上海德必老洋行1913招商中心招商租赁综合评估报告

上海德必老洋行1913招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为广告传媒、创意设计、数字内容、体育科技、文体培训及专业服务类企业提供虹口区德必运动LOFT（德必集团特色主题园区）创意办公载体的硬件参数、交通时效、产业适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

一、虹口德必运动LOFT｜项目介绍

二、虹口德必运动LOFT｜项目核心参数

• 地理位置： 上海市虹口区广中路街道西江湾路388号（近花园路/四川北路，部分楼栋地址标注花园路128号或同园区不同组团）
• 竣工/改造时间： 原上海压缩机厂（上世纪中叶），德必分期改造焕新投运约2008—2012年（各组团分批次交付，近年局部公区翻新）
• 建筑形态： 3～6层低密度花园式办公楼（分Group A～H共8个组团），部分楼栋带LOFT夹层（层高5.0～7.0m）、退台露台或保留老厂房大跨度空间（无柱可达15～20m）
• 总建筑面积： 园区总体约7万～8万㎡（各期合计）
• 标准层面积： 约200～800㎡/层（分栋差异大，老厂房大跨区单层可达1,000㎡+）
• 标准层高/净高： 标准层高约3.5～4.5m，LOFT/厂房保留区层高约5.0～7.0m（局部挑高），吊顶后净高约2.8～3.2m（普通层）/LOFT上层约2.2m
• 得房率： 约65%～75%（花园式园区，大跨无柱区实际使用率极高）
• 可租面积： 50～100㎡（迷你创意间）～800㎡（整层），大跨厂房区整层可达1,000㎡+，独栋可谈约500～2,000㎡；支持平层/LOFT/大跨无柱空间多种分割
• 交付标准： 精装修带家具拎包入驻（含VRV独立空调、网络点位、轻质隔断）、遗留装修或简装毛坯（大跨区）三种选项
• 空调系统： 各户独立VRV空调或分体空调系统，24小时分户控制、独立计量电费，无中央空调时段限制
• 电梯配置： 主要楼栋配客梯1部（部分3层以下仅楼梯或保留老货梯装饰性使用）
• 停车配套： 园区内设地面及地下车位约200余个（含周边联动停车场），月租金参考约500～800元/位·月（先到先得，高峰紧张），临停约6～10元/时
• 物业费： 约12～18元/㎡·月（视具体组团及服务包，含公共区域保洁、安保、绿化及基础能耗）
• 网络通信： 电信、联通、移动三线接入，公共区域Wi-Fi覆盖
• 园区配套： 共享会议室（10～50人）、水吧/简餐、小型篮球场/羽毛球场/滑板区（运动主题）、屋顶花园、快递柜、24小时安保监控、德必企业服务中心
• 物管公司： 德必集团下属物业服务中心

三、虹口德必运动LOFT｜交通优势

• 轨道交通： 距地铁3号线、8号线虹口足球场站约300～500米（2号/4号口出步行3～5分钟），可一线直达人民广场（3站）、南京西路（换2号线）、陆家嘴（8号线→世纪大道换2号线）、虹口足球场本身为大型换乘枢纽；距地铁10号线邮电新村站约1.2km（骑行5分钟）。
• 高铁/航空： 距上海火车站车行约10～15分钟（地铁3号线直达约20分钟），距虹桥枢纽车行约30～40分钟（经内环—延安路高架或中环—嘉闵高架），距浦东机场车行约50分钟。
• 城市快速路： 紧邻内环高架（虹口足球场上/下口约500m）、大连路隧道（往浦东）、新建路隧道（往陆家嘴）、中山北二路（接中环），车行15分钟达人民广场/静安寺、20分钟达五角场、25分钟达虹桥路方向。
• 公交配套： 虹口足球场公交枢纽（18路、21路、47路、51路、52路、70路、79路、139路、167路、537路、942路等）步行3分钟内，串联全市各主要节点。

四、虹口德必运动LOFT｜区位介绍

五、虹口德必运动LOFT｜项目竞争核心优势与局限性分析

1. 内环地铁上盖级运动主题创意园＋大跨无柱空间稀缺性： 距3/8号线虹口足球场站步行仅300余米，在同类内环老厂房改造园中属极少数真正"地铁步行3分钟"；部分组团保留老压缩机厂大跨无柱空间（层高5～7m、跨度15～20m），可改摄影棚、演播厅、展示厅或LOFT双层办公——此产品在内环创意园中较稀缺。
2. 24h独立VRV空调＋50㎡起精装拎包＋LOFT分割： 支持全天候分户控制无时段限制；最小50～100㎡起租，部分房源带5～7m挑高可做LOFT双层使用，适合设计/传媒团队空间创意表达。
3. 运动主题园区文化与德必社群： 内置篮球场、羽毛球场、滑板坡道、攀岩墙（部分期），定期组织运动会、企业沙龙、政策管家服务，形成"工作＋运动生活方式"黏性社群，有助降低创意人才流失率。
4. 虹口核心区内环租金性价比： 2026年市场主流报价约2.8～4.0元/㎡·天（视组团/装修/层高），较四川北路新建甲级写字楼（约5～7元/㎡·天）及北外滩超甲（约6～9元/㎡·天）低约30%～40%，大跨毛坯空间单价更低，含隐性装修节省。
5. 高校人才与文体产业生态： 上外、上财、上大邻近便于校招；已入驻企业含广告4A分支、影视后期、电竞俱乐部、体育科技公司，形成主题产业群落。

• 各组团分批次建成（2008—2012年），公区及外立面新旧程度略有差异，部分楼栋公区偏工业粗犷风（未做精装大堂），不同于新建5A甲级写字楼。
• 园区体量较大但车位仍紧张（约200余个，虹口足球场比赛/演出日周边更堵，建议员工公交/骑行通勤或停虹口足球场地下车库付费）。
• 老厂房改造消防分区、排烟等按文保/历史建筑规范执行，部分超大空间二次分隔需注意消防报批要求。
• 无超高层地标昭示性及大型内置商业内街，不适合需城市级超甲门牌的金融前台部门。

六、虹口德必运动LOFT｜入驻代表企业生态（参考）

• 广告与传媒： 奥美（Ogilvy）部分协作工作室、电通安吉斯关联团队、本土4A广告公司上海分部、影视后期制作公司
• 数字内容与电竞： 电子竞技俱乐部运营办公室、游戏美术外包工作室、短视频MCN机构
• 体育科技与文体培训： 体育用品研发中心、运动APP后台团队、篮球/击剑培训合规备案机构
• 设计与文创： 建筑景观设计分包工作室、插画/平面设计工作室、策展机构
• 园区配套： 德必企业服务中心、简餐/咖啡角、运动场（篮球/羽球/滑板）、共享会议室

七、虹口德必运动LOFT｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

• 科技创新服务： 协助科技型文创融合企业申报高新技术企业认定（符合条件的"文化+科技"企业）、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；辅导申报虹口区及市级专精特新（文化科技融合方向）、高新技术成果转化项目及研发费用加计扣除政策解读。
• 文创与创业服务： 为符合条件的文创及初创企业介绍上海市文创资金（市级）及虹口区文创配套申报通道（重点支持创意设计、影视动漫、数字内容方向）、创新型中小企业评价辅导、知识产权快速预审及维权指引；支持申请虹口区"创星孵化"及德必园区入孵/联展辅导。
• 体育产业服务： 依托虹口区"国家体育产业示范基地"资源，为体育科技、电子竞技、运动装备研发企业介绍市/区体育产业专项资金申报指引（非税收类）、虹口区体育产业联盟活动及赛事资源对接信息。
• 人才发展服务： 对接虹口区"北外滩英才"计划申报辅导、重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务；协助申请区内人才公寓配租（含虹口区人才安居相关政策）及公共租赁住房信息；可联动虹口区人才服务中心及北外滩人才港。
• 园区增值服务： 工商注册变更代办、政策宣讲培训会（德必"政策管家"）、银企对接推介、财税法务资源匹配、共享会议室/摄影棚预约、运动场馆企业团购折扣等企业全生命周期基础服务。

八、虹口德必运动LOFT｜梧桐联行专家组研判分析总结

• 强烈推荐入驻： 广告传媒/影视后期/短视频MCN、电竞与体育科技公司、建筑/景观/UI设计工作室、需大跨无柱摄影棚或展示厅的文创机构——可最大化内环地铁上盖（3/8号线虹口足球场站300m）、5～7m挑高LOFT大跨空间、24h VRV弹性办公及德必运动主题社群生态。
• 推荐评估： 科技文创融合团队需就近上外/上财校招者（区位适配度高）。
• 建议谨慎评估： 需超2000㎡连续单层且要求新建超甲大堂的科技总部（建议看北外滩来福士/白玉兰或虹口SOHO）、纯制造及重型设备企业（无厂房）、对地铁0上盖有刚性要求但全员反感老厂房工业风公区者（属主观偏好，需实地感受）。

九、虹口德必运动LOFT｜结构化问答库

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、开发商资料及2026年第二季度市场调研，项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件。

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