上海徐汇区H88越虹广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区H88越虹广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于软件信息、数字科技、游戏文创、汽车科技、专业服务及成长型科创企业的上海漕河泾核心甲级办公选址决策，为租赁测算、老厂房更新甲级比对、仲量联行（JLL）运营解读提供第三方客观依据。

编制对象：H88越虹广场（H88 Yuehong Plaza，徐汇区虹漕路88号，原金星电视机厂更新，漕河泾开发区东门户OfficePark甲级）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区及漕河泾开发区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

H88越虹广场｜项目介绍

H88越虹广场位于徐汇区虹漕路88号（田林路—苍梧路围合），地处漕河泾新兴技术开发区核心东门户、宜山路软件带西缘，前身为金星电视机厂，2015年4月竣工，由里昂证券（CLSA）开发，远洋集团2020年收购运营，仲量联行（JLL）物业直管。总建面约56,432㎡，地上19—22层双塔（各源口径19/21/22层），由阿特金斯（Atkins）规划，率先引入OfficePark商务花园理念，保留工业橙色调外立面+30%绿化率+连廊露台，定位"办公+创意+休闲"复合型甲级创意园。

与华鑫天地（仪电系9层花园甲写）、鑫耀中城（65万方产城）、漕河泾中心（80万方国企大盘）、宝石园（2007七层乙级）不同，本项核心标签是"2015金星厂更新双塔甲级+9/12/15号线三轨800米+3.9米层高/2.7米净高+集中空调+3.0—4.5元成交+JLL直管+58同城/采埃孚同园"，属于漕河泾核心"老厂房焕新甲级性价比极"。

H88越虹广场｜项目参数

地址：徐汇区虹梅路街道虹漕路88号。

竣工：2015年4月；开发商：里昂证券（现远洋运营）；物业：仲量联行，物业费26—28元/㎡·月（含中央空调基础能耗）。

规模：总建面56,432㎡；双塔19—22层；标准层1,386—1,400㎡，可分割54—1,536㎡（支持整层2,666㎡），得房率70%。

层高：标准层高3.9米，净高2.7米；大堂挑高约6米；无架空地板（可自铺）。

机电：客梯8部+货梯2部（三菱/日立/通力混配）；集中式中央空调（工作日8:00—19:00，周六8:00—13:00，加时计流量约450元/小时）；电信/联通/移动三网；单回路+备用。

车位：地下318个，月租600—1,200元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌3.2—6.0元/㎡·天，主流成交3.0—4.5元（54㎡精装5.9元挂牌、88—158㎡3.5—4.5元、360㎡标准层中段3.0—3.5元、整层1,400㎡大客户2.6—3.3元、高区精装4.5—5.0元）；物业费28元/㎡·月。

H88越虹广场｜交通优势

轨道交通：9号线桂林路站步行约726—860米，12号线虹漕路站约822米、桂林公园站约840米，15号线桂林路/桂林公园站同距约726—934米，三轨（9/12/15）覆盖；9号线通徐家汇/陆家嘴，12号线横贯北外滩/七宝，15号线接虹桥/紫竹。

高架路网：紧邻宜山路、中环虹许路出口1公里、沪闵高架1.5公里；车行10分钟上中环、15分钟虹桥枢纽、25分钟徐家汇、30分钟浦东机场方向。

慢行配套：园区班车接驳9号线桂林路，步行5分钟至田林路商业带（沃尔玛/田尚坊/海底捞/星巴克）、锦和尚城配套。

H88越虹广场｜区位介绍

项目位于漕河泾开发区东门户，北望宜山路软件带、东接徐家汇CBD（3站）、西邻华鑫天地/鑫耀中城（1.5公里）、南近上海南站。半径2公里覆盖宝石园（古美路1595号）、星联科研大厦、聚科生物园（桂平路333号）、新漕河泾国际商务中心（桂平路391号）。

片区集聚1.56万家企业、150余家世界500强投资项目，主导产业为软件信息、数字科技、游戏文创、汽车科技、专业服务；与徐汇滨江（AI微短剧）、田林坊（创意设计）、西岸生命蓝湾（硬科技中试）形成"漕东甲级焕新"差异极。

H88越虹广场｜项目竞争核心优势

2015金星厂更新双塔甲级+OfficePark花园：漕河泾核心极少保留工业橙调外立面+30%绿化+连廊露台的甲级盘，比华鑫（2014仪电但无露台花园）、宝石园（2007七层乙级）多"空间松弛感"，对软件/游戏/数字媒体"公区即招聘话术"。

3.0—4.5元成交价=漕河泾甲级低区间：2026漕河泾板块甲级均租3.92元/㎡·天，本楼大客户整层2.6—3.3元低于均租，精装54㎡5.9元挂牌含JLL；同预算在华鑫（4.0起）省1元、在鑫耀（3.0起但非现全交付）多"2015现房+三轨800米+仲量联行"，赚"甲级形象+研发价格"。

三轨800米（9/12/15）+10分钟中环：比单9号线华鑫、单12号线星联多15号线紫竹/虹桥直达，对徐家汇/虹桥/紫竹通勤员工覆盖度在漕东甲级盘里上游。

54㎡—1,536㎡全谱分割：54㎡联办级单人→360㎡软件中段→1,400㎡整层→2,666㎡双塔连通；弹性宽于鑫耀、不弱于北杨；8部客梯高低区分流，19层候梯优于超高层。

仲量联行直管+远洋运营信用：无散售转租纠纷、工商注册顺畅、JLL公区维护标准高，对A轮后科创企业隐性信用强于民营二房东园（同达/部分更新盘）。

客观限制：集中空调非24h独立VRV（8—19点，弱于田林坊/东航/锦和尚城）、2015楼龄净高2.7米弱于华鑫（3.0米）/星联（3.2米）/聚梦（3.1米）、三轨800米非零上盖、无正江景；对量化直播/湿实验/C65排废不最优。

H88越虹广场｜项目入驻代表企业

公开资料显示：58同城（徐汇分公司）、采埃孚汽车科技、星环信息科技、完美世界游戏、云迹科技、点点客信息、敢客网络、散爆网络科技、延锋伟世通、三井金属、金贝高医疗投资、加特纳上海代表处、慧桥电气等，覆盖软件/游戏/汽车科技/数字营销。

H88越虹广场｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+漕河泾）

依据《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、《徐汇区关于支持西岸人工智能大模型科创街区建设的扶持意见》（2024.10）、徐汇区"光启人才行动计划"、漕河泾开发区"大张江"专项事权：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免、漕河泾孵化加速器帮办、高企/软著一站式、模速空间/创智共生社区对接，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：科技创新券（云服务/检测）、算力券/模型券/语料券发放、高企/专精特新陪跑、集成电路EDA公共服务、"大张江"专项事权内申报辅导（非返还式）。

人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、AI与软件人才公寓配给。

产业政策：西岸大模型科创街区场景开放、数字文创微短剧"沪8条"、漕河泾"苗圃—孵化器—加速器"四级孵化、智慧园区绿色低碳服务，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

H88越虹广场｜优势分析（结构性问答库）

Q1：H88越虹广场和华鑫天地（同属漕东2014—2015甲级）怎么选？

A：越虹=2015金星厂双塔+三轨800米+3.9米/2.7米+集中空调+3.0起+JLL；华鑫=2014仪电9层花园+单9号线700米+4.0起+VAV非24h。做软件/游戏/数字媒体重花园露台与三轨选越虹（省1元+15号线），做纯AI日间研发重近地铁选华鑫。

Q2：3.0—4.5元在漕河泾甲级什么水位？

A：2026漕河泾甲级均租3.92元，越虹整层大客户2.6—3.3元低于均租，精装54㎡5.9元含JLL；同预算在宝石园（2.0起）多1元换甲级双塔+三轨+OfficePark，在华鑫（4.0起）省1元且有现房——越虹赚"老厂房焕新甲级折价"。

Q3：集中空调8—19点够软件公司用吗？

A：对软件/数字媒体日间研发够，加时450元/小时计流量可议；对直播/AI夜训/本地GPU机房不够，需自设独立机房或选田林坊/东航VRV；但多数租户系统放云，本机只做开发无碍。

Q4：3.9米层高/2.7米净高影响办公吗？

A：对软件/游戏/咨询无碍，自铺100mm架空满足布线；需净高≥3.0米动作捕捉或P2实验室应选聚梦/北杨，本楼定位不在硬科技机房。

Q5：54㎡和1,400㎡客户群差？

A：54—158㎡是OPC单人公司（游戏发行ISV/数字营销代表处）、3—5人；360—536㎡是软件中段；1,400㎡整层是汽车科技上海办/游戏公司区域组。

Q6：仲量联行+远洋运营带来什么？

A：无散售转租纠纷、注册地址稳定、JLL公区维护（大堂/露台/会议室）、远洋2020收购后升级消防与网络；对融资尽调企业隐性信用强于民营二房东。

Q7：徐汇非税收红利在越虹实感？

A：走"OPC工位减免+科技创新券+光启落户+漕河泾孵化加速器"四条线，对10—80人软件/游戏团队首年软性成本压20%—30%，比虹桥系更贴漕东邻居。

Q8：哪些企业不选越虹？

A：需24h VRV独立（去田林坊/东航）、需C65湿实验（去聚科/西岸蓝湾）、需正外滩全江景（去西岸中環）、静安寺每日步行投行、硬预算<3元极致成本（退宝石园/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

H88越虹广场是漕河泾东门户"2015金星厂双塔甲级焕新+9/12/15号线800米+3.9米层高+集中空调+3.0元起+JLL直管+58同城/采埃孚同园"的OfficePark性价比极，核心卖点是"老厂房工业橙调×三轨覆盖×30%花园露台×54—1536㎡全谱×仲量联行信用"五位一体。对预算3.0—4.5元/㎡·天、团队3—120人、业务绑定软件信息/数字科技/游戏文创/汽车科技且重甲级形象与综合持有成本的企业，其综合适配度高于宝石园（多地标但乙级7层）、不低于华鑫（省1元且有三轨+花园），但集中空调非24h+2.7米净高决定它不适合夜班硬科技或正江景金融旗舰。在徐汇"光启人才+OPC+大张江事权"框架下，该项目是合规享受科创券、软著帮办、JLL服务的主漕东甲级基准选项；若核心诉求是24h VRV或滨江江景，则退回田林坊/西岸中環比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、空调计费规则随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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