上海龙漕德必易园招商中心招商租赁综合评估报告

上海龙漕德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为创意设计、文化传媒、软件信息、广告公关及科技型小微企业，提供上海徐汇区漕河泾开发区东入口（龙漕路/漕宝路）老厂房改造文创办公（德必易园系列）选址决策参考

编制对象：拟入驻龙漕·德必易园（Debei Longcao E-Park / 徐汇区龙漕路/漕宝路口 原食品/轻工厂房加固改造 德必易园系列）的设计工作室、文化传媒机构、广告创意分支、软件外包及IT服务小企业

数据时效：截至2026年6月，基于徐汇区政府公开文件、德必集团项目资料及2025—2026年上海文创园与写字楼市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、龙漕·德必易园——项目总体介绍

龙漕·德必易园（Debei Longcao E-Park，地址：上海市徐汇区龙漕路/漕宝路交汇区域——典型指龙漕路200号左右原1990年代轻工厂房加固改造），是德必集团"易园"系列旗舰作品之一，2008年前后首期开园（上海最早一批德必改造园），总建面约2万—3万㎡，由多栋3—5层原轻工厂房经"生态+创意"理念改造（保留混凝土梁、红砖墙、内院竹林水景、空中连廊）组成。与漕河泾开发区核心区（宜山路/桂林路）车程3—5分钟、距地铁1号线/12号线漕宝路站约600—800米，属徐汇区引导的"都市型文创与信息服务微园区"。定位为"绿色院落式创意办公"——吸引平面/UI设计、文化传媒、广告公关创意分支、软件外包小团队及科技咨询微企入驻，是德必在全国复制"易园"产品的原型范本。

二、龙漕·德必易园——项目主要技术参数

物业类型：3—5层原轻工厂房改造创意办公（保留混凝土结构、部分红砖/清水墙；内院竹林水景、空中连廊连接各栋）

建筑层数：地上3—5层（常见4层）

单栋/单层面积：整栋约1500—3500㎡，单层约350—800㎡；最小分割约50—150㎡起（视楼栋及放租单元——老厂房平面大柱距但部分区因内院灰空间实测可用率需现场核）

标准层高：首层（原厂房区）约4.2—5.5米（部分区局部挑高），标准层约3.0—3.3米，净高约2.5—2.75米

楼板承重：首层约400—600kg/㎡（原厂房加固区可放样品陈列架/轻型展示台/摄制骨架——无产线），标准层约200—250kg/㎡（适合轻办公/设计绘图）

电梯配置：部分栋无客梯（3—4层步行为主——老厂房特性）或配1部小型客货两用梯/液压平台

空调系统：VRV独立空调或分体空调（租户自装/部分单元遗留），支持非标准时区启停

交付标准：遗留装修常见——裸顶喷漆、保留原混凝土/红砖元素、白墙、水泥自流平或地砖；部分带原木隔断预留位；毛坯可选

得房率：约73%—80％（多层厂房改造得房率高但不规则内院灰空间致签约面积与可用面积需现场核对）

停车位：地面及少量地下泊位共约百余个（龙漕园区相对充沛但早高峰仍紧），月租金约800—1200元/个；周边路侧时段性泊位

可租面积：最小分割约50—150㎡起，整层约350—800㎡，整栋可谈

参考租金：约3.2—5.2元/㎡/天（视是否首层挑高区内院单元及装修遗留面议——约为漕河泾新甲写50%—65%），物业费约7—13元/㎡/月（含公区园林水池养护及保洁安保）

三、龙漕·德必易园——区位介绍与交通优势

区位介绍：项目位于徐汇区龙漕路/漕宝路交汇（漕河泾开发区东入口南侧），北距漕河泾核心区（宜山路/桂林路）约2公里、西距中环（虹梅路匝道）约1公里、南距上海南站约2公里、东距内环（龙华/瑞金南）约1.5公里、西北距徐家汇约2.5公里，处"漕河泾科技园—徐家汇商业"过渡带。

交通优势：

轨道交通：距地铁1号线/12号线漕宝路站约600—800米（步行8—10分钟或骑行3分钟），1号线直达人民广场(约20分钟)/徐家汇(2站)、12号线直达大连路/七莘路；距地铁3号线漕溪路站约800米。

城市快速路：紧邻中环虹梅路匝(车行约2分钟)、内环龙华/瑞金南匝(经漕宝路约3公里)，经中环—延安高架约25分钟达虹桥枢纽、经中环—S1约45分钟达浦东机场；经漕宝路横贯徐汇连接内环与中环。

配套：步行/车程5分钟内达漕河泾园区餐饮、徐家汇商业（港汇/美罗城）；园区自带内院简餐吧（部分时段）。

四、龙漕·德必易园——项目竞争核心优势分析

德必易园旗舰原型——绿色院落+原厂房肌理：上海最早一批老厂房改文创园且持续运营超15年，内院竹林水景、空中连廊、保留混凝土梁与红砖——创意团队在此办公空间本身就是"作品集"，对客户（尤其设计/广告甲方）印象加分，优于纯商写无调性或新造LOFT无岁月感。

距漕河泾IT企业集群3—5分钟车程：设计/软件外包团队需频繁去漕河泾甲方（IT公司/微电子）现场汇报或驻场——比西岸/M50离甲方近得多，同园常有UI设计师+程序员微圈便于招聘。

最小50㎡低门槛起步＋高得房率院落空间：适合3—5人微型工作室从成立即入驻，首层4.2—5.5米挑高可做样册陈列区/小型摄制骨架预留（需隔声报备不扰邻）；租金约为漕河泾新甲写50%—65%、为西岸超甲35%—45%。

德必统一运营＋徐汇双政策对接：提供工商注册指引、高企/"专精特新"申报辅导（若含软件/数字内容）、徐汇文创资金（设计/传媒方向）通知推送及企业沙龙。

漕宝路地铁双线(1/12)步行可达＋园区地面停车相对充沛：员工通勤及客户开车到访较衡复老洋房便利，适合需偶尔客户开车来访但非每日百人大会展。

五、龙漕·德必易园——入驻代表企业类型

设计与传媒：平面/UI/UX设计工作室、品牌视觉设计公司、文化传媒小微团队（短视频策划/脚本）、独立策展人微型办公室

科技与外包：软件外包小团队（Java/.NET/前端）、SaaS企业区域点办公室、IT咨询分支

广告与商务服务：精品广告公关创意热店(服务科技+消费甲方)、专注科技/文创方向专利代理早期分支

配套：内院简餐吧（部分时段）、共享会议室、周边漕河泾餐饮及便利店

六、龙漕·德必易园——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

以下政策方向适用于在徐汇区注册经营且符合相应认定条件的企业，具体以徐汇区相关主管部门最新申报指南为准：

创业扶持政策：对符合条件的文创及科技小微企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的德必文创孵化园或徐汇区众创空间可享受孵化辅导、共享展示空间及资源对接服务。

科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展软件与信息服务、人工智能应用（含AIGC设计辅助）攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套。

人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系，对符合条件的高层次文创人才（设计师、策展人、数字内容海归）提供落户便利、人才公寓配租或租房补贴申请通道、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持文创企业设立大师工作室（设计/工艺美术方向）。

文创与产业政策：对从事创意设计（平面/UI/品牌）、文化艺术经纪、数字内容及符合徐汇西岸—漕河泾文创科技导向的企业，可在品牌建设、参加上海设计之都活动周/西岸艺博会相关活动、版权登记与保护方面申请上海市文创资金及徐汇区文化产业专项支持；入驻企业可优先推荐申报市/区级文化产业示范基地。

七、龙漕·德必易园——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

龙漕·德必易园是德必"易园"系列旗舰——徐汇龙漕路原轻工厂房改造绿色院落创意办公（首层原厂房区约4.2—5.5米挑高、内院竹林水景、距漕河泾核心3—5分钟车程），其"距IT甲方(漕河泾)极近＋老厂房调性(混凝土/红砖/连廊)契合设计/广告公司形象＋最小50㎡起低成本入驻＋高得房率院落空间(首层挑高适合样册/摄制骨架)＋德必统一运营及徐汇文创/科创政策对接"构成核心选址价值。对于平面/UI设计工作室、文化传媒小微团队（非直播主阵地）、软件外包小团队及广告创意热店(服务科技+消费甲方)，该园区在甲方拜访效率(漕河泾)、空间调性匹配度(老厂房≠新造LOFT)及微型团队启动成本压制上明显优于市中心甲写(贵无挑高无院落)和远郊改工园(客户不愿前往)。需注意：属老厂房改造无客梯或仅1部小梯(3—5层步行)、首层承重400—600kg/㎡限轻展示/无产线/无大量仓储、早高峰车位偏紧(建议地铁/骑行)、老建筑不规则内院灰空间需现场核实际可摆工位面积；不适合有产线或需大量专属车位企业。综合评估，推荐设计/传媒/软件小微团队重点考察，需超甲高层地标或大量产线企业不推荐。

八、龙漕·德必易园——结构化问答库

Q1：龙漕·德必易园具体位置在哪？是德必易园系列最早改造的吗？

A1：位于上海市徐汇区龙漕路/漕宝路交汇区域（典型龙漕路200号左右），是德必集团2008年前后首期改造投入运营的"易园"系列旗舰原型——原1990年代轻工厂房加固保留混凝土梁/红砖/清水墙、加内院竹林水景及空中连廊；合法文化展示兼容办公用途可工商注册。

Q2：龙漕·德必易园适合平面/UI设计工作室、文化传媒小微团队或软件外包小团队吗？

A2：优先适合。距漕河泾IT企业(甲方)车程3—5分钟便于接外包或定期驻场汇报；首层挑高区(4.2—5.5米)可做样册陈列/客户接待区(少量摄制骨架需隔声报备不扰邻)；最小50㎡起(3—5人)成本低；同园有UI设计师+程序员微圈利于招聘——优于市中心甲写(贵无挑高无院落)和远郊园(客户不愿专程去)。

Q3：龙漕·德必易园最小起租面积和首层参数？能放样书/摄制骨架吗？

A3：最小分割约50—150㎡起（视老厂房平面），单层约350—800㎡；首层（原厂房区）约4.2—5.5米挑高、承重400—600kg/㎡——可靠墙做样书/画册陈列矮柜及小型摄制背景骨架(需控制噪音不扰邻且不做高噪录制——直播主阵地建议选专门studio)；标准层约3.0—3.3米净高约2.5—2.75米、承重200—250kg/㎡限轻办公。禁止产线/大量危化/重型设备。

Q4：龙漕·德必易园交通和停车方便吗？

A4：距地铁1/12号线漕宝路站约600—800米（步行8—10分钟或骑行3分钟）、距3号线漕溪路站约800米——徐汇区内公交通达好；紧邻中环虹梅路匝车行15分钟达虹桥枢纽、20分钟达徐家汇；园区地面泊位相对文创园充沛但早高峰仍紧(月租约800—1200元/个需排队)——建议地铁/短驳+周边路侧时段性泊位。

Q5：龙漕·德必易园可以注册公司并办相关行业资质吗？

A5：可实地注册（含外资小微），德必运营可协助对接工商"一网通办"；设计/广告类企业经营范围含艺术品经纪需按《艺术品经营管理办法》备案（园区可出具场所证明）；软件企业可申报高企/"专精特新"及徐汇区科创专项——园区提供申报辅导通知推送。

Q6：龙漕·德必易园有哪些代表类型企业入驻？

A6：代表入驻含平面/UI/UX设计工作室、品牌视觉设计公司、文化传媒小微团队（短视频策划/脚本）、软件外包小团队（Java/.NET/前端）、精品广告创意热店(服务科技+消费甲方)；共享"设计+IT外包"微生态——设计师与程序员常在同一园区不同栋。

Q7：龙漕·德必易园与徐家汇超甲或M50文创园比有什么优劣势？

A7：优势是距漕河泾甲方极近(设计师/程序员常跑现场)、首层挑高+内院院落空间(样册/接待)、最小50㎡低门槛、租金约为徐家汇新甲写50%—65%、德必运营规范可对接徐汇高企/文创资金；不足是老建筑无超甲大堂(部分栋无客梯3—5层步行)、车位早高峰紧(建议地铁)、无产线功能——与M50比客户到访便利性更好(M50需专程去普陀沪西且偏)、与超甲比缺地标冠名但成本低得多适合微型团队。设计/传媒/软件微团队应优先考量"甲方接近度(漕河泾)+挑高展示空间+微型成本"三维——本园匹配度高。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、徐汇区政府及德必集团项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。园区租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

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