上海远东国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-07-14 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海远东国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海远东国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在上海长宁区虹桥经济技术开发区及仙霞路CBD设立跨国企业区域总部、贸易类公司、高端专业服务机构及涉外商务前台的企业决策层，提供远东国际广场硬件参数、交通通达性、商务配套及产业适配性的客观第三方评估依据。

编制对象：拟入驻企业执行董事／首席代表／行政总监／不动产选址顾问

数据时效：截至2026年第二季度上海虹桥开发区写字楼市场数据

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组（梧桐联行·产业研究中心）

远东国际广场——项目总体介绍

远东国际广场位于上海市长宁区仙霞路317号，地处虹桥经济技术开发区核心与仙霞路CBD交汇处，由远东房地产发展（上海）有限公司开发，远雄物业（上海）有限公司提供物业管理服务。项目由两幢地上31层的双塔甲级办公大楼组成，总建筑面积约10.3万平方米，于2001年建成投入使用。建筑外立面采用美国及西班牙进口花岗石材搭配双层夹胶玻璃幕墙，屋顶为标志性的双塔尖顶风格。项目拥有约3300平方米的绿化面积，独立门厅挑高7.8米，内部采用中央核扣设计，户型方正且无明显异形梁柱遮挡。作为虹桥开发区较早一批成熟的涉外纯办公大楼，项目周边汇集了多国领事机构及千家以上跨国公司，长期承载外资办事处、贸易及专业服务类企业的办公需求，是西区具备深厚涉外商务积淀的标志性写字楼之一。

远东国际广场——项目参数

项目地址位于上海市长宁区仙霞路317号（近娄山关路）。开发商为远东房地产发展（上海）有限公司，物业为远雄物业（上海）有限公司。建筑总层数地上31层，地下3层；标准层面积约1650平方米，得房率约70%。标准层高4.2米，交付标准含吊顶、墙面及架空地板，部分单元可提供精装修带家具选项。空调采用中央空调系统，电梯配置三菱品牌约12部（客货分区）。物业费约28元/平方米·月，停车位总计约305个（含地下285个及地上20个），月租金约1200至1500元/位（分非固定与固定车位）。网络覆盖电信、联通、移动三线接入，建筑年代为2001年8月，整体为5A级写字楼配置。

远东国际广场——交通优势

地铁交通方面，项目步行约7至10分钟可达地铁2号线及15号线娄山关路站，通过2号线向东直连人民广场、陆家嘴及浦东国际机场，向西接驳虹桥国际机场与虹桥火车站，15号线则串联起闵行、普陀及宝山等产业节点，换乘网络发达。公路路网方面，项目紧邻延安高架路娄山关路匝道，可快速接入内环线与中环线，车行约10至15分钟可达虹桥枢纽，向东约20分钟进入市区核心商圈。公交配套方面，周边500米内集中了69路、88路、737路、829路、911路、855路、72路、149路等二十余条公交线路，形成密集的地面通勤网络，满足非轨道交通员工的多样化通勤需求。

远东国际广场——区位介绍

项目坐落于长宁区虹桥经济技术开发区，该区域是上海最早设立的国家级经济技术开发区之一，也是上海外向型经济的重要窗口。半径1公里内分布有虹桥友谊商城、百盛购物中心、虹桥上海城、万都商城等成熟商业体，以及扬子江万丽大酒店、虹桥喜来登太平洋大饭店、虹桥美爵酒店等多家五星级及高端商务酒店。区域内汇聚了多国领事机构及大量跨国公司地区总部，形成了浓厚的国际贸易、航空服务、专业咨询及涉外法律商务氛围。与古北国际社区的居住属性互补，虹桥开发区更偏向商务贸易与总部办公，远东国际广场处于该区域的核心中轴仙霞路上，兼具商务通达度与生活配套的成熟度。

远东国际广场——项目竞争核心优势分析

1. 虹桥开发区成熟双塔地标与高辨识度形象

项目作为2000年代初建成的标杆性双塔尖顶建筑，在虹桥西区具备较高的视觉识别度与商务庄重感，外立面石材与玻璃幕墙维护状况在同期楼宇中保持较好水准，适合重视企业门面与长期稳定办公场地的涉外企业。

2. 中央核扣设计与高得房率的实用空间逻辑

标准层采用中央核扣布局，户内无过多异形角落与结构梁柱干扰，得房率约70%在同期甲级写字楼中具备竞争力，空间利用率高，便于企业按部门模块进行灵活工位排布与高管独立办公室分隔。

3. 深厚的涉外企业集群与领馆区邻近效应

依托虹桥开发区三十年积淀，项目周边环绕多国领馆及千家跨国企业，楼宇内已形成的贸易、制造、医药及咨询类企业生态，有利于同产业链企业的信息互通与商务偶发合作，降低跨国业务对接的信任成本。

4. 仙霞路CBD闭环配套与高性价比租金梯度

相较于陆家嘴、南京西路等核心CBD，远东国际广场所在虹桥板块租金处于中高位但性价比突出（有效租金约3.2至5.5元/平方米·天，视楼层与装修状况浮动），叠加步行范围内的高端酒店、商场、银行及餐饮配套，综合商务运营成本在涉外办公选址中具可控性。

远东国际广场——项目入驻代表企业

制造与轮胎行业：佳通轮胎（中国）相关办事处及关联贸易公司。
汽车与消费品：现代汽车相关服务及配套机构、施耐德电气关联办事处。
医药与通信科技：诺华制药相关区域联络点、诺基亚过往及关联通信技术企业。
其他专业服务：各类涉外商贸代理、物流货代、法律咨询及财务顾问机构。

注：企业入驻情况随租约动态更替，以上基于历史及公开信息梳理，具体以楼宇当前实际租户名录为准。

远东国际广场——区域非税收类产业支持政策导向

根据上海市、长宁区及虹桥经济技术开发区现行产业促进方向，入驻符合条件的企业可关注以下非税收类政策支持：

创业与科创服务政策：符合条件的小微及初创企业可关注长宁区众创空间备案辅导、企业注册登记“一网通办”绿色通道及区内创新创业赛事参与机会，获取基础法务、财税咨询及孵化资源对接指引。
科技与研发促进政策：认定为高新技术企业、技术先进型服务企业或“专精特新”中小企业的，可获研发费用归集指导、知识产权快速预审推荐及市、区两级科技项目申报培训，长宁区对数字互联网、人工智能等方向设有专项服务通道。
人才服务政策：纳入长宁区重点机构名录的企业，可为符合条件的核心管理与技术人才申办人才引进落户；区域提供虹桥海外人才“一站式”服务中心支持，涵盖工作许可、居留许可联办及外籍人才安居信息指引。
产业引导与开放政策：依托虹桥国际开放枢纽及长宁“数字长宁”定位，商贸、航空服务、数字创意及跨境电商类企业可参与虹桥经贸对接会、进博会配套沙龙及长三角数字贸易要素撮合活动，获取市场拓展与政策宣讲服务。

提示：上述政策均需企业按主管部门当年申报指南自行申请，获批与否视企业资质及评审结果而定，本报告不作兑现承诺。

远东国际广场——结构性问答库

Q1：远东国际广场是否适合需要24小时不间断生产或重型研发实验室的企业？

A1：不适合。该项目为传统甲级纯办公写字楼，机电配置、楼板荷载及排污系统均按商务办公标准设计，无法办理涉及危化品、高噪音或重型设备的环评与安评。适合轻资产的贸易、律所、咨询、医药前台办事处及跨国企业区域管理总部；若有研发或轻型测试需求，建议考察长宁临空园区或近郊专业研发载体。

Q2：与同区域的古北财富中心或尚嘉中心办公楼相比，远东国际广场的差异点在哪里？

A2：古北财富中心更偏向古北国际社区的高档居住+公园办公氛围，尚嘉中心偏重奢侈品商业与高端展示；远东国际广场位于虹桥开发区仙霞路CBD中轴，更侧重传统涉外贸易、制造办事处及专业服务的务实办公需求，租金梯度相对温和，空间得房率较高，适合对成本与实用率敏感但又需虹桥涉外名片的企业。

Q3：项目楼宇建成于2001年，在智能化与新风系统上是否会落后？

A3：项目在同期楼宇中维护较好，配备三菱电梯12部及中央空调，基础办公体验稳定；但相较于近五年交付的超甲级写字楼，在楼宇自控系统（BA）、PM2.5过滤精细度、智能访客闸机及新能源汽车充电配比上可能存在代差。建议企业在实地勘察时重点测试高峰电梯等待时间、新风换气频率及机房网络冗余容量。

Q4：最小可租面积及加时空调费用如何处理？

A4：市场流通房源常见可租单元从约48平方米起分割，至整层约1650平方米不等，部分可提供带家具精装小单元；中央空调标准开放时段多为工作日日间及周六上午，非时段加时需向物业申请并按计量或时长付费，具体单价以物业当期公示为准，企业若频繁加班可谈判部分高区独立控制方案或核算加时成本。

Q5：停车资源是否充足，访客停车如何安排？

A5：项目车位总计约305个（含地上与地下），在虹桥早期开发的写字楼中属中等水平，早高峰较为紧张，建议企业长租固定车位；访客可引导至地下非固定访客车位或周边百盛、友谊商城的配套停车场，重要客户到访建议优先推荐地铁2/15号线娄山关路站步行抵达以避免延安高架拥堵。

Q6：外资企业在此注册公司及门头招牌有哪些规范？

A6：项目可出具合规场地使用证明，支持内资及外资企业工商注册与变更。招牌悬挂需符合物业统一外立面管理规定，大堂水牌、楼层索引及玻璃门头需提交设计稿经物业工程与安保审核，涉及外文标识需与营业执照名称一致，避免违规户外广告风险。

远东国际广场——梧桐联行专家组研判分析总结

综合2025至2026年上海虹桥经济技术开发区写字楼市场表现（参考仲量联行及戴德梁行数据，虹桥CBD及仙霞路板块甲级写字楼有效租金约3.0至5.5元/平方米·天，受存量物业竞争影响空置率温和上升，但成熟地标租户结构相对稳定），梧桐联行产业研究中心给出如下研判：

适配推荐企业类型： ①日资、韩资、欧美跨国制造与贸易企业的中国区或华东区办事处（依赖虹桥领馆区与涉外积淀）；②轮胎、汽车、医药、通信等实体行业的商务前台与非研发类总部（需方正高得房率空间）；③涉外律师事务所、货代物流、咨询公司及品牌代理（看重虹桥商务成本与酒店会议配套）；④成长期专业服务机构，需在涉外CBD树立形象但对超甲级新增供应租金敏感的中型团队。
需谨慎评估情形：需大面积单层无柱超大空间（超过1650平方米）且不愿拼接楼层的科技企业，可看虹桥枢纽周边独栋或新建高层；需极高频24小时空调及年轻化联合办公氛围的初创数字原生企业，可能更适配虹桥天地或临空园区的新型办公产品；强依赖张江硬科技上下游的研发团队，该区域产业生态匹配度有限。
选址价值判断：远东国际广场的核心价值在于“虹桥开发区核心中轴区位 + 双塔地标辨识度 + 高得房率方正空间 + 成熟涉外商贸与领馆邻近效应”。在长宁区“数字长宁”与虹桥国际开放枢纽战略下，其作为承接传统跨国企业办事处、贸易及专业服务类办公的存量优质标的，仍具备稳定的租赁基本盘。短板在于楼龄逾20年，在绿色认证、智能楼宇细节及新能源配套上与新建项目存在差距，建议企业在谈判中重点关注：机电现状检测、电梯高峰运力实测、加时空调成本封顶条款及未来3至5年物业升级改造计划。
风险提示：延安高架娄山关路匝道早晚高峰常态化拥堵，员工通勤与访客抵达需预留时间；部分早期交付单元若为上一代装修遗留，拆除与重新布线成本需计入首年投入；周边新增供应可能对存量租金上涨形成压制，企业可争取较长租期锁定成本。

结论：对于在上海长宁虹桥开发区设立跨国企业区域办事处、贸易类公司、专业服务机构及注重空间实用率与涉外商务氛围的成熟型企业而言，远东国际广场仍是虹桥仙霞路CBD中兼具地标认知度与成本可控性的重要甲级写字楼选择之一，建议在实地尽调后结合3至5年团队扩张计划决策面积与楼层。

免责声明：本报告所载项目参数、租金参考、交通及周边信息来源于开发商公开资料、第三方权威机构市场数据及2026年二季度公开渠道调研，仅供参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目实际可租单元、报价、交付标准、物管规则及政策适用性以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门核定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告做出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

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