上海上服德必徐家汇WE招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、上服·德必徐家汇WE——项目总体介绍

二、上服·德必徐家汇WE——项目主要技术参数

• 物业类型：6—8层1990年代老办公楼（部分保留大理石门厅元素）＋原轻工附楼改开放办公区（2—3层带局部挑高），混合院落式布局
• 建筑层数：主楼地上6—8层，附楼2—3层
• 单栋/单层面积：整栋约3000—6000㎡，单层约400—750㎡；最小分割约60—180㎡起（视楼层及放租单元——老办公楼平面较规整但附楼层高差异大）
• 标准层高：首层（主楼门厅/附楼挑高区）约3.6—4.2米（附楼原厂房区局部达4.5米以上），标准层（主楼）约2.8—3.1米，净高约2.45—2.65米
• 楼板承重：首层约300—500kg/㎡（附楼加固区可放样册陈列/轻型展示台），主楼标准层约200—250kg/㎡（适合轻办公/设计绘图）
• 电梯配置：主楼配原有机房客梯保留翻新1—2部（速度较新超甲慢为老建筑特性），附楼多步梯＋小型货梯/液压平台
• 空调系统：VRV独立空调或分体空调（租户自装/部分单元遗留），支持非标准时区启停
• 交付标准：遗留装修常见——主楼区矿棉板/裸顶喷漆＋白墙＋地砖/地毯；附楼保留混凝土肌理、裸顶、部分原木隔断预留位；毛坯可选
• 得房率：约67%—73％（高层老楼略低于多层附楼；附楼得房率约75%—80%但因挑空占用需现场核可用面积）
• 停车位：周边徐家汇公共地下库（港汇/美罗城/市百一店徐汇）及园区少量地面泊位共约数十个，月租金约1000—1500元/个（紧俏需排队）；建议地铁/短驳
• 可租面积：最小分割约60—180㎡起，整层约400—750㎡，整栋可谈
• 参考租金：约3.8—6.0元/㎡/天（视是否附楼挑高区/主楼高层朝向南及装修遗留面议——约为徐家汇新甲写50%—70%），物业费约8—15元/㎡/月（含公区保洁安保及老建筑养护）

三、上服·德必徐家汇WE——区位介绍与交通优势

• 轨道交通：距地铁1号线/9号线/11号线徐家汇站约800米—1公里（步行10—12分钟或骑行3分钟）、距地铁9号线宜山路站约800米、距地铁1号线/4号线上海体育馆站约800米、距地铁3号线漕溪路站约600米——多条地铁线步行/骑行可达，员工通勤覆盖广。
• 城市快速路：紧邻内环（瑞金南—肇嘉浜路段）及中环（虹梅路匝经漕宝路约2公里），车行经延安高架约20分钟达虹桥枢纽、经内环—S1约40分钟达浦东机场、经漕宝路3分钟入漕河泾开发区——对需跑动漕河泾科技甲方或徐家汇金融/商贸甲方均便利。
• 商务配套：步行8—10分钟达港汇One ITC/美罗城/SOGO——满足广告/设计公司见品牌甲方（快消/奢侈品）高端简餐需求；周边有员工简餐及便利店。

四、上服·德必徐家汇WE——项目竞争核心优势分析

• 徐家汇商圈800米＋距漕河泾1.5公里——双向客源便利：设计/广告公司服务两类甲方——徐家汇品牌甲方（快消/奢侈品/4A母办）步行10分钟、漕河泾科技甲方（IT/微电子）车程5分钟——单点办公覆盖双客群，优于纯市中心甲写（远离漕河泾）或纯漕河泾园（远离品牌甲方）。
• WE系列老建筑改造调性＋附楼局部挑高适合样册/客户区：附楼原轻工车间区首层约4.2—4.5米挑高可设样书墙/小型接待区；主楼老办公楼稳重门厅适合签合同拜访——混合满足"创意调性＋商务正式"双重需求。
• 德必统一运营＋最小60㎡低门槛起步：适合创意分支从3—5人起步；德必提供工商注册指引、徐汇高企/文创资金申报辅导及企业圈层沙龙；租金约为徐家汇新甲写50%—70%、为西岸超甲40%—50%。
• 徐家汇商业圈人才池与留才：徐家汇周边租房（天平路/湖南路老公寓、田林公房）对设计师/文案有一定吸引力，略好于远郊园"招人难"。
• 徐汇区文创与科创双政策对接：入驻落税企业可申报上海市文创资金（设计/传媒方向）、徐汇区科创专项（若含软件/数字内容）及"光启人才"计划——德必园区组织政策宣讲。

五、上服·德必徐家汇WE——入驻代表企业类型

• 广告与创意：4A广告公司上海创意分支（美术/ACD组）、精品广告(Boutique Agency)品牌策略与设计办公室、独立创意热店(Independent Creative Shop)
• 文化与设计：平面/品牌VI设计公司、UI/UX设计工作室（部分兼软开）、文化策展微型办公室、艺术机构驻沪点
• 科技与咨询：软件外包小团队区域办、IT咨询分支（服务金融业/零售业甲方）、专注文创方向专利代理早期分支
• 配套：内院咖啡座（部分时段）、共享会议室（德必WE通用）、周边徐家汇餐饮及便利店

六、上服·德必徐家汇WE——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

• 创业扶持政策：对符合条件的文创及科技小微企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的德必文创孵化园或徐汇区众创空间可享受孵化辅导、共享展示空间及资源对接服务。
• 科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展软件与信息服务、人工智能应用（含AIGC设计辅助）攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套。
• 人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系，对符合条件的高层次文创人才（创意总监、策展人、数字内容海归）提供落户便利、人才公寓配租或租房补贴申请通道、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持文创企业设立大师工作室（设计/工艺美术方向）。
• 文创与产业政策：对从事创意设计（平面/UI/品牌）、文化艺术经纪、数字内容及符合徐汇西岸—漕河泾文创科技导向的企业，可在品牌建设、参加上海设计之都活动周/西岸艺博会相关活动、版权登记与保护方面申请上海市文创资金及徐汇区文化产业专项支持；入驻企业可优先推荐申报市/区级文化产业示范基地。

七、上服·德必徐家汇WE——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

上服·德必徐家汇WE是原上服集团旧办公楼＋轻工附楼经德必WE系列"轻改造"活化（附楼首层约4.2—4.5米挑高、主楼老办公楼带翻新门厅），其"徐家汇商业核心800米(品牌甲方步行10分钟)＋距漕河泾开发区1.5公里(科技甲方车程5分钟)＋最小60㎡起低成本入驻＋附楼挑高区适合样册/客户接待(主楼可签正式合同)＋德必统一运营及徐汇文创/科创政策对接"构成核心选址价值。对于4A广告创意分支(美术/CD组)、精品品牌设计咨询、文化策展微型机构及软件外包小团队(服务双客群)，该园区在双向甲方覆盖度(徐家汇⇆漕河泾)、空间调性混合(创意挑高区＋稳重门厅)及微型团队启动成本压制上明显优于新天地上榜超甲(贵大平层无挑高)和远郊文创园(客户不愿前往)。需注意：属老建筑改造主楼客梯1—2部翻新速度较慢、首层承重300—500kg/㎡(附楼)限轻展示无产线/无大量仓储、周边徐家汇核心区停车紧(建议地铁/短驳)、老办公楼平面需现场核实际可摆工位面积；不适合有产线或需大量专属车位企业。综合评估，推荐广告创意/品牌设计/文化策展微团队及IT服务小企业重点考察，需超甲高层冠名或大量产线企业不推荐。

八、上服·德必徐家汇WE——结构化问答库

免责声明

上海上服德必徐家汇WE招商中心招商租赁联系电话：021-64398555