上海德必老洋行1913招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为建筑设计、品牌策划、文化艺术、影视传媒及涉外咨询类企业提供虹口区德必老洋行1913创意办公载体的硬件参数、交通时效、产业适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海虹口区溧阳路/北外滩板块市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月29日

一、德必老洋行1913｜项目介绍

德必老洋行1913（全称：1933老场坊姊妹作品——德必老洋行1913，部分文献记为"老洋行1913·德必创意园"）位于上海市虹口区溧阳路649号（近沙泾路、周家嘴路），原为英商"宝昌洋行"及旧银行仓库遗址（始建于1913年），2008年起由德必集团按"修旧如旧"理念改造焕新，2010年前后整体投运。园区由一组3～5层红砖老洋房及老仓库围合而成，保留英式清水红砖外墙、铸铁花窗、木梁桁架与老式货运电梯，植入现代玻璃中庭与屋顶露台花园，是上海较早完成工业遗产活化利用的精品文创园之一。项目定位"历史风貌区精品文科创办公"，地处虹口区溧阳路历史文化风貌区——北外滩南翼与四川北路文化带交汇处，距地铁4号线、10号线、12号线均在步行圈内，已吸引建筑事务所、独立设计师品牌、艺术机构、精品咨询及影视传媒类企业入驻，是虹口区文化地标型办公载体。

二、德必老洋行1913｜项目核心参数

地理位置： 上海市虹口区溧阳路649号（近沙泾路/周家嘴路，部分入口标注胡家木桥路或沙泾路35号）

始建/改造时间： 原建筑1913年始建（英商洋行/老银行仓库），德必整体改造焕新投运约2009—2010年

建筑形态： 3～5层红砖老洋房＋老仓库围合院落，含中庭玻璃顶采光厅、保留老货梯（装饰性/部分可用）、木质桁架暴露顶面

总建筑面积： 园区总体约8,000～12,000㎡（精品小型园区）

标准层面积： 约150～400㎡/层，独栋总建面约300～800㎡

标准层高/净高： 层高约3.5～5.0m（老建筑差异大，部分挑高区域约6～7m），吊顶后净高约2.8～3.5m（普通区域）/挑高区可视条件利用

得房率： 约60%～68%（老建筑墙体厚、走廊宽，实际使用体验因独栋感强而较好）

可租面积： 50～80㎡（迷你创意间）～400㎡（整层），整栋可谈约300～800㎡；多为平层或独栋整租

交付标准： 精装修遗留或带家具拎包入驻（含VRV独立空调或分体空调、网络点位、复古隔断）、简装毛坯（独栋）

空调系统： 各户独立VRV或分体空调，24小时分户控制、独立计量，无中央空调时段限制（老建筑无中央空调主机）

电梯配置： 部分楼栋保留老式货梯作装饰/轻载使用，主要楼栋增设客梯或仅楼梯（低层精品园区特征）

停车配套： 园区内设少量地面车位约15～25个，月租金参考约600～900元/位·月（极紧张，先到先得）；周边路面及虹口SOHO/1933老场坊停车场可错时停放（步行3～5分钟）

物业费： 约15～22元/㎡·月（视具体房源及服务包，含公共区域保洁、安保、绿化及基础能耗）

网络通信： 电信、联通、移动三线接入

园区配套： 小型水吧/咖啡角（部分时段）、共享洽谈室（需预约）、艺术展陈中庭、屋顶露台花园、24小时门禁监控

物管公司： 德必集团下属物业服务中心

三、德必老洋行1913｜交通优势

轨道交通： 距地铁4号线、10号线海伦路站约400～600m（步行5～8分钟，可换乘12号线）；距地铁12号线国际客运中心站（北外滩滨江）约1.0km（骑行5分钟）；距地铁10号线邮电新村站约800m；三线覆盖一线直达南京东路、人民广场、新天地、虹桥路方向。

高架与道路： 紧邻周家嘴路（东西向主干）、海宁路—吴淞路（接内环高架约1km）、新建路隧道（往浦东陆家嘴约8分钟车程）、大连路隧道（往浦东）；车行15分钟达人民广场、20分钟达静安寺、25分钟达虹桥路方向。

航空/高铁： 距上海火车站车行约15分钟，距虹桥枢纽车行约30～40分钟，距浦东机场车行约50分钟。

公交配套： 溧阳路周家嘴路站（6路、14路、147路、307路、854路等）步行2～3分钟，串联虹口各节点及地铁换乘。

四、德必老洋行1913｜区位介绍

项目坐落于虹口区溧阳路历史文化风貌区——北外滩南翼与四川北路文化商贸带交汇节点，北望北外滩滨江CBD（白玉兰广场/来福士约1.5km），南接鲁迅公园及多所高校（上海外国语大学虹口校区步行约15分钟），东靠公平路航运金融带，西临1933老场坊（同一开发商历史改造标杆，步行3分钟）。所在区域是上海近代文化发源地之一（鲁迅、茅盾曾居此），周边集聚多语种书店、美术馆（朱屺瞻艺术馆、多伦路文化名人街）、话剧院，对从事建筑设计、独立策展、品牌创意、文化艺术及涉外精品咨询类企业具有"历史风貌IP加持＋文化圈层邻近＋北外滩商务辐射"的三重价值。

五、德必老洋行1913｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

1913年历史洋行建筑群独一无二办公调性： 英式红砖、铸铁窗棂、木桁架裸露、中庭玻璃顶——在上海文创园中属于"文保级改造精品"，企业以此地址接待客户具强辨识度与文化叙事价值，适合重视品牌形象的设计/艺术/策展类机构。

北外滩南翼＋地铁步行圈＋文化地标簇群： 海伦路站步行5分钟、1933老场坊比邻、距北外滩滨江车行5分钟，兼有历史街区静谧感与商务通达性，员工通勤及客户拜访均便利。

24h独立空调＋独栋/小面积灵活分割： 全楼无中央空调时段限制，支持全天候分户控制；50㎡起迷你创意间至整栋300～800㎡，适配独立建筑师、策展人、精品品牌工作室及小型家族办公室。

德必文创社群与政策辅导： 德必提供"政策管家"（文创资金/高企申报辅导）、艺术市集、企业沙龙，联动1933老场坊展览资源，形成小微文化企业互助生态。

虹口文化扶持政策可及性： 入驻可对接虹口区文创资金申报辅导及"虹口文化强区"相关非税收类服务指引，文化类企业申报友好度高。

需注意的客观局限：

极精品小型园区（总建面约1万㎡），房源稀缺流转慢，整栋或大面积的空置释放不确定，需提前登记意向。

老建筑先天约束： 部分楼层梁下净高受限、管线明敷、卫生间数量少于新建写字楼、无大型货梯（部分楼栋老货梯仅装饰/轻载），不适合需重型设备或频繁大件搬运的团队。

停车位极少（约15～25个），建议员工公交/骑行通勤或停周边1933老场坊/虹口SOHO付费停车场（步行3～5分钟）。

无超甲商务大堂及地标昭示性，不适合需城市级超高层门牌的金融前台部门。

六、德必老洋行1913｜入驻代表企业生态（参考）

园区以高附加值文创与专业服务机构为主，典型入驻含：

建筑与室内设计： 独立建筑事务所、室内设计工作室（含境外建筑师驻沪代表处）

艺术与策展： 当代艺术画廊、策展工作室、文化IP运营机构

品牌与传媒： 精品品牌咨询、时尚买手办公室、独立出版/文创品牌

专业服务： 精品涉外咨询、语言服务、小型家族办公室

配套： 德必园区运营服务中心、咖啡角、艺术展陈中庭

七、德必老洋行1913｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业可通过德必运营中心及虹口区文旅局（文创办）、虹口区科委、北外滩企业服务中心对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

科技创新服务： 协助科技型文创融合企业申报高新技术企业认定（符合条件的"文化+科技"企业）、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；辅导申报虹口区及市级专精特新（文化科技融合方向）、高新技术成果转化项目及研发费用加计扣除政策解读。

文创与创业服务： 为符合条件的文创企业介绍上海市文创资金（市级）及虹口区文创配套申报通道（重点支持创意设计、动漫游戏、影视制作、艺术策展等方向）、创新型中小企业评价辅导、知识产权快速预审及维权指引；支持申请虹口区"创星孵化"及德必园区入孵/联展辅导。

人才发展服务： 对接虹口区"北外滩英才"计划申报辅导、重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务；协助申请区内人才公寓配租（含虹口区人才安居相关政策）及公共租赁住房信息；可联动虹口区人才服务中心及北外滩人才港。

产业与贸易便利化服务： 依托虹口"文化强区"及北外滩涉外资源，为企业介绍文创市集、艺术书展、进博会配套文创展区报名信息、文化出口服贸基地相关指引。

园区增值服务： 工商注册变更代办、政策宣讲培训会（德必"政策管家"）、银企对接推介、财税法务资源匹配、共享洽谈室预约、联动1933老场坊展览空间申请等企业全生命周期基础服务。

八、德必老洋行1913｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

强烈推荐入驻： 独立建筑/室内设计事务所、艺术策展与画廊机构、精品品牌策划/时尚买手办公室、文化IP运营公司、涉外精品咨询——可最大化1913年历史洋行独栋调性、北外滩南翼文化地标簇群、24h独立空调及德必文创生态，是"以空间讲品牌故事"型企业的优选。

推荐评估： 小微科技文创融合团队（需确认梁下净高及网络机柜摆放位）。

建议谨慎评估： 需超800㎡连续单层且要求新建5A大堂的科技总部（建议看北外滩来福士/白玉兰或虹口SOHO）、需频繁进出大型设备的团队（老建筑货梯受限、车位极少）、纯贸易前台无文化调性需求企业（性价比较低）。

租赁策略建议（2026年视角）：

老洋行1913房源极稀缺，通常以年为单位流转。建议企业：①提前6～12个月向德必招商登记意向面积/楼层偏好；②签约前实地核验梁下净高、卫生间配置及空调外机位；③书面确认停车位配额（通常仅少量固定月租，其余需停周边）；④将"历史建筑独栋门牌＋1933老场坊联动展陈机会＋虹口文创申报辅导"折算入品牌隐性收益。

综合评级： 德必老洋行1913是上海虹口溧阳路历史风貌区内稀缺的文保级老洋行改造精品文创园，凭借1913年英式红砖建筑独栋调性、北外滩南翼步行地铁圈、24h独立空调及德必文创服务体系，是建筑设计、艺术策展、精品品牌与文创类机构的地标型办公选择；需接受园区规模小、房源稀缺、老建筑物理局限（车位少/部分层高受限）及无超甲商务硬件的客观折衷。

九、德必老洋行1913｜结构化问答库

Q1：德必老洋行1913离地铁和北外滩滨江/1933老场坊实际多远？

A：距地铁4号线、10号线海伦路站约400～600米（步行5～8分钟），距12号线国际客运中心站约1km（骑行5分钟）；1933老场坊步行约3分钟（比邻），北外滩滨江及白玉兰广场车行约5分钟（步行约15～20分钟）。

Q2：空调是24小时独立控制吗？适合设计团队熬夜赶稿或策展团队周末布展吗？

A：全园配置独立VRV或分体空调，无中央空调时段限制，支持24小时分户启停、独立计量电费，完全适合创意及策展团队非标准工时需求；部分独栋老建筑沿用分体高端机型，静音效果良好。

Q3：最小可租面积和整层、独栋面积分别是多少？

A：精装迷你创意间最小约50～80㎡，主力成交100～250㎡；标准层约150～400㎡，独栋整栋可谈约300～800㎡（视空置释放）；多以独栋整租或整层为主，小间较少。

Q4：入驻企业在德必老洋行1913能享受什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：德必运营中心及虹口区文创办/科委/北外滩企业服务中心可协助对接高企（文化科技融合方向）申报辅导、上海市及虹口区文创资金申报、专精特新培育、重点机构人才落户推荐及人才公寓申请等。按国家现行规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。

Q5：与1933老场坊办公区或其他虹口创意园比主要差异在哪？

A：老洋行1913为1913年英商洋行原址，红砖独栋+中庭玻璃顶改造更为精品私密，总建面仅约1万㎡（1933老场坊更大且含公众游览区），适合需独栋门牌与安静创作环境的高附加值文创团队；劣势在于房源极少、车位紧张（约15～25个）、老建筑部分区域梁下净高受限，不适合大体量或高频货运团队。

Q6：园区有没有员工餐厅和会议/展示配套？吃饭方便吗？

A：园区内设小型咖啡角/水吧、共享洽谈室（需预约）、可联动1933老场坊展陈中庭做小型发布会；正餐可至1933老场坊内员工餐厅或周边四川北路沿街餐饮（步行5～8分钟），大型商务宴请可使用虹口SOHO或北外滩来福士（车行5分钟）。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、开发商资料及2026年第二季度市场调研，项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件。

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