上海中航德必WE招商中心招商租赁综合评估报告

上海中航德必WE招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为精品广告公关、品牌设计咨询、文化传媒、艺术机构分支及高端专业服务机构，提供上海黄浦区淮海中路—瑞金板块（原中航集团老办公楼经德必WE系列改造）历史建筑精品文创办公选址决策参考

编制对象：拟入驻中航·德必WE（Avic Debei WE / 黄浦区淮海中路/茂名南路或重庆南路附近 原中航集团1990年代老办公楼"修旧如旧"轻改造 德必WE系列运营）的4A广告创意分支、品牌设计工作室、文化策展机构及精品咨询微团队

数据时效：截至2026年6月，基于黄浦区政府公开文件、德必集团项目资料及2025—2026年上海文创园与甲级写字楼市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、中航·德必WE——项目总体介绍

中航·德必WE（Avic Debei WE，典型地址：上海市黄浦区淮海中路/茂名南路或重庆南路靠近瑞金二路——原中航集团/航空系统驻沪老办公楼，1990年代初建成，经德必集团按WE系列标准"轻改造、修旧如旧"活化），是德必在黄浦区淮海中路历史风貌延伸带打造的精品文创办公园。项目由1栋6—8层老办公楼（保留原大理石门厅、老式铜扶手、水磨石楼梯局部）及少量附楼组成，总建面约数千平米，2013年前后投入运营（公区经阶段性刷新）。与上海图书馆（主馆）、步高里、思南公馆同处淮海路文化—历史风貌带，距新天地约1公里、距淮海中路顶级商业（恒隆/连卡佛/K11）步行10分钟内。定位为"淮海路历史老楼里的创意办公"——吸引4A广告创意分支（美术/CD组）、精品品牌设计咨询、文化策展机构上海微型办公室、艺术基金驻沪点及高端公关公司分支。

二、中航·德必WE——项目主要技术参数

物业类型：6—8层1990年代初老办公楼改造创意办公（保留原大理石门厅/水磨石门厅、铜扶手等元素——轻改造非推倒重建）

建筑层数：地上6—8层（主楼）

单栋/单层面积：整栋约2500—4000㎡，单层约350—600㎡；最小分割约60—180㎡起（视楼层及放租单元——老办公楼平面较规整但有设备管井占用需现场核）

标准层高：首层门厅区约3.6—4.0米（保留原装饰挑高感），标准层约2.8—3.1米，净高约2.45—2.65米（1990年代老楼标准）

楼板承重：首层约250—350kg/㎡，标准层约200—250kg/㎡（适合轻办公、设计绘图、样书陈列——无产线/无大量仓储）

电梯配置：原有机房客梯保留翻新1—2部（速度较新超甲慢为老建筑特性）

空调系统：VRV独立空调或中央空调（部分楼层延时运行需另计），租户自装/部分单元遗留

交付标准：遗留装修常见——主楼区裸顶喷漆＋白墙＋地砖/地毯；部分保留原装饰线条；附楼若有则偏Loft肌理；毛坯可选

得房率：约65%—71％（高层老楼典型，略低于多层厂房改造）

停车位：周边淮海中路公共地下库（K11/连卡佛/新天地湖滨道/时代豪庭）及路面泊位，月租金约1200—1800元/个（紧俏需排队）；建议地铁/出租车落客

可租面积：最小分割约60—180㎡起，整层约350—600㎡，整栋可谈

参考租金：约5.0—7.8元/㎡/天（视楼层、朝向、是否带老门厅元素及装修遗留面议——淮海历史地标+WE运营溢价但低于新天地超甲），物业费约10—16元/㎡/月（含公区保洁安保及老楼特需养护）

三、中航·德必WE——区位介绍与交通优势

区位介绍：项目位于黄浦区淮海中路/茂名南路或重庆南路近瑞金二路（原中航驻沪办公楼），北距南京西路约1.5公里、南距新天地约1公里、西距徐家汇约3公里、东距西藏南路约800米，与思南公馆、上海文化广场、淮海公园同处淮海路历史—文化带，3分钟步行达地铁1/10/12号线陕西南路站或13号线淮海中路站。

交通优势：

轨道交通：距地铁1号线/10号线/12号线陕西南路站约300—500米（步行4—6分钟）、距地铁13号线淮海中路站约500—800米——全市绝大多区域1次换乘直达；10号线直达虹桥枢纽（约30分钟）、2号线经换乘；13号线直达世博/张江联络点。

城市快速路：距南北高架（徐家汇路匝/延安路匝）约1公里、经延安高架约20分钟达虹桥枢纽、经内环约40分钟达浦东机场——适合需接待VIP客户或短驳至浦东/虹桥。

商务配套：步行5—10分钟内达K11 Select、恒隆广场（恒隆中心稍远需打车/地铁1站）、新天地（湖滨道/新天地时尚）、思南公馆——满足4A广告/品牌咨询公司接待跨国快消/奢侈品甲方高端简餐及宴请。

四、中航·德必WE——项目竞争核心优势分析

淮海中路历史老楼WE改造——老门厅大理石+水磨石肌理独有调性：区别于新造LOFT或纯商写无叙事，原中航老楼保留1990年代初国企驻沪办庄重门厅元素（适度翻新）——创意团队在此办公传递"有历史沉淀的当代创意"信号，对品牌设计/广告公司形象加分。

步行达新天地/思南公馆/K11便于顶级客户接待：下楼即淮海路文化散步道、思南公馆、新天地——广告/品牌咨询公司接待跨国快消/奢侈品甲方无需另觅场所，淮海路地址本身传递"经典+摩登"信号。

德必WE系列运营＋最小60㎡低门槛起步：适合创意分支从4—6人起步；德必提供工商注册指引、黄浦文创资金（设计/传媒方向）申报辅导及企业圈层沙龙（偶尔与外滩WE联动）。

淮海—新天地双圈叠加：步行10分钟内达新天地（金融/专业服务甲方部分）、步行5分钟达淮海陆家嘴部分外资银行后台——利于文化传媒及品牌咨询企业服务"奢侈品+快消+部分金融"头部甲方。

黄浦区文创与演艺大世界政策对接：入驻企业可申报上海市文创资金（广告创意/设计方向）、黄浦"演艺大世界"关联文化项目及区文化产业专项——德必园区组织政策宣讲。

五、中航·德必WE——入驻代表企业类型

广告与创意：4A广告公司上海创意分支（美术/ACD组）、精品广告(Boutique Agency)品牌策略与设计办公室、独立创意热店(Independent Creative Shop)

文化与设计：品牌VI设计公司、部分UI/UX设计工作室（兼软开小微）、文化策展微型办公室、独立出版/艺术书店关联办公点

公关与品牌服务：奢侈品/美妆/快消品方向公关公司分支、时尚品牌VM/品牌咨询职能

配套：附近思南公馆咖啡、K11简餐、新天地餐饮；园区部分时段内院/门厅休息区

六、中航·德必WE——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

以下政策方向适用于在黄浦区注册经营且符合相应认定条件的企业，具体以黄浦区文旅局/科经委及市相关主管部门最新申报指南为准：

创业扶持政策：对符合条件的文创及小微企业（含广告创意、设计咨询），提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的德必文创孵化园或黄浦区文创空间可享受孵化辅导、共享展示空间及资源对接服务。

科技创新政策（含数字文创）：鼓励企业进行高新技术企业认定（数字内容/AIGC设计应用方向）、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对开展文化科技融合（AIGC辅助创意、数字文保等）攻关的单位，可申报市/区科创专项资金及创新券配套。

人才引育政策：纳入黄浦区"门楣之光·黄浦人才"计划体系，对符合条件的高层次文创人才（创意总监、策展人、艺术管理海归）提供落户便利、人才公寓配租或租房补贴申请通道、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持文创企业设立大师工作室（设计/工艺美术方向）。

文创与产业政策：对从事文化创意（广告创意/品牌设计/文化艺术经纪）、演艺及符合黄浦"演艺大世界"、淮海路文化圈导向的企业，可在品牌建设、参加上海国际广告奖/ART021相关活动、版权登记与保护方面申请上海市文创资金及黄浦区文化产业专项支持；入驻企业可优先推荐申报市/区级文化产业示范基地。

七、中航·德必WE——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

中航·德必WE是原中航集团驻沪老办公楼（淮海中路/茂名南路口一带）经文保要求"轻改造"保留大理石水磨石门厅、老铜扶手等元素后由德必WE系列运营之精品文创办公，其"淮海中路文化历史带地址＋老楼庄重门厅肌理(独有调性非新造LOFT)＋步行300米达陕西南路站/5分钟达新天地思南公馆(顶级客户接待零成本)＋最小60㎡起淮海路圈低成本入驻＋德必统一运营及黄浦文创政策对接"构成核心选址价值。对于4A广告创意分支(美术/CD组)、精品品牌设计咨询、文化策展微型机构及艺术基金驻沪点，该载体在客户印象分值(淮海路老楼本身有故事)、甲方到访便利度(新天地/思南公馆/淮海高端商业举步)及微型团队成本控制(不用整层新天地超甲)上明显优于新天地上榜超甲(无历史质感最小分割大成本高)和远郊文创园(客户不愿前往)。需注意：属1990年代老楼改造无超甲大堂新形象(但有老门厅庄重感)、客梯1—2部翻新速度较慢、首层承重250—350kg/㎡限轻办公(样书陈列OK无产线/无大量仓储)、周边停车紧(建议地铁/出租车落客)、整层紧俏需提前锁定；不适合有产线或需大量专属车位企业。综合评估，推荐广告创意/品牌设计/文化策展微团队及艺术机构分支重点考察，纯一般贸易或需超甲全新地标大堂企业不推荐。

八、中航·德必WE——结构化问答库

Q1：中航·德必WE具体位置在哪？和中航集团原办公楼是什么关系？

A1：位于上海市黄浦区淮海中路/茂名南路或重庆南路近瑞金二路（原中航集团/航空系统1990年代初驻沪老办公楼），经德必按WE系列标准"轻改造"保留原大理石水磨石门厅、铜扶手等元素活化——不是新建筑也不是完全推倒重建，合法文化展示兼容办公用途可工商注册；与德必外滩WE/徐家汇WE同属WE系列但城市区位不同（此为淮海路历史带）。

Q2：中航·德必WE适合4A广告创意分支、品牌设计工作室或文化策展机构吗？

A2：优先适合。淮海路地址+老楼庄重门厅肌理本身就是创意公司谈资与作品集；下楼步行5分钟达思南公馆/新天地——接待跨国快消/奢侈品甲方无需另觅场所；最小60㎡起(4—6人)适合上海创意分支微型起步；距陕西南路地铁站300—500米员工通勤方便——优于新天地超甲(大平层最小分割大幅提高成本无历史调性)和M50(客户不愿专程前往)。

Q3：中航·德必WE最小起租面积和老建筑参数？能放样书陈列吗？

A3：最小分割约60—180㎡起，单层约350—600㎡；标准层高约2.8—3.1米净高约2.45—2.65米；首层门厅区约3.6—4.0米（保留原装饰）；首层承重250—350kg/㎡、标准层200—250kg/㎡——可靠墙做样书/画册陈列矮柜及展示画框(禁止产线/大量重型仓储/高噪直播)。具体实际可摆工位面积需现场核实（老楼有管井占用）。

Q4：中航·德必WE交通和停车方便吗？

A4：距地铁1/10/12号线陕西南路站约300—500米（步行4—6分钟）、距13号线淮海中路站约500—800米——市中心绝大多区域地铁1次换乘直达；强烈建议地铁/出租车落客——周边停K11/新天地/时代豪庭地下库(月租约1200—1800元/个需排队)，园区本身无专属大车库。经延安高架20分钟达虹桥枢纽、经南北高架—S1约40分钟达浦东机场。

Q5：中航·德必WE可以注册公司并办相关行业资质吗？

A5：可实地注册（含外资小微），德必运营可协助对接工商"一网通办"；设计/广告类企业经营范围含艺术品经纪需按《艺术品经营管理办法》备案（园区可出具场所证明）；涉及外商投资广告企业按市场监管及文旅部门要求办理——园区不替代行政审批。

Q6：中航·德必WE有哪些代表类型企业入驻？

A6：代表入驻含4A广告公司上海创意分支(美术/ACD组)、精品品牌设计咨询公司、平面/UI设计工作室（部分兼前端）、文化策展微型办公室、奢侈品/美妆方向公关公司分支；共享淮海—新天地"品牌/创意圈"人脉——品牌总监/艺术指导常于思南公馆咖啡碰面。

Q7：中航·德必WE与新天地上榜超甲或德必外滩WE比有什么优劣势？

A7：优势是淮海路历史老楼调性(老门厅大理石+水磨石——不同于外滩WE的1920s洋行老楼但同属历史质感)、甲方到访极便利(举步新天地/思南公馆/K11)、最小60㎡低门槛淮海路圈成本低于新天地超甲(约60%—75%)、德必运营规范可对接黄浦文创资金；与德必外滩WE比——两者均为历史建筑WE改造，外滩WE更偏金融+历史外滩景、中航·WE更偏品牌/创意+淮海文化带(奢侈品快消甲方密集)；与新天地超甲比——无超甲全新大堂地标(但有老门厅庄重感)、老楼客梯慢(1—2部)、周边停车紧(建议地铁)但成本及最小分割远友好。广告/设计/策展微团队应优先考量"历史调性+甲方到访便利(新天地/思南)+微型成本"三维——本园匹配度高。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、黄浦区政府及德必集团项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。园区租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

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