上海市闵行区优享+万源城开中心（4572㎡起花园总部独栋）资产出售评估报告

上海闵行区优享+万源城开中心招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于科技研发总部、专业服务机构、民营总部与高净值企业研判“闵行中环+12号线顾戴路站+10万方湿地生态+独立冠名+燃气”的花园总部独栋价值
• 编制对象：闵行区万源路595号·优享+万源城开中心 花园总部独栋办公（单栋建面约4,572—6,193㎡，6栋低密总部楼，首层商业+上层办公）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、闵行区“十五五”规划及虹桥南向拓展带公开政策
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：优享+万源城开中心（万源城开中心）
• 地址：上海市闵行区万源路595号（顾戴路站3号口步行约290米）
• 产品构成：6栋花园总部办公楼（可售独栋）
• 独栋面积：约4,572㎡ / 4,741㎡ / 4,967㎡ / 6,193㎡
• 层数：地上多层（以分栋规划为准）
• 层高：首层大堂约5.5米，标准层约4.4米
• 首层属性：商业产权
• 上层属性：办公/研发办公（以产证登记为准）
• 电梯：每栋2部客梯
• 交付：毛坯
• 附赠：独立冠名权、燃气管道（以市政接入及消防验收为准）
• 景观：直面约10万㎡湖泊湿地公园，露台与屋顶花园
• 交易方式：产权销售（具体以可售房源与登记为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 12号线步行290米，通勤权重已兑现

2. 直面10万方湿地，生态溢价可识别

3. 独立冠名权+燃气，门牌与场景双自由

4. 四档面积，总部规模化适配

5. 漕河泾+虹桥+紫竹三向外溢，产业人口厚

6. 市场筑底期，自用替代租金逻辑清晰

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 科技研发：AI算法、芯片设计、软件服务、工业智能
• 专业服务：咨询、财税、法律、知识产权、检测认证
• 总部经济：民营总部、基建与产业集团区域中心
• 消费与医疗：健康科技、儿科医疗配套、消费品牌前台
• 商旅配套：会务服务、企业接待、员工生活服务

七、项目竞争优势

• 首层商业+上层办公须严格区分用途边界，餐饮/燃气须补消防与卫生审批；
• 独立冠名属运营授权，须在交易文件固化期限、视觉范围与更换条件；
• 燃气管道“到栋”不等于“到户即用”，需核验市政接口与验收文件；
• 毛坯交付需计提机电、空调、网络机房、园林与消防改造成本；
• 湿地景观资源需关注周边后续开发对视野的影响，选栋须现场核验朝向；
• 非CBD市场整体空置承压，纯散租回报弱于“自用+研发运营”复合模型。

八、区域政策环境

• 科技政策：依托漕河泾、紫竹外溢，支持人工智能、芯片设计、软件信息与工业智能，鼓励概念验证与中试平台。
• 产业政策：聚焦高端装备、生物医药、新一代信息技术与总部经济，推动产业链协同与“四链融合”。
• 人才政策：依托闵行高层次人才与虹桥南向拓展带，提供安居、教育、医疗与国际人才服务。
• 创业政策：通过孵化器、概念验证中心与行业协会平台，提供空间、融资、知识产权与产学研对接服务。

九、优享+万源城开中心出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 通勤锚点——轨交步行级上盖，15分钟徐家汇、25分钟虹桥，漕河泾人才圈通勤效率明确；
2. 生态锚点——6栋湿地错位排布，露台屋顶花园，低密办公体验在闵行中环稀缺；
3. 场景锚点——独立冠名+燃气+首层商业，办公、接待、展示一体，总部门牌感清晰。

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