上海长三角绿洲智谷・赵巷招商综合评估报告：企业选址与租售价值分析

发布时间：2025-07-19 浏览次数：12 来源：上海创意产业园区网

上海长三角绿洲智谷・赵巷项目综合评估报告

本报告结合国家战略定位、产业生态、硬件配置及政策红利等维度，为企业选址决策提供专业参考。

一、项目概况与战略定位

1. 核心背景

开发主体：长三角投资（上海）有限公司（上海市属国企），传承漕河泾开发区 30 年运营经验。

区位：青浦区赵巷镇，轨交 17 号线嘉松中路站南北两侧，五站直达虹桥枢纽（12 公里）。

规模：总建面约 80 万平方米，涵盖商务办公、科研中心、人才公寓、商业综合体等多元业态，打造 “All IN ONE 智慧产城”。

进度：2024 年底北区商业体开业，2025 年二期企业总部交付。

2. 战略定位

长三角数字干线枢纽：承接虹桥国际开放枢纽、西岑科创中心（华为研发基地）创新辐射，链接张江与苏州 BioBay 产业资源。

产业聚焦：以数字经济为主导（占比超 60%），延伸至人工智能、生命健康、绿色能源。

目标：打造 “长三角生态绿色一体化发展示范园区”，形成万亿级数字经济带核心节点。

二、区位与交通优势

1. 立体交通网络

交通类型	关键节点	时间 / 距离
轨道交通	17 号线嘉松中路站（无缝直连）	50 米步行距离
	规划 25 号线、示范区线	三轨交汇
高速路网	G50/G15/G60 等 8 条高速	1.5 公里直达 G50 赵巷出口
枢纽联动	虹桥枢纽（机场 / 高铁）	地铁 5 站（15 分钟）
空港覆盖	浦东机场	45 分钟车程

2. 战略价值

产业三角辐射：15 分钟覆盖虹桥商务区、国家会展中心（进博会）、新虹桥医学中心。

长三角 1 小时圈：1 小时达苏州、嘉兴，2 小时覆盖长三角主要城市。

三、产品设计与硬件配置

1. 空间规划

业态	面积范围	特色配置
高层标准办公	1085-16066㎡	4.5-6 米层高，精装 / 毛坯可选
花园企业独栋	定制化（14 栋）	独立冠名权、屋顶花园
C65 科研办公	灵活分割	环评资质、排污接口
人才公寓	1566 套	水岸景观、共享办公区

2. 技术标准

空调系统：VRV 独立空调 + 新风，24 小时自控，按商业电价计量（0.8-1.2 元 / 度）。

绿色建筑：美国 LEED 金级认证，双层 Low-E 玻璃幕墙（节能 30%+），雨水回收系统。

货运配套：每栋配 2T 货梯 + 1.6T 客梯，首层荷载 500kg/㎡（独栋可达 2T/㎡）。

四、成本分析

1. 租金与运营费用

项目	费用标准	对比虹桥核心区
租金	3.4-3.5 元 /㎡/ 天	低 15%-20%
物业费	20-25 元 /㎡/ 月（2024 年起）	含公共能耗
停车费	300-400 元 / 月 / 位	地下车库 823 个
空调能耗费	独立电表计量	无额外加成

表：企业年成本测算（以 2000㎡办公为例）

成本项	年支出（万元）	计算逻辑
租金	248.2-255.5	按 3.5 元 /㎡/ 天估算
物业费	60	按 25 元 /㎡/ 月估算
停车费	4.8	10 个车位（400 元 / 位）
合计	313-320.3	虹桥核心区的 80%

注：高新技术企业可享最高 30% 租金补贴（青浦区专项政策）。

五、产业生态与商业配套

1. 产业集群效应

龙头企业矩阵：

数字经济：公牛集团（上海总部）、国泰君安（研发中心）、欣巴科技（自动化物流）。

人工智能：汤恩智能（工业机器人）、幔核科技（AI 芯片）。

生命健康：仙乐健康（进博会展商）、医浦科技（智慧医疗）。

创新平台：

长三角科创中心：孵化 62 家企业，聚焦 AI、新能源领域。

产业基金联动：长三角人工智能基金联盟提供投融资对接。

2. 商业与生活配套

绿洲智谷花园里（5.5 万㎡）：

业态：上蔬永辉超市、星聚会 KTV、哇咔星球屋顶运动公园（篮球 / 羽毛球场）。

首店经济：引入繁石榴（创意菜）等 6 家上海首店、7 家青浦首店。

人才社区：

1566 套公寓，配备健身房、影音室、咖啡吧，24 小时管家服务。

外部资源：

商圈：百联奥特莱斯（亚洲最大）、Costco、山姆会员店（车程 10 分钟）。

生态：前湾公园彩虹湖、慢跑道、足球场。

六、政策支持体系

1. 区域专属政策

租金补贴：高新技术企业享 3 年 30% 租金返还（需区级认定）。

税收优惠：

数字经济企业增值税返还区级留存部分 50%；

人才个税补贴（博士 / 高管 3 年安居补贴）。

进博会红利：优先参与进博会展示、对接国际订单（如汤恩智能连续 3 年参展）。

2. 园区增值服务

一站式企业服务：通过 “i 智谷” 小程序实现物业、餐饮、场馆预定数字化；

产融对接：长三角人工智能基金联盟优先投资入驻企业；

人才招聘：联合高校设立 “海聚英才基地”，定向输送科创人才。

七、核心优势与选址建议

1. 不可替代性价值

战略区位唯一性：长三角数字干线东西双核节点（东接虹桥、西联西岑华为），政策叠加三大国家战略。

产业生态闭环：数字经济占比超 60%，形成 “龙头引领 - 孵化加速 - 基金赋能” 全链条。

成本效益比：综合成本仅为虹桥核心区 80%，叠加政策补贴后优势再放大 25%+。

TOD 产城融合：地铁无缝直连商业体 + 人才公寓，解决 “职住平衡” 痛点。

2. 企业适配策略

企业类型	推荐产品	核心价值
数字经济总部	花园独栋（冠名权）	毗邻公牛 / 国泰君安生态圈
科创研发团队	C65 科研办公（小面积）	入驻长三角科创中心享孵化资源
区域职能中心	高层整层（精装交付）	5 站直达虹桥枢纽，便利差旅