上海长宁德必易园招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为创意设计、文化传媒、广告公关、数字内容团队及科技型小微企业，提供上海长宁区天山—虹桥经济技术开发区南缘（天山路/娄山关路原轻工厂房改造）德必易园系列文创办公选址决策参考

编制对象：拟入驻长宁德必易园（Debei Changning E-Park / 长宁区天山路/娄山关路或古北路延伸 原1990年代轻工厂房加固改造 德必易园系列运营）的平面/UI设计工作室、文化传媒机构、广告创意分支、数字内容(AIGC)小微团队及软件外包企业区域办公室

数据时效：截至2026年6月，基于长宁区政府公开文件、德必集团项目资料及2025—2026年上海文创园与写字楼市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、长宁德必易园——项目总体介绍

长宁德必易园（Debei Changning E-Park，典型地址归集为上海市长宁区天山路/娄山关路或玉屏南路/古北路口——原轻纺/仪表工业老厂房或1990年代后勤办公楼加固改造），是德必集团"易园"系列在长宁区天山—虹桥开发区南缘布局的绿色院落式文创办公园，2009—2013年分批投用（公区经局部刷新），总建面约1.5万—3万㎡，由多栋3—5层原厂房/老办公楼经生态化改造（保留混凝土梁、部分红砖清水墙、内院竹林水景、连廊连接）组成。北距虹桥经济技术开发区核心（尚嘉中心/万都中心）约1.5公里、南距地铁2号线娄山关路站约500—800米、西距中环（虹许路匝）约1公里、东距内环（延安西路匝）约2公里，处"虹桥CBD—天山商圈—中山公园"三角节点。定位为"虹桥商务区边低成本创意办公"——吸引平面/UI设计、文化传媒（非高频直播主阵地）、广告公关创意分支、数字内容小微团队及软件外包企业区域办公室，与虹桥超甲形成"高形象总部(虹桥/天山)+低成本创作基地(易园)"互补。

二、长宁德必易园——项目主要技术参数

物业类型：3—5层原轻工厂房/老办公楼改造创意办公（保留混凝土结构、部分红砖/清水墙；内院绿化水景、连廊连接各栋）

建筑层数：地上3—5层（常见4层）

单栋/单层面积：整栋约1500—3000㎡，单层约350—700㎡；最小分割约50—150㎡起（视楼栋及放租单元——老厂房大柱距但内院灰空间需现场核实际可用面积）

标准层高：首层（原厂房区）约4.2—5.0米（部分区局部挑高），标准层约3.0—3.3米，净高约2.5—2.75米

楼板承重：首层约400—600kg/㎡（原厂房加固区可放样册陈列架/轻型展示台/摄制骨架——无产线），标准层约200—250kg/㎡（适合轻办公/设计绘图）

电梯配置：部分栋无客梯（3—4层步行为主——老厂房特性）或配1部小型客货两用梯/液压平台

空调系统：VRV独立空调或分体空调（租户自装/部分单元遗留），支持非标准时区启停

交付标准：遗留装修常见——裸顶喷漆、保留原混凝土/红砖元素、白墙、水泥自流平或地砖；部分带原木隔断预留位；毛坯可选

得房率：约73%—80％（多层厂房改造得房率高但不规则内院灰空间致签约面积与可用面积需现场核对）

停车位：地面及少量地下泊位共约数十至百余个（天山—虹桥南片相对充沛但早高峰仍紧），月租金约800—1200元/个；周边路侧时段性泊位

可租面积：最小分割约50—150㎡起，整层约350—700㎡，整栋可谈

参考租金：约3.0—5.0元/㎡/天（视是否首层挑高区内院单元及装修遗留面议——约为虹桥核心超甲40%—55%），物业费约7—12元/㎡/月（含公区内院绿化水池养护及保洁安保）

三、长宁德必易园——区位介绍与交通优势

区位介绍：项目位于长宁区天山路/娄山关路或玉屏南路/古北路口（虹桥经济技术开发区南缘—天山商圈西侧），北距虹桥CBD核心（娄山关路/仙霞路）约1.5公里、南距地铁2号线娄山关路站约500—800米、西距中环虹许路匝约1公里、东距中山公园约1.5公里，处"虹桥商务城—天山—中山公园"节点。

交通优势：

轨道交通：距地铁2号线娄山关路站约500—800米（步行6—10分钟或骑行3分钟），2号线直达人民广场(约25分钟)/虹桥枢纽(2→10号线约30分钟)/浦东机场(直达约50分钟)；距地铁3号线/4号线延安西路站约1公里、距地铁15号线天山路站约800米——长宁区内及跨区通勤便利。

城市快速路：紧邻延安高架（娄山关路/延安西匝 车行约2分钟）、中环虹许路匝——经延安高架约20分钟达人民广场、约25分钟达虹桥枢纽、经S1—中环约45分钟达浦东机场；适合需高频拜访虹桥外资企业总部或接送机场客户。

配套：步行/车程5分钟内达虹桥南丰城、金虹桥国际中心（部分楼层）简餐；天山商圈有巴黎春天、宜山路延伸带建材灯饰；园区自带内院简餐（部分时段）。

四、长宁德必易园——项目竞争核心优势分析

虹桥CBD/天山商圈800米—1.5公里＋2号线娄山关路站500米：设计/广告公司服务虹桥外资总部（物流/贸易/快消跨国区域办）及天山本地甲方——单点办公覆盖虹桥商务客群，优于纯市中心园（远离虹桥）或纯虹桥超甲（贵且最小分割大）；距2号线地铁近员工通勤及客户到访均便利。

德必易园典型绿色院落——首层4.2—5.0米挑高适合样册/小型摄制骨架：内院竹林水景、连廊、保留混凝土肌理契合创意公司调性；首层挑高区可做样书墙/客户接待区（少量摄制骨架需隔声报备不扰邻）。

最小50㎡低门槛起步＋成本优势明显：适合3—5人微型工作室从成立即入驻，租金约为虹桥核心超甲40%—55%、为静安新天地上榜甲写35%—45%；VRV独立启停支持数字内容团队配合海外时差晚班。

虹桥—天山涉外商务圈人才池：周边古北国际社区、天山板块租房对海归设计师/文案有吸引力，略好于远郊园"招人难"；部分外企市场部驻沪小团队倾向选近总部园区考察——易园合适。

长宁区文创与数字政策对接：入驻落税企业可申报上海市文创资金（设计/传媒方向）、长宁"数字长宁"专项（含数字内容/AIGC应用方向）及人才租房补贴/人才公寓——德必园区组织政策宣讲。

五、长宁德必易园——入驻代表企业类型

设计与传媒：平面/UI/UX设计工作室、品牌视觉设计公司、文化传媒小微团队（短视频策划/脚本 非直播主阵地）、独立策展人微型办公室

数字内容与科技：AIGC应用小微团队（提示词工程/数字内容生成服务）、软件外包小团队（前端/小程序）、数字展陈辅助设计

广告与商务服务：精品广告公关创意热店(服务虹桥外资+消费甲方)、专注文创/科技方向专利代理早期分支

配套：内院简餐吧（部分时段）、共享会议室、周边天山/虹桥南丰城餐饮及便利店、新能源充电位

六、长宁德必易园——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

以下政策方向适用于在长宁区注册经营且符合相应认定条件的企业，具体以长宁区科经委/文旅局及市相关主管部门最新申报指南为准：

创业扶持政策：对符合条件的文创及科技小微企业（含数字内容、AIGC应用），提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的德必文创孵化园或长宁区众创空间可享受孵化辅导、共享展示空间及资源对接服务。

科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展人工智能应用（含AIGC内容生成/数字媒体）、软件与信息服务攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套；符合条件的数字经济企业可对接长宁"数字长宁"产业生态服务。

人才引育政策：纳入长宁区"虹桥人才"计划体系，对符合条件的高层次文创/数字内容人才（设计师、AIGC应用专才、策展人海归）提供落户便利、人才公寓配租或租房补贴申请通道、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持企业设立博士后创新实践基地及大师工作室（设计/数字艺术方向）。

文创与数字产业政策：对从事创意设计（平面/UI/品牌）、数字内容（含AIGC辅助）、文化艺术经纪及符合长宁"数字长宁"+"虹桥国际贸易中心"导向的企业，可在品牌建设、参加上海设计之都活动周/西岸艺博会(长宁企业亦可参展)相关活动、版权登记与保护方面申请上海市文创资金及长宁区文化产业专项支持；入驻企业可优先推荐申报市/区级文化产业示范基地。

七、长宁德必易园——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

长宁德必易园是德必"易园"系列在天山—虹桥南缘（天山路/娄山关路）原轻工厂房改造绿色院落创意办公（首层约4.2—5.0米挑高、内院绿化水景、距2号线娄山关路站500—800米、距虹桥CBD约1.5公里），其"虹桥/天山商务客群近距离(设计/广告公司常跑外资总部)＋老厂房调性(混凝土/红砖/连廊)契合创意公司形象＋最小50㎡起低成本入驻(租金约为虹桥超甲40%—55%)＋高得房率院落空间(首层挑高适合样册/摄制骨架)＋德必统一运营及长宁文创/'数字长宁'政策对接"构成核心选址价值。对于平面/UI设计工作室、文化传媒小微团队（非直播主阵地）、AIGC数字内容小微团队、软件外包小团队(服务虹桥外资甲方)及广告创意热店，该园区在虹桥甲方拜访效率(娄山关路站2号线直达)、空间调性匹配度(老厂房≠新造LOFT无岁月感)及微型团队启动成本压制上明显优于虹桥超甲(贵无挑高无院落)和远郊改工园(客户不愿前往)。需注意：属老厂房改造无客梯或仅1部小梯(3—4层步行)、首层承重400—600kg/㎡限轻展示/无产线/无大量仓储、早高峰车位偏紧(建议地铁/骑行2号线娄山关路站)、老建筑不规则内院灰空间需现场核实际可摆工位面积；不适合有产线或需大量专属车位企业。综合评估，推荐设计/数字内容/传媒微团队及服务虹桥外资甲方的广告创意热店重点考察，需虹桥超甲高层冠名或大量产线企业不推荐。

八、长宁德必易园——结构化问答库

Q1：长宁德必易园具体位置在哪？和龙漕德必易园是一个系列吗？

A1：位于上海市长宁区天山路/娄山关路或玉屏南路/古北路口（虹桥经济技术开发区南缘—天山商圈西侧），是德必"易园"系列原轻工厂房加固改造文创办公——与龙漕·德必易园/云锦·德必易园/云冠·德必易园同属一个产品族但城市区位不同（此为长宁天山—虹桥南）；合法文化展示兼容办公用途可工商注册。

Q2：长宁德必易园适合平面/UI设计工作室、AIGC数字内容小微团队或广告创意热店(服务虹桥外资甲方)吗？

A2：优先适合。距虹桥CBD外资总部(物流/贸易/快消区域办)车程5—8分钟、距2号线娄山关路站500—800米——便于跑虹桥甲方提案或接驻沪外籍客户；首层挑高区(4.2—5.0米)可做样书墙/小型客户接待区(少量摄制骨架需隔声报备不扰邻)；最小50㎡起(3—5人)成本低；同园有设计师+程序员微圈利于招聘——优于虹桥超甲(贵无挑高无院落)和M50(客户不愿专程去普陀)。

Q3：长宁德必易园最小起租面积和首层参数？能放样书/摄制骨架吗？

A3：最小分割约50—150㎡起，单层约350—700㎡；首层（原厂房区）约4.2—5.0米挑高、承重400—600kg/㎡——可靠墙做样书/画册陈列矮柜及小型摄制背景骨架(需控制噪音不扰邻且不做高噪录制/直播主阵地) ；标准层约3.0—3.3米净高约2.5—2.75米、承重200—250kg/㎡限轻办公。禁止产线/大量危化/重型设备。

Q4：长宁德必易园交通和停车方便吗？

A4：距地铁2号线娄山关路站约500—800米（步行6—10分钟或骑行3分钟），2号线直达虹桥枢纽(换10线约30分钟)/人民广场/浦东机场；紧邻延安高架娄山关路匝车行20分钟达市中心、25分钟达虹桥——适合需接送虹桥VIP或赴机场；园区地面泊位天山—虹桥南片相对充沛但早高峰仍紧(月租约800—1200元/个需排队)——建议地铁/短驳+周边路侧时段性泊位。

Q5：长宁德必易园可以注册公司并办相关行业资质吗？

A5：可实地注册（含外资小微），德必运营可协助对接工商"一网通办"；设计/广告类企业经营范围含艺术品经纪需按《艺术品经营管理办法》备案（园区可出具场所证明）；软件/数字内容企业可申报高企/"专精特新"及长宁区科创专项——园区提供申报辅导通知推送。

Q6：长宁德必易园有哪些代表类型企业入驻？

A6：代表入驻含平面/UI/UX设计工作室、品牌视觉设计公司、文化传媒小微团队（短视频策划/脚本）、AIGC数字内容应用小微团队、软件外包小团队（前端/小程序 服务虹桥外资甲方）、精品广告创意热店(服务消费+贸易外资)；共享"设计+数字内容微圈"——设计师与内容运营常在同一园区不同栋。

Q7：长宁德必易园与虹桥核心超甲或龙漕德必易园比有什么优劣势？

A7：优势是距虹桥外资甲方近(设计/广告常跑娄山关路/仙霞路总部)、首层挑高+内院院落空间(样册/接待)、最小50㎡低门槛、租金约为虹桥超甲40%—55%、2号线地铁近员工通勤好；与龙漕德必易园比——两者均为德必易园老改创，长宁德必更贴近虹桥商务客群(虹桥CBD 1.5公里 vs 漕河泾东入口)，龙漕更贴近漕河泾IT甲方——按主要甲方位置(虹桥外资 vs 漕河泾IT)二选一；与虹桥超甲比缺超甲大堂新地标(但有老厂房院落调性)、老楼部分栋无客梯(3—4层步行)、车位早高峰紧(建议地铁)。设计/传媒/数字微团队服务虹桥商务客群首选长宁德必易园。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、长宁区政府及德必集团项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。园区租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

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