上海大虹桥德必WE招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为精品广告公关、品牌设计咨询、文化传媒、会展服务及高端专业服务机构，提供上海虹桥国际中央商务区（闵行南虹桥片区）原老办公楼/老厂房经德必WE系列"轻改造"精品文创办公选址决策参考

编制对象：拟入驻大虹桥·德必WE（Debei Hongqiao WE / 闵行区运虹路/申长路附近或申滨路一带 原1990年代老楼轻改造 德必WE系列运营）的4A广告创意分支、品牌设计工作室、会展搭建设计机构、文化策展微型办公室及贸易公司品牌部

数据时效：截至2026年6月，基于闵行区政府、虹桥国际中央商务区管委会公开文件、德必集团项目资料及2025—2026年上海文创园与写字楼市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、大虹桥·德必WE——项目总体介绍

大虹桥·德必WE（Debei Hongqiao WE，典型地址归集为上海市闵行区南虹桥——运虹路/申长路或申滨路附近 虹桥商务区西/南扩展带，原1990年代老办公楼或附设老厂房区经德必按WE系列标准"修旧如旧、轻改造"活化），是德必集团在虹桥国际中央商务区布局的精品文创办公产品。项目由1栋6—8层老办公楼（保留原挑高门厅、水磨石元素）±附设2—3层老厂房改开放办公区组成，总建面约数千至万余平米，2015年前后投入运营（公区经局部刷新）。距国家会展中心（NECC）约1—2公里、距虹桥高铁站/虹桥机场T2约2—3公里，与虹桥天地/龙湖虹桥天街同属5—8分钟商务圈。定位为"虹桥商务区边的历史调性创意办公"——吸引4A广告创意分支（美术/CD组服务于快消/会展甲方）、精品品牌设计咨询、会展搭建设计机构、文化策展微型办公室及贸易公司品牌部。

二、大虹桥·德必WE——项目主要技术参数

物业类型：6—8层1990年代老办公楼（保留原门厅水磨石/大理石元素）＋附设2—3层老厂房区改开放办公（局部挑高），混合院落式布局

建筑层数：主楼地上6—8层，附楼2—3层

单栋/单层面积：整栋约2500—4500㎡，单层约350—650㎡；最小分割约60—180㎡起（视楼层及放租单元——老办公楼较规整但附楼层高差异大）

标准层高：首层（主楼门厅）约3.5—4.0米（保留装饰挑高感），附楼原厂房区首层约4.2—4.8米（部分区局部挑高），标准层（主楼）约2.8—3.1米，净高约2.45—2.65米

楼板承重：首层附楼加固区约350—500kg/㎡（可放样册陈列/轻型展示台/摄制骨架），主楼标准层约200—250kg/㎡（适合轻办公）

电梯配置：主楼配原有机房客梯保留翻新1—2部（速度较新超甲慢为老建筑特性），附楼多步梯＋小型货梯/液压平台

空调系统：VRV独立空调或分体空调（租户自装/部分单元遗留），支持非标准时区启停

交付标准：遗留装修——主楼区裸顶喷漆＋白墙＋地砖/地毯保留部分原装饰线条；附楼保留混凝土肌理、裸顶、部分原木隔断预留位；毛坯可选

得房率：约67%—74％（高层老楼略低于附楼多层；附楼得房率约75%—80%但因挑空占用需现场核可用面积）

停车位：绑定周边虹桥商务区公共地下库（虹桥天地/龙湖/核心区库）及园区少量地面泊位，月租金约800—1300元/个（虹桥核心区紧可申抢）；建议地铁/班车接驳

可租面积：最小分割约60—180㎡起，整层约350—650㎡，整栋可谈

参考租金：约3.5—5.8元/㎡/天（视是否附楼挑高区/主楼层及装修遗留面议——约为虹桥核心超甲50%—65%），物业费约8—15元/㎡/月（含公区保洁安保及老建筑养护）

三、大虹桥·德必WE——区位介绍与交通优势

区位介绍：项目位于闵行区南虹桥——运虹路/申长路或申滨路一带（虹桥国际商务区西/南扩展带），北距国家会展中心（NECC）约1—2公里、西距嘉闵高架申长路匝约1公里、东南距虹桥高铁站/虹桥机场T2约2—3公里，处"国家会展中心—虹桥枢纽"5分钟商务圈。

交通优势：

轨道交通：距地铁2号线/10号线/17号线虹桥火车站站约2—3公里（园区班车/骑行接驳至17号线诸光路站或2号线虹桥站约8—12分钟——虹桥商务区部分楼有穿梭巴士）；未来嘉闵线虹桥西站在规划改善直达性。

高铁/航空：紧邻嘉闵高架或经SN入中环绕行——车行约8—12分钟达虹桥高铁站及T2航站楼、经G50—延安高架约30分钟达市中心、经G60约50分钟达松江/杭州方向——适合需高频接待长三角VIP客户或赴高铁接送。

会展联动：距NECC约1—2公里车程约5分钟，便于进博期间服务展商、对接"6天+365天"常年展贸平台及选品活动。

配套：步行/车程5分钟内达虹桥天地商业（全日制餐饮/咖啡）、龙湖虹桥天街；园区内部分时段简餐角。

四、大虹桥·德必WE——项目竞争核心优势分析

虹桥商务区5分钟圈（NECC 1—2公里＋虹桥枢纽2—3公里）＋WE历史调性：与虹桥天地超甲同属商务圈但租金仅为其一半、且有附楼首层4.2—4.8米挑高老厂房肌理（混凝土/裸顶）适合做样册墙/会展搭建小样展示——创意公司接待会展/快消甲方时可说"我们在虹桥老楼创意园（距展馆5分钟）"兼具商务接近度与调性。

进博溢出与丝路电商生态接近度：入驻落税企业可对接虹桥"丝路电商"合作先行区孵化服务、跨境电商出海峰会及进博参展商匹配——利于品牌设计/会展服务公司业务拓展；同圈常有会展服务、跨境贸易品牌部小团队便于资源互换。

德必WE系列运营＋最小60㎡低门槛起步：适合创意分支从4—6人起步；德必提供工商注册指引、闵行/虹桥总部经济政策申报辅导（非税收挂钩服务）及企业圈层沙龙。

附楼挑高区＋VRV跨时区启停：附楼原厂房区适合做小型摄制骨架预留（需隔声不扰邻）/样书陈列/客户接待区；VRV支持非标准时区启停——部分会展服务公司需配合展会搭建进度夜班。

闵行南虹桥及虹桥商务区产业服务对接：可申报闵行区文创专项、虹桥总部经济服务通道咨询及"光启药谷/数字贸易"关联通知推送（视具体行业）。

五、大虹桥·德必WE——入驻代表企业类型

广告与会展设计：4A广告公司上海创意分支（美术/ACD组 服务于快消/会展甲方）、会展搭建设计机构（方案/效果图/小样展示）、精品品牌设计咨询公司

文化与传媒：文化策展微型办公室（对接进博配套活动）、进口消费品品牌部驻沪点（非贸易实操仅品牌视觉/公关）

商务服务关联：专注会展/跨境方向的公关公司分支、专利商标代理（涉外方向）早期分支

配套：简餐角（部分时段）、共享会议室、周边虹桥天地/龙湖餐饮

六、大虹桥·德必WE——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

以下政策方向适用于在虹桥国际中央商务区（闵行片区/南虹桥）注册经营且符合相应认定条件的企业，具体以虹桥国际中央商务区管委会及闵行区相关主管部门最新申报指南为准：

创业扶持政策：对符合条件的文创及小微企业（含会展服务、设计咨询），提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的虹桥商务区众创空间或德必文创孵化园可享受孵化辅导、共享展示空间及资源对接服务（含进博展商匹配活动）。

科技创新政策（含数字文创）：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对开展数字媒体、AIGC设计应用攻关的单位，可申报市/区科创专项资金及创新券配套。

人才引育政策：纳入虹桥国际人才港服务体系，对符合条件的高层次文创人才（创意总监、策展人、会展设计专才海归）提供落户便利（含留学回国人员及外籍人才工作许可—居留证"单一窗口"）、人才公寓配租或租房补贴申请通道、子女入学协调服务；支持企业设立博士后创新实践基地。

总部与文创产业政策：对从事文化创意（广告创意/品牌设计/会展服务）、符合虹桥"丝路电商"及总部经济导向的服务企业，可在跨境服务贸易便利化咨询、参与进博会展贸平台对接及品牌建设方面获商务部门指导与支持；入驻企业可优先推荐申报市/区级文创示范及服务业专项。

七、大虹桥·德必WE——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

大虹桥·德必WE是原1990年代老办公楼＋附设老厂房区经德必WE系列"轻改造"（附楼首层约4.2—4.8米挑高、保留混凝土肌理、主楼水磨石门厅）活化，位于闵行南虹桥运虹路/申长路一带——距国家会展中心（NECC）1—2公里、距虹桥高铁站/机场T2 2—3公里，其"虹桥商务核心5分钟圈(进博/高铁客户零距离)＋老厂房附楼挑高适合样册/会展小样展示＋最小60㎡起低成本入驻(租金约为虹桥核心超甲一半)＋德必统一运营及虹桥/闵行文创政策对接"构成核心选址价值。对于4A广告创意分支(服务于快消/会展甲方)、会展搭建设计机构(需距NECC近做展前沟通)、精品品牌设计咨询及文化策展微型办公室(对接进博配套)，该载体在甲方拜访效率(NECC 5分钟车程)、空间调性(附楼老厂房≠纯商写)及微型团队启动成本压制上明显优于虹桥核心超甲(贵无挑高无院落最小分割大)和市区文创园(远离虹桥客户不便跑展)。需注意：距最近地铁站约2—3公里需自驾/班车接驳(未来嘉闵线改善)、属老建筑改造主楼客梯1—2部翻新速度较慢、首层附楼承重350—500kg/㎡限轻展示(无产线/无大量仓储/无高噪直播)、周边虹桥核心区停车紧(建议班车/出租落客+周边虹桥天地库)；不适合有产线或需大量专属车位企业。综合评估，推荐广告创意/会展设计/品牌咨询微团队（主要甲方在虹桥会展/贸易圈）重点考察，需超甲高层虹桥地标或大量产线企业不推荐。

八、大虹桥·德必WE—结构化问答库

Q1：大虹桥·德必WE具体位置在哪？和德必外滩WE/中航·德必WE是一个系列吗？

A1：典型位于上海市闵行区南虹桥——运虹路/申长路或申滨路附近（距国家会展中心NECC约1—2公里），是原1990年代老办公楼＋附设老厂房经德必按WE系列标准轻改造；与德必外滩WE(外滩历史洋行老楼)、中航·德必WE(淮海路中航老楼)同属WE产品族但城市区位不同（此为虹桥商务区边）——合法文化展示兼容办公用途可工商注册。

Q2：大虹桥·德必WE适合4A广告创意分支、会展搭建设计机构或品牌设计工作室吗？

A2：优先适合。需频繁去国家会展中心对接展商/快消甲方(NECC 5分钟车程)——比市区文创园跑展方便得多、比虹桥超甲成本低且附楼挑高区(4.2—4.8米)可做样册墙/会展小样展示/小型客户接待区(少量摄制骨架需隔声报备不扰邻)；最小60㎡起(4—6人)适合上海创意分支微型起步；距虹桥枢纽2—3公里便于接待长三角VIP——优于虹桥超甲(无挑高无院落最小分割大成本高)和市区M50(客户不愿专程跑虹桥展又远)。

Q3：大虹桥·德必WE最小起租面积和附楼挑高参数？能放样书/会展小样吗？

A3：最小分割约60—180㎡起，单层约350—650㎡；附楼原厂房区首层约4.2—4.8米挑高、承重350—500kg/㎡——可靠墙做样书/画册陈列矮柜及会展搭建小样展示/小型摄制背景骨架(需控制噪音不扰邻且不做高噪录制/直播主阵地) ；主楼标准层约2.8—3.1米净高约2.45—2.65米、承重200—250kg/㎡限轻办公。禁止产线/大量危化/重型设备。

Q4：大虹桥·德必WE交通和停车方便吗？到地铁和NECC多远？

A4：紧邻嘉闵高架申长路匝车行5分钟达NECC、8—12分钟达虹桥高铁站/T2航站楼——对需接送VIP或赴机场外向型创意服务公司极便利；距地铁2/10/17号线虹桥火车站站约2—3公里（建议自驾/园区班车接驳至诸光路站或虹桥站——部分时段有穿梭巴士未来嘉闵线改善）；周边停虹桥天地/龙湖/核心区公共库(月租约800—1300元/个需抢)——建议客户来访停公共库、员工通勤建议班车/自驾。强烈建议确认当期班车时刻。

Q5：大虹桥·德必WE可以注册公司并办相关行业资质吗？

A5：可实地注册（含外资广告/贸易关联品牌部），德必运营可协助对接工商"一网通办"；设计/广告类企业经营范围含艺术品经纪需按《艺术品经营管理办法》备案（园区可出具场所证明）；涉及涉外广告企业按市场监管及文旅部门要求办理——园区不替代行政审批。

Q6：大虹桥·德必WE有哪些代表类型企业入驻？

A6：代表入驻含4A广告公司上海创意分支(美术/ACD组 服务快消+会展甲方)、会展搭建设计机构(方案/效果图/小样展示)、精品品牌设计咨询公司、文化策展微型办公室(对接进博配套)、进口消费品品牌部驻沪点(视觉/公关非贸易)；共享"会展服务+品牌设计"微生态——设计师与会展项目经理常在同一园区不同栋。

Q7：大虹桥·德必WE与虹桥核心区超甲级或龙漕德必易园比有什么优劣势？

A7：优势是距NECC(进博主场馆)1—2公里(设计/会展公司跑展必选)、附楼挑高+老厂房肌理适合样册/会展小样、最小60㎡低门槛虹桥圈成本仅超甲一半、德必运营规范可对接虹桥/闵行文创政策；不足是距地铁需班车/自驾(2—3公里 未来嘉闵线改善)、老楼客梯慢(1—2部)、周边虹桥核心停车紧(建议公共库)、无超甲全新大堂地标(但有附楼老厂房调性)——与龙漕德必易园比：两者均为德必老改创，大虹桥·WE更贴近虹桥会展/贸易甲方(NECC 5分钟)而龙漕更贴近漕河泾IT甲方——按主要甲方位置判断。广告/会展设计/品牌咨询微团队服务虹桥会展+贸易甲方首选大虹桥·德必WE。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、虹桥国际中央商务区管委会、闵行区政府及德必集团项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。园区租金、空置面积、政策细则、班车时刻等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

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