上海市闵行区长三角电商中心（58,858㎡五栋独栋出售）资产出售评估报告

上海青浦区长三角电商中心招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于电商与数字营销集团、总部经济平台、物流供应链机构与不动产基金，研判"虹桥枢纽800米+五栋独栋整园+稳定租约+成熟电商生态"的规模化资产配置价值
• 编制对象：闵行区虹桥国际中央商务区核心·长三角电商中心 整园（5栋独栋商办，总建面58,858㎡，1#14,760㎡、2#12,405㎡、3#9,671㎡、4#9,617㎡、5#12,405㎡）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、虹桥国际中央商务区官方政策与会展数据
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：长三角电商中心
• 地址：上海市闵行区虹桥国际中央商务区核心（虹桥枢纽与国展之间）
• 总建面：58,858㎡（整园打包出售）
• 楼宇构成：
  • 1号楼：约14,760㎡
  • 2号楼：约12,405㎡
  • 5号楼：约12,405㎡
  • 3号楼：约9,671㎡
  • 4号楼：约9,617㎡
• 标准层：约3,000㎡
• 得房率：约75%
• 层高：约3.8米
• 空调：VRV独立空调（分层分时控制）
• 电梯：每栋约6部
• 园区配置：独立园区、独栋门禁、配套商业与停车
• 交易方式：整园打包出售（产权交易，具体以可售房源与登记为准）
• 交付状态：实景交付，带稳定租约运营

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 距枢纽直线800米，虹桥最内圈资产

2. 五栋可分可合，规模化运营弹性高

3. 75%得房率+VRV独立空调，使用效率高

4. 带稳定租约，接手即有现金流

5. 进博溢出+常年交易，电商生态自成闭环

6. 整园打包，机构化持有成本最优

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 跨境电商：跨境贸易、进口商品运营、海外品牌中国总部
• 数字营销：直播电商、MCN、内容营销、品牌代运营
• 科技服务：AI应用、SaaS、数据分析、智能供应链
• 总部经济：央企与民企区域总部、贸易集团
• 商旅会展：会展服务、跨境物流、会务与差旅配套

七、项目竞争优势

• 整园打包资金门槛极高，须做分栋处置与分层融资方案；
• 历史入驻企业名单（Google、LG等）为早期信息，2026年实际租户与空置率须以台账与现场核验为准；
• 电商类租户迭代快，直播与仓储业态对机电、荷载、消防要求高，须做业态结构审查；
• VRV与公区机电进入中周期，须计提翻新准备金；
• 园区距枢纽虽近，但国展展期周边道路管控频繁，须做停车与访客动线管理；
• 非CBD市场空置承压，纯租金回报弱于"自用+分层运营"复合模型。

八、区域政策环境

• 科技政策：依托虹桥国际开放枢纽，支持跨境电商、数字贸易、人工智能应用与智能供应链，鼓励"平台+生态"协同。
• 产业政策：聚焦总部经济、会展经济与跨境商贸，推动"6+365"常年交易与进博资源转化。
• 人才政策：虹桥国际人才服务中心提供海外人才、跨境商务与国际执业服务，支撑电商与贸易人才集聚。
• 创业政策：通过孵化平台、跨境电商服务与行业协会，提供注册、融资、知识产权与出海对接服务。

九、青浦区长三角电商中心出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 枢纽锚点——距虹桥机场2.7km、枢纽直线800米，航站楼+高铁站+国展三合一，区位不可复制；
2. 规模锚点——五栋可分可合、9,600—14,700㎡分栋，机构化运营与分层处置弹性高；
3. 生态锚点——进博溢出+"6+365"常年交易，电商、跨境、数字营销生态有源头支撑。

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