报告用途：本文件用于上海市黄浦区金外滩国际广场办公、外滩金融科技、证券基金资管、专业服务与轻量科技租赁选址评估，服务企业面积测算、甲级楼宇机电核验、通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在外滩金融集聚带、南外滩—十六铺—小东门片区布局证券/基金/资管分支、金融科技总部与研发中心、银行保险支持职能、律所/会计/咨询等专业服务、跨境金融合规与数据治理的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用地图地址与第三方楼盘资料交叉信息，交通采用地铁、公交公开站点信息，市场数据采用戴德梁行2026年二季度/半年报、仲量联行2026年二季度公开报告，产业政策采用黄浦区金融科技集聚、外滩FTC/金外滩国际服务中心、营商环境与人才服务公开文件。具体楼层、可租面积、机电、证书及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

金外滩国际广场位于黄浦区中山南路100号，小东门街道范围，处外滩金融集聚带南段、南外滩—十六铺—董家渡衔接区域，临黄浦江外滩景观区延伸带，与陆家嘴金融城隔江相望。第三方楼盘资料记载项目由上海市公房资产经营有限公司（金外滩集团体系）投资开发，2013年竣工，地上办公主楼与商业裙楼组合，整体定位甲级商务办公，服务证券、基金、投资银行、资产管理、融资服务及法律、会计等金融中介机构。

公开楼盘参数记载总建筑面积约77,852平方米，占地约11,675平方米，主楼高110米，地上约22层、地下3层，标准层约2,240平方米，商业裙楼约2层并通过连廊、下沉广场与办公主楼衔接；部分资料将办公楼层表述为20个办公层、其中3个为交易楼层，交易层净高约3.5米、其余办公层净高约3米。物业公开资料多记为第一太平戴维斯，具体以当前合同主体为准。

黄浦区将金外滩国际广场列为外滩金融科技特色楼宇，并在“一带一区三核”金融科技生态中承担国际服务中心职能，与外滩FTC系统集成中心、中央科创区鼎博大厦创孵中心形成协同。项目更适合“金融总部及分支＋金融科技研发与合规＋专业服务＋外滩客户接待”的混合使用；对超大规模智算训练、低延迟极速交易双活、GMP医疗、重型实验或大体量生产，应另行比对外滩专用机房、张江、大零号湾或专业数据中心，不把“金融楼宇”名称等同全品类研发资质。

建筑与规模方面，总建面按第三方资料取约77,852平方米，标准层约2,240平方米，可分割资料记载为160至560平方米不同单元、整层约2,240平方米；但可租办公不等于总体量，商业裙楼、交易层、地下车库与设备层应分别清册。正式租赁应逐层取得竣工图、产权或交付资料、核心筒图、消防分区与空置清单，不把“22层”“7.8万方”直接等同可租金融面积。

层高与空间方面，常规办公净高约3米，交易楼层净高约3.5米；交易层适合行情、席位、风控与订单支持，常规层适合合规、投研、产品、投资者关系与中后台。得房率第三方资料记载约70%至76%，签约前应按目标层取得吊顶后净高、架空地板、核心筒面积、可分割方案与机电井道图，不把单一标准层面积直接套用全楼。

机电与能源方面，第三方资料记载空调为VRV或VAV中央空调，开放时间常见周一至周五8:00—19:00、周六9:00—13:00；网络接入列电信、联通，电梯为蒂森克虏伯客梯8部、货梯2部、消防梯2部。金融科技、行情展示、反欺诈建模、视频路演属于不同负荷，应重点核两路供电或增容余量、UPS、机房独立冷源、弱电双路由、新风与PM2.5过滤、消防气体或水系统、等保物理隔离；若中央空调仅工作日白天开放，加班、交易支持与非工作时间研发应单独签加时与独立冷源附件，不以“甲级中央空调”通用词替代电气与暖通图纸。

电梯与垂直交通方面，8部客梯、2部货梯、2部消防梯应按低区/高区/交易层分别复核候梯时间；证券、基金、审计、法律大客户到访应单独规划访客电梯厅与货运动线。商业裙楼餐饮、员工餐厅、便利店、展示大屏、服务器与交易席位设备应分时段卸货，不占用早晚高峰客梯。

车位与配套方面，第三方资料记载地下车位约394至477个、部分资料写约400个，月租样本约1,700元/辆，实际以物业最新台账为准；地图信息显示中山南路100号设有地下停车场，老太平弄99号附近有地上停车参考点。下沉广场资料记载员工餐厅、中西餐饮、便利店，裙楼及周边含牙科、小家电体验、星巴克、健身等配套，但商业营业时间、办公大堂隔离、访客车位与充电比例应写入租赁附件。

绿色与认证方面，第三方资料未统一披露LEED/WELL或现行绿建等级；对ESG、碳披露、金融机构审厂要求高的租户，应索取能耗分项、幕墙传热、空调水系统、照明控制与年度运行报告。2013年竣工系统应以原基线做机电与消防论证，不把“甲级”“江景”等宣传语替代现行绿建与安防标准。

轨道交通方面，第三方与地图资料可提供多节点接驳：9号线小南门站距中山南路100号约770米级，10号线/14号线豫园站约1.3公里级，14号线可衔接陆家嘴方向，老西门站可衔接10号线等线路；具体以目标门岗、办公主楼大堂与地铁出口实测为准。证券、基金、资管、专业服务企业应按员工住址分群测算到陆家嘴、人民广场、南京西路、外滩、徐汇滨江、张江、虹桥的全程时间，不采用单一“小南门几分钟”营销口径。

道路与机动车方面，中山南路、复兴东路、外马路、人民路隧道、延安东路隧道、内环与南浦大桥共同组织机动车动线。对投资人会议、交易支持、律所开庭、金融机构监管沟通而言，南外滩江景与十六铺接驳具备接待优势；但中山南路、复兴东路、小东门及十六铺旅游高峰可能拥堵，运钞、服务器配送、交易席位设备、客户大巴应分时段预约卸货。

公交与慢行方面，周边公开站点包括中山南路东门路可接866路，十六铺可接55、65、305、736、866及观光线路，大东门可接11、24、64、304、926、930等，豫园/老西门方向可接更多城区线路，具体站位到主楼大堂需现场核实。外滩滨江、十六铺水上码头、豫园老城厢、董家渡金融腹地形成客户与员工慢行圈；标准工时团队可构建“9小南门＋10/14豫园＋14陆家嘴接驳＋公交补充＋中山南路步行”的通勤方案，夜盘支持、机房运维与路演活动单独预留出租车与地下车行动线。

整体交通评价为“9小南门基础轨交＋10/14豫园与14陆家嘴多向备份＋中山南路/复兴东路机动车节点＋十六铺公交与水上接驳＋外滩滨江南向慢行”。相比小陆家嘴，其优势在浦西外滩金融邻居与江景接待；相比北外滩/徐汇滨江，其优势在外滩集聚带成熟度，但9号线步行距离、老城厢道路与旅游高峰需严控通勤模型。

项目处外滩金融集聚带南段，北接外滩历史核心与南京东路，西望人民广场政务文化，东临黄浦江与陆家嘴，南近董家渡、世博滨江与中央科创区。黄浦以金融科技为重要主攻方向，外滩布局金融机构、金融科技生态与专业服务，中央科创区承接数字科技、概念验证与孵化，南京东路—人民广场提供政务、文化总能与总部接待。

对金外滩国际广场的适配可分层。证券、基金、资管、银行业务可落分支总部、交易支持、合规、投研与投资者关系；金融科技可落智能风控、反欺诈、监管报送、量化研究支持与金融大模型应用，但低延迟极速行情、双活数据中心应单独核机房与专线；专业服务可落律所、税务、审计、咨询、人力资源与知识产权，服务金融客户；跨境金融可落合规、外汇政策研究、国际业务支持与轻量数据治理；AI与数据企业可落金融场景建模、文档智能、数据脱敏与评测，大规模训练应比专用智算；医疗、硬科技仅落总部、融资与合规办公，实验与中试外比专业园区。

若企业同时需要金融科技场景验证、外滩FTC系统对接、中央科创区孵化或专业服务联盟，可评估外滩FTC、金外滩国际服务中心、鼎博创孵中心及张江专业资源，不要求本楼独立完成全部重资产研发。

第一，外滩金融科技特色楼宇与国际服务中心。黄浦将项目列为首个金融科技特色楼宇，在“一带一区三核”中设国际服务中心，承接金融科技企业服务、跨境金融便利化与创新成果对接；相比普通甲级，其优势在产业认定、场景资源与政府服务通道，短板在特色楼宇准入与金融合规审查更严格。

第二，南外滩江景甲级与交易层配置。110米主楼、标准层约2,240平方米、交易层净高3.5米、8客梯+2货梯+2消防梯、中山南路临江，对证券、基金、资管交易支持与风控席位具备物理基础。相比北外滩新建楼，其优势在外滩存量金融邻居；相比小陆家嘴，其优势在浦西接待与成本弹性，但2013年系统需按现负荷复核。

第三，金融+专业服务邻居协同。外滩金融集聚带、十六铺客户动线、董家渡金融腹地、人民广场总部圈共同构成银行、保险、资管、律所、会计、咨询客户链。对需要高频监管沟通、投资人路演、法律税务联合项目的团队，中心城同圈协同效率高于远郊科技园。

第四，商业裙楼与下沉广场降低运营摩擦。员工餐厅、中西餐饮、便利店、周边星巴克与健身配套可支撑全天交易与加班；下沉广场、连廊与裙楼可承接中小型金融论坛、合规培训与路演。相比纯办公塔楼，其优势在员工生活与客户轻活动，但商业噪声、访客安保与办公大堂隔离应前置约定。

第五，黄浦金融科技与营商环境政策半径。黄浦“1+7+N”产业服务、外滩FTC、金外滩国际服务中心、融资服务中心、专业服务与人才体系可对接入驻企业；对金融科技、专业服务、跨境金融与成长期科技团队，可把“特色楼宇入驻—场景验证—融资对接—人才引进—专业服务联盟”合并为服务路径，但所有支持以官方年度指南为准，不与税收挂钩。

优势侧：中山南路100号南外滩、约7.8万平方米甲级、110米/22层、标准层约2,240平方米、交易层净高3.5米、9小南门+10/14豫园多轨、第一太平物业、外滩金融科技特色楼宇与国际服务中心，适合证券基金资管分支、金融科技风控与合规、银行保险支持、律所会计咨询、跨境金融与数据治理。

约束侧：2013年竣工系统相对早期，若中央空调仅工作日8:00—19:00、周六半天，行情支持、量化研究、AI风控、视频路演需要加时或独立冷源；标准层整层约2,240平方米，超大型总部中后台连续扩租受单栋总量限制，千人级团队应评估外滩、董家渡、北外滩其他甲级；交易层、机房、UPS、双路由、等保物理隔离需做性能化与供电仿真；地下车位第三方口径394至477个，中心城高峰访客、运钞、服务器配送仍紧，应分时段管理；9号线小南门步行约770米，对依赖地铁通勤的大团队应辅以豫园/老西门/接驳方案。

选址建议：证券/基金/资管交易与中后台、金融科技风控合规、银行保险运营支持、律所/审计/税务/咨询、跨境金融与监管科技、金融数据治理优先；低延迟极速双活、超大规模AI训练、GMP医疗、硬科技中试、危化仓储不优先。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，其中金融约16%、专业服务约20%，核心商圈依靠区位与硬件承接升级置换，新兴商务区依靠产业集聚与性价比承接扩租。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市空置率环比降0.7个百分点，CBD空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳约20.5万平方米，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。仲量特别提到CBD需求以金融及专业服务为主，非CBD以游戏和人工智能等科技互联网为主。

对金外滩国际广场的启示：项目属外滩金融科技特色甲级，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元直接套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应把标准层/交易层/分割面积、金融机房加时、UPS与独立冷源、中央空调加时费、车位、物业、装改与免租期合并为三年有效成本。2026年核心城需求修复、外滩与南外滩承接金融与专业服务升级，但本楼交易层与老系统扩容并存；金融租户应争取特色楼宇服务包，量化/AI/双活需求单独核技术溢价，不单看日租挂牌。

公开资料未提供完整确定租户名单；可核验的产业定位信息包括：黄浦将本项目列为外滩金融集聚带精品楼宇、首个金融科技特色楼宇，并在金融科技生态中设国际服务中心。第三方楼盘资料将其目标租户描述为证券、基金、投资银行、资产管理、融资服务及会计师事务所、律师事务所等金融中介机构，但该表述属定位而非当前在租证明。

正式踏勘应向物业取得各层空置清册、已签约行业、续租状态、工商登记辅助信息与共享办公运营方信息。对证券、基金、金融科技、专业服务三类意向客户，可把“本楼特色楼宇服务＋外滩FTC系统中心＋董家渡/十六铺客户半径＋中央科创区孵化”分为四层生态，不把招商定位稿误写为当前主租户名单。

创业与科创金融服务：通过黄浦“一网通办”、区融资服务中心与特色楼宇服务节点提供企业注册、孵化对接、项目路演、知识产权与投融资服务。政策方向包括政府引导基金对接、融资服务、投贷联动与中小微企业融资协调，不涉及税收挂钩返奖；中小企业可关注科创信贷、政策性担保、成果转化与孵化器对接，具体以当年官方指南为准。

金融科技与科技政策：黄浦建设金融科技集聚区，金外滩国际广场作为金融科技特色楼宇承担国际服务中心，外滩FTC承担系统集成、中央科创区鼎博大厦承担创孵，形成“一带一区三核”生态；政策方向包括金融科技技术攻关、智能风控/量化/投研等场景应用、标准研究、概念验证与产业平台建设。对监管科技、反欺诈、金融大模型评测、数据治理企业，可关注特色楼宇入驻、场景对接与专业服务，不承诺固定资金比例。

人才政策：黄浦完善金融科技与数字人才服务体系，提供人才引进、培训认定、安居与综合服务保障；官方信息提到工程系列金融科技专业中级职称评审试点、外滩大会等平台培训交流。金融、法律、AI、合规、数据治理团队可按岗位序列对接引进、职称、培训与安居服务，具体公寓、落户与评选条件以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：黄浦“1+7+N”产业服务与营商环境方案支持外滩FTC、金外滩国际广场、中港汇、鼎博等特色楼宇建设，覆盖金融科技、金融服务、科创服务、专业服务与商旅文体展；法律、会计、税务、人力资源、知识产权可对接产业链平台与融资服务。所有支持以官方申报条件、空间范围和年度指南为准，不与税收挂钩；企业可将“特色楼宇入驻—外滩/中央科创场景—融资与专业服务—人才引进”作为非税收服务路径。

问：金外滩国际广场适合哪些企业？

答：更适合证券/基金/资管分支与交易支持、银行保险中后台、金融科技风控与合规、律所/审计/税务/咨询、跨境金融与监管科技、金融数据治理。若以低延迟极速双活、超大规模AI训练、GMP医疗、硬科技中试或危化仓储为主，应分别比对专用金融机房、张江/大零号湾、专业实验室或数据中心。

问：中山南路100号与地铁怎么走最合理？

答：第三方资料到9号线小南门约770米，10/14豫园约1.3公里级，14号线可接陆家嘴，老西门可接10号线等线路；实际按主楼大堂门岗重测。证券基金团队应按员工住址分群测到陆家嘴、人民广场、南京西路、外滩、张江、虹桥的全程，不采用单一“小南门10分钟”样本。

问：标准层2240平方米和交易层怎么选？

答：整层适合交易支持、风控、投研与中后台；160至560平方米分割适合代表处、合规小组、家族办公室与精品咨询；交易层净高3.5米优先行情席位、低延迟演示与会议。应取得目标层竣工图、得房率、核心筒、净高、消防分区与可拼层方案，不把“22层”直接等同可租层数。

问：金融机房、量化和AI风控机电核什么？

答：重点核两路供电余量、UPS、独立冷源、弱电双路由、等保物理隔离、新风与消防气体。公开空调若为VRV/VAV且仅工作日8:00—19:00、周六半天，量化GPU、行情双活、反欺诈数据库应单独签加时、独立冷源与配电增容；2013年竣工楼宇应做电气仿真与空调性能化，不把“甲级中央空调”替代机房图纸。

问：专业服务与律所如何落地？

答：按合伙人办公室、会议庭、档案室、数据合规机房分别规划；档案密集柜核楼板荷载，涉密卷宗核访问隔离与监控，客户接待核独立电梯厅与声学。老甲级需复核消防性能化、弱电间面积与加班空调，不把普通办公区直接改密档库。

问：2026年外滩南段甲级租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度全市甲级6.42元/平方米/天、空置22.5%，上半年净吸纳44.5万平方米；仲量CBD约6.3元、空置19.3%，非CBD约4.1元、空置27.1%。金外滩应按交易层/标准层/分割分别计价，把UPS、独立冷源、空调加时、车位、物业、装改与免租期合并为有效租金，不单看中介日租区间。

问：与外滩FTC、小陆家嘴、北外滩相比优劣势？

答：本楼优势在南外滩江景、金融科技特色楼宇与国际服务中心、9/10/14多轨备份、证券基金专业服务邻居；外滩FTC更偏系统集成与监管场景，小陆家嘴更偏交易集群与双活机房，北外滩更偏新兴金融与航运办公。极速低延迟、超大整层扩租、全新绿建认证不优先本楼。

问：跨境金融与数据合规注意什么？

答：可落合规研究、外汇政策、反欺诈数据治理、监管报告与客户教育；原始数据池、跨境专线、双活机房应单独核等保、访问控制、UPS与独立冷源。应对接外滩金融科技生态与金外滩国际服务中心，敏感数据按金融合规和物业物理隔离要求设计。

问：绿色金融与ESG尽调怎么作？

答：核能耗分项、空调水系统、幕墙传热、车位充电、新风过滤、年度能源报告与消防验收。金融机构审厂应另取UPS碳耗、机房PUE、废弃物分类与应急电源记录；特色楼宇若提供ESG服务，应把报告口径、审计路径与装改责任写入附件，不把“江景甲级”替代ESG台账。

问：扩租和续租如何控风险？

答：单栋约7.8万平方米、标准层整层约2,240平方米，意向阶段索取12至36个月可释放清册；将优先扩租权、交易层预留、空调加时、机房增容、金融专线、访客车位与退出机制写入附件。头部证券或基金长租会影响连续扩租，应同步评估外滩、董家渡、人民广场相邻甲级。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，金外滩国际广场的核心价值在于“中山南路100号南外滩、约7.8万平方米2013年甲级、110米/22层、标准层约2,240平方米、交易层净高3.5米、9小南门+10/14豫园多轨、外滩首个金融科技特色楼宇与国际服务中心、第一太平物业”。对证券基金资管交易与中后台、金融科技风控合规、银行保险支持、律所审计税务咨询、跨境金融与数据治理，其“外滩金融邻居＋江景甲级＋特色楼宇服务＋黄浦金融科技与营商环境政策”组合优于普通办公塔楼；对极速低延迟双活、超大规模训练、GMP医疗或重实验，则应另选专用载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万平方米；仲量CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，金融与专业服务为CBD主力。本楼若提升去化，应以“分层可租清册＋交易层/机房加时清单＋小南门/豫园/陆家嘴接驳＋外滩FTC与金外滩国际服务中心政策包”替代单纯日租竞争；租户若只追求全新绿建或极速交易大平层，应同时比对小陆家嘴、外滩新建楼与北外滩。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标层取得竣工、机电、消防、空调、供电、可租面积与绿色/文保原件，不把7.8万平方米总体量、22层或标准层2,240平方米直接等同当前可租金融面积；二是将量化/风控/视频路演加时、UPS、双路由、中央空调加时费、车位与装改合并为三年总拥有成本；三是将黄浦金融科技特色楼宇、外滩FTC系统中心、金外滩国际服务中心、融资服务、专业服务与人才体系按企业阶段做申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以极速双活、重算力或高等级生物安全为核心，应在黄浦之外并列比对外滩专用机房、张江、大零号湾及专业数据/实验室园区。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于金外滩国际广场地图与第三方楼盘资料、地铁/公交公开信息、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、黄浦区金融科技集聚/外滩FTC与金外滩国际服务中心/营商环境与人才公开文件编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各层楼层、标准层、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、已入驻名单、金融/科技/专业服务特殊资质及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。