达混配）；中央空调独立控制（企业自行开关，非VAV时段绑定）；电信/联通/移动/长城四网；单回路+备用。
• 车位：地下200+地上50=250个，月租450—600元/位。
• 租赁行情（2026 Q2）：挂牌2.0—4.6元/㎡·天，主流成交2.0—3.5元（88㎡精装4.3元、121—158㎡3.5—4.5元、220—335㎡2.8—3.0元、521㎡大客户2.0元、整层1,200㎡2.5—3.0元）；物业费8元/㎡·月。

宝石园｜交通优势

• 轨道交通：9号线漕河泾开发区站步行约400—713米（5—8分钟），12号线虹梅路站约532—582米（5—7分钟），双轨可选；9号线通徐家汇/陆家嘴/松江，12号线横贯北外滩/桂林公园/七宝。
• 高架路网：紧邻中环漕宝路出口1公里、沪闵高架1.5公里、延安路高架10分钟；车行15分钟徐家汇、20分钟虹桥枢纽、30分钟浦东机场方向。
• 慢行配套：园区班车接驳1号线莲花路站，步行5分钟至田林路餐饮带（海底捞/星巴克/万丽酒店）、漕河泾印象城（2公里）、古美路银行集群。

宝石园｜区位介绍

宝石园｜项目竞争核心优势

• 漕河泾核心双轨500米+2007漕开发国企盘：9号线400米+12号线530米双轨覆盖优于星联（单12号线400米）、华鑫（单9号线700米）；漕总体系开发+漕物业直管无散售，工商注册与高企/软著备案顺畅，对融资尽调中小企业隐性信用强于民营二房东园（同达/部分更新盘）。
• 2.0—3.5元成交价=漕河泾地板价：2026漕河泾板块甲级均租3.92元/㎡·天，本楼大客户2.0—2.5元低于均租近一半，精装小单元3.5—4.5元含8元低物业（综合持有成本约2.8—4.0元等效价），比华鑫（4.0起+25元物业）省一倍，比九亭乙级（2元级）多双轨500米+漕开发邻居。
• 中央空调独立控制（非VAV时段绑定）：虽非VRV24h独立电表，但比纯VAV（智塔/航汇8—18点锁时段）灵活，企业自行开关、能耗计流量，对软件/电子日间研发加时成本可控。
• 80—1,200㎡全谱分割：88㎡代表处→220㎡软件中段→521㎡大客户→1,200㎡整层电子研发总部，弹性宽于鑫耀、不弱于北杨；7层低层无超高层候梯焦虑，搬货走货梯便利。
• 国科微/金桥信息/杉德支付同园：电子信息—软件—支付科技产业链真实协同，对芯片代理/金融IT/工业自动化中段团队是邻居红利，非"挂牌AI"空壳盘。
• 客观限制：2007楼龄净高2.6米弱于华鑫（3.0米）/星联（3.2米）/聚梦（3.1米）、非VRV24h独立到户（弱于东航/锦和尚城/田林坊）、无正江景、7层无地标面子；对量化直播/湿实验/C65排废不最优。

宝石园｜项目入驻代表企业

宝石园｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+漕河泾）

• 创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免、漕河泾孵化加速器帮办、高企/软著一站式、模速空间/创智共生社区对接，不涉及按税收挂钩返还。
• 科技政策：科技创新券（云服务/检测）、算力券/模型券/语料券发放、高企/专精特新陪跑、集成电路EDA公共服务、"大张江"专项事权内申报辅导（非返还式）。
• 人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、AI与软件人才公寓配给。
• 产业政策：西岸大模型科创街区场景开放、数字文创微短剧"沪8条"、漕河泾"苗圃—孵化器—加速器"四级孵化、智慧园区绿色低碳服务，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

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