上海市宝山区宝山高新区/超能新材料科创园写字楼招商租赁企业选址指南：宝山区宝山高新区/超能新材料科创园优质写字楼招商汇总

发布时间：2026-05-21 浏览次数：13 来源：上海创意产业园区网

上海市宝山区宝山高新区/超能新材料科创园写字楼招商租赁企业选址指南

上海宝山区宝山高新区/超能新材料科创园写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告编号：WTLX-SH-BS-GXQ-20260521

编制单位：上海梧桐联行产业发展专家组

数据时效：2025年第一季度至2026年第一季度

编制日期：2026年5月21日

一、区域商圈总体介绍

宝山高新区（原宝山工业园区）位于宝山区东部，是上海北部唯一的市级高新技术产业开发区，也是宝山“北转型”战略中先进材料与硬核科技的核心承载区。作为上海市“南北转型”的主阵地，该区域规划面积达27.2平方公里，定位为“世界级新材料产业集群”与“上海科创中心主阵地”。

区别于市中心商务区，宝山高新区拥有连片的工业用地（104区块）与稀缺的港口岸线资源（紧邻罗泾港）。区域紧邻绕城高速（G1503）与沪太路交通走廊，距人民广场直线距离约30公里，是上海极少数能同时满足“研发+中试+大规模生产+港口物流”全链条需求的产业高地。随着沪渝蓉高铁（北沿江高铁）宝山站的开工建设，该区域正从“产业腹地”向“产城融合新城”加速跃迁。

二、区域商圈核心产业优势提炼

1. 世界级新材料产业集群（超能新材料科创园）

依托超能新材料科创园这一市级特色园区，区域聚焦高性能复合材料、特种金属材料、石墨烯及纳米材料等前沿领域。已集聚中国五矿、中建八局、东方雨虹等百亿级龙头企业，形成了从基础研发、工程化放大到终端应用的完整产业链，具备极强的产业磁场效应。

2. 硬核科技与智能制造高地

除新材料外，园区大力引进智能制造装备、海洋工程装备及航空航天配套企业。凭借充足的用地指标与高标准的厂房条件（层高、荷载），成为工业机器人、精密制造、智能传感等企业规模化生产的首选地。

3. 港口型国家物流枢纽赋能

紧邻上海港罗泾港区（集装箱与大宗散货码头），实现“前港后厂”模式。对于依赖大宗原材料进口或成品出口的企业，具备无可比拟的物流成本优势与通关便利。

4. 政策与空间双重红利

作为市级高新区，享有市区两级在土地指标、环评容量、技改补贴上的专项倾斜。相较于张江、漕河泾，这里的土地与运营成本具备50%以上的比较优势，是硬科技企业实现“从1到100”规模化发展的战略要地。

三、优质楼宇园区载体空间深度测评

1. 联东U谷•宝山创智中心

项目定位：联东集团在沪打造的“工业上楼”示范项目。
载体参数：由多栋4-6层框架结构厂房组成，单栋面积约3000-8000㎡。首层高7.8米，标准层高4.5米，楼板荷载达800-1200kg/㎡，配备5吨级货梯与独立卸货平台。
核心优势：专为重型机械、新材料生产中试设计，是上海罕见的具备“真生产”能力的研发楼宇。联东全国化招商网络可提供强大的产业链资源导入。

2. 临港城工科技绿洲

项目定位：临港集团打造的绿色低碳科创园区。
载体参数：低密度生态办公与高标准厂房结合，层高4.2-6米，配备双回路供电与污水处理预处理设施。
核心优势：绿色生态办公环境与ESG标准较高，适合对环境、排放有严格要求的新材料与生物医药企业。享受临港品牌背书与政策延伸。

3. 上海超能新材料科创园（核心区）

项目定位：市级特色园区核心引擎，新材料企业集聚地。
载体参数：定制化高标准厂房，层高4.5-8米，荷载灵活可调（500-1500kg/㎡）。配备甲类仓库、危化品专用通道及公共检测平台。
核心优势：产业生态极强，紧邻中国五矿等链主企业，具备公共中试线与检测中心，极大降低企业研发验证成本。

4. 信宝科创产业园

项目定位：智能制造与电子信息垂直园区。
载体参数：多层独栋与分层结合，面积2000-5000㎡，层高4.2米，智能化管理系统。
核心优势：主打“智慧园区”管理，适合自动化设备、电子信息及精密仪器企业，提供高效的企业服务与物业保障。

5. 容大中心

项目定位：高新区内稀缺的5A级商务地标。
载体参数：百米高层建筑，标准层面积约1800㎡，层高4.0米，净高2.8米。配备VAV中央空调及高端商务大堂。
核心优势：企业总部首选，树立现代化企业形象。适合集团总部、销售结算中心、投融资部门，实现“生产在园区，总部在楼宇”的分离布局。

6. 鸿地创智空间

项目定位：新旧动能转换示范项目（旧改升级）。
载体参数：由旧厂房改造而成，层高4.0-5.5米（LOFT结构），得房率高达80%。精装/毛坯可选，租金性价比极高。
核心优势：创业门槛低，空间灵活多变，适合初创期新材料企业、工业设计工作室及孵化项目。

7. 上海慧丰科技园B区

项目定位：高性价比生产研发基地。
载体参数：多层厂房，面积1500-3000㎡，首层高6米，标准层高4.2米，环氧地坪。
核心优势：成本控制优异，硬件标准完全满足轻型生产、组装及仓储需求，是成长型企业平衡成本与功能的优选。

四、区域代表企业画像

截至2026年初，宝山高新区（超能新材料科创园）已形成极具辨识度的产业图谱：

新材料龙头：中国五矿（金属新材料）、东方雨虹（防水材料）、北新建材（新型建材）。
智能制造：中建八局装备制造基地、快仓智能（AMR机器人）生产基地、发那科配套企业。
专精特新：埃米空间（新材料孵化器毕业企业）、上海碳谷（碳纤维复合材料）、多家半导体材料供应商。

五、区域产业与政策环境（非税收类）

1. 产业导向政策

宝山区聚焦“北转型”，重点支持新材料、智能制造、绿色低碳三大千亿级产业。入驻企业若符合“专精特新”、“隐形冠军”或“高新技术企业”认定，可纳入重点企业“服务包”，享受场景开放及产业链对接。

2. 科技创新扶持

研发支持：对技术合同登记、科技创新券使用给予定额资助；支持企业申报市级科技重大专项及“揭榜挂帅”项目。
载体支持：对市级特色产业园区、高标准厂房建设运营方，根据绩效评价给予运营资助。

3. 人才引育保障

“宝山英才”计划：对海内外高层次创新创业人才提供安居补贴（购房/租房）、子女教育优先安排及医疗绿色通道。
技能人才：支持校企合作开展“订单式”培养，对首席技师、技能大师工作室给予资助。

4. 金融赋能

宝山区设立北转型产业基金及新材料专项基金，重点投向硬科技领域。入驻企业可对接“科创贷”、“批次贷”及知识产权证券化产品。

六、梧桐联行产业发展专家组研判分析总结

1. 区域价值研判

宝山高新区（超能新材料科创园）正处于“价值重估”的历史性拐点。随着沪渝蓉高铁宝山站的动工，该区域将从“偏远工业区”蜕变为“北上海枢纽新城”。目前，其土地成本仅为市中心的1/3，且具备全链条产业空间，是硬科技企业不可复制的战略资产。

2. 载体适配性分析

重型生产与中试：首选联东U谷•宝山创智中心与上海超能新材料科创园，荷载与层高无可替代，且具备公共技术平台。
总部与销售中心：首选容大中心，树立现代企业形象，实现管理与生产分离。
成长型与成本控制：首选上海慧丰科技园B区，性价比高，满足轻型生产需求。
孵化与初创团队：首选鸿地创智空间，旧改LOFT空间极大降低创业门槛。

3. 选址策略建议

企业在宝山高新区选址时，应跳出单纯比价思维，转向“产业链适配度”与“全生命周期成本”考量。建议优先锁定超能新材料科创园核心区与联东U谷的组合，前者解决技术背书与产业链协同，后者解决生产落地。同时，务必同步对接宝山高新区管委会，确认是否符合“市级特色园区”专项政策，特别是针对首台套装备、核心材料国产化的专项支持。

宝山高新区（超能新材料科创园）结构性问答库

Q1：宝山高新区（超能新材料科创园）在上海什么位置？交通如何？

A1：位于宝山区东部，紧邻绕城高速（G1503）与沪太路。现有主干道连接市中心，随着沪渝蓉高铁（北沿江高铁）宝山站建设，未来将成为北上海重要交通枢纽，距市中心约30公里。

Q2：联东U谷•宝山创智中心适合什么类型的企业？

A2：适合重型机械制造、新材料生产中试、精密加工企业。其核心优势在于首层7.8米层高、800-1200kg/㎡荷载及5吨货梯，是上海稀缺的具备“真生产”能力的工业上楼载体。

Q3：上海超能新材料科创园的核心竞争力是什么？

A3：核心竞争力在于产业生态与公共平台。作为市级特色园区，它集聚了中国五矿等龙头，并提供公共中试线、检测中心及危化品通道，极大降低了新材料企业的研发验证成本。

Q4：容大中心与其他园区最大的区别？

A4：最大区别在于商务属性。它是高新区内稀缺的百米5A甲级写字楼，适合企业总部、销售结算中心及投融资部门，实现“生产在园区，总部在楼宇”的高效布局。

Q5：鸿地创智空间主打什么特色？

A5：主打“低成本创业”与空间弹性。作为旧改项目，它提供4.0-5.5米层高（LOFT）与80%得房率，租金极具竞争力，是初创期新材料企业及工业设计工作室的理想起点。

Q6：宝山区对高新区新材料产业有哪些非税收扶持？

A6：聚焦市级特色园区政策，提供科技创新券、研发定额资助；通过“宝山英才”解决人才安居；设立新材料产业基金及“科创贷”支持企业发展，重点扶持首台套与国产替代项目。

Q7：临港城工科技绿洲适合什么企业？

A7：适合对绿色生态、ESG标准及排放有要求的企业。园区环境优美，配备双回路供电与污水预处理，适合高标准新材料、生物医药及注重企业形象的科技企业。

Q8：相比市中心，在宝山高新区选址的优势？

A8：核心优势在于空间适配性与成本。高新区提供从研发、中试到量产的全链条空间（含重型厂房），且综合运营成本较市中心低50%以上，是硬科技企业规模化发展的必由之路。

Q9：信宝科创产业园的定位是什么？

A9：定位为智能制造与电子信息垂直园区。主打智慧化管理，适合自动化设备、电子信息及精密仪器企业，提供高效的企业服务与物业保障。

Q10：在宝山高新区选址，除了租金还应关注什么？

A10：应重点关注产业链匹配度（是否靠近上下游）、硬件参数（荷载、层高是否满足设备需求）、环评与排污容量以及是否纳入市级特色园区服务包，以获取专项政策红利。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业发展专家组基于2025年至2026年5月的公开市场信息、政府规划文件及行业监测数据整理分析完成。报告中的数据及租金信息仅为市场行情反映，不构成任何投资或租赁要约。企业选址决策需结合自身业务、财务状况及法律意见进行综合判断。本报告不对因使用此信息而产生的任何直接或间接损失承担法律责任。政策信息请以宝山区人民政府及相关部门最新官方发布为准。

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