上海浦东张江长泰广场A座2层出售：1949㎡标准交付，22万方商业母体加持-梧桐联行

上海浦东张江长泰广场A座2层出售：1949㎡标准交付，22万方商业母体加持

发布时间：2026-11-03 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市浦东新区长泰广场A座2层（约1949㎡）资产出售评估报告

上海浦东张江长泰广场A座2层招商出售电话：021-64398555

报告用途：用于科技互联网、人工智能、专业服务及生物医药配套企业，研判“2号线金科路站上盖+张江科学城核心+22万方商业综合体+整层可售办公”的自用与长期持有价值
编制对象：浦东新区张江科学城·长泰广场A座2层标准交付办公单元（建面约1,949.46㎡，甲级写字楼载体）
数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、张江科学城“十五五”规划及项目公开参数
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

长泰广场位于张江科学城核心区金科路与祖冲之路交汇处，由美国捷得建筑师事务所与上海新外建联合设计，总建筑面积约32万㎡，其中办公约9.8万㎡、自持商业约22万㎡，是集甲级办公、探索型商业、休闲演艺于一体的TOD综合体。项目为2号线金科路站上盖，2014年开业，国家AAA级景区级商业氛围，引入PASEO散步道空间逻辑。

本次评估客体为A座2层约1,949.46㎡标准交付空间：仲量联行物管，中央空调加新风，OTIS电梯，配778个车位（含地下）。项目不是孤立写字楼，而是“轨交零距离+产业生态+商业闭环”的产商融合载体，适合科技、AI、专业服务企业中大型团队整层自用或机构化分层运营。

二、项目参数

项目名称：长泰广场（办公A座）
地址：上海市浦东新区金科路2889弄（张江科学城核心）
开发与设计：捷得建筑师事务所+上海新外建，2014年整体开业
综合体总建面：约32万㎡（办公约9.8万㎡，商业约22万㎡）
本次标的：A座2层，建面约1,949.46㎡，标准交付
层高：结构层约4.2米，吊顶后净高约2.8—3米
机电：风机盘管加新风，周一至周五9:00—18:00集中供能
电梯：每栋客梯4—5部、货梯1—2部（OTIS）
配电：约100W/㎡
网络：电信/联通/移动多线接入，部分支持万兆光纤
车位：约778个（地下为主），月租约750—1,350元/位
物业：仲量联行，费用约32元/㎡·月
商业配套：盒马、CGV影院、优衣库等300余品牌，24小时餐饮与下沉广场演艺空间

三、交通优势

轨道交通：2号线金科路站上盖，出站即进楼；远期21号线通车后形成双轨节点，直达陆家嘴、人民广场、虹桥、浦东机场。

道路网络：金科路、祖冲之路、龙东大道、罗山路快速路，15分钟接入内环与中环。

枢纽通勤：距虹桥机场约40km/约60分钟，距浦东机场约27km/约35分钟。

通勤属性：真·地铁上盖，对张江研发人才通勤、陆家嘴金融客户互访、长三角差旅均具备“零接驳损耗”效率，招聘半径显著优于非轨交园区。

四、区位介绍

项目嵌入张江科学城“十五五”核心承载区。张江聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，建设高水平人才高地与科技金融支撑体系，完善概念验证、中试放大、共享实验室与股权投资服务。

仲量联行2026Q3数据：上海非中央商务区空置率25.4%（环比降1.8pct），租金4.1元/㎡·天，跌幅收窄；科技互联网、游戏、AI企业扩张明显，升级型需求拉动品质办公去化。长泰处在张江办公商业化最成熟节点，既接产业人口，也接城市消费。

五、项目投资核心优势

1. 金科路站上盖，通勤权重已兑现

不是“近地铁”，是站台与楼宇B1连通。对AI、游戏、芯片设计等年轻化团队，通勤体验直接转化为招聘竞争力。

2. 22万方自持商业，办公生活闭环

员工用餐、商务宴请、夜宵、健身、影院均在体内完成；下沉广场每周演艺活动形成“办公+社交”复合场景，降低企业隐性管理成本。

3. 张江产业生态浓度高

周边集成电路、生物医药、AI企业密集，普华永道、数禾科技、英矽智能等形成“专业服务+硬科技”混合客群，业务协同与人才流动效率优于孤岛写字楼。

4. 仲量联行物管+甲级硬件，资产底色稳

中央空调、OTIS电梯、万兆网络、100W/㎡配电，满足研发、算力轻负载、会议室高频使用；标准交付留给买家定制空间。

5. 整层1949㎡，中大型团队尺度适中

适配80—120人研发/运营团队；整层统一动线，利于品牌标识、门禁分区与后续资产分层处置。

6. 市场筑底期，自用替代租金逻辑清晰

非CBD租金4.1元/㎡·天且跌幅收窄，企业把长期租金支出转为资产持有，锁定张江核心成本，避免未来升级搬迁重复投入。

六、项目入驻代表企业（生态参照）

科技与AI：人工智能应用、游戏、集成电路设计、SaaS、数据服务
专业服务：咨询、财税、法律、人力资源、技术外包
生物医疗配套：CRO服务、医疗科技、健康数据、器械运营支持
金融与创投：科技金融、股权投资、保险科技、跨境支付
商业运营：品牌总部、连锁企业张江支点、会展与活动服务

客群特征：高学历、高周转、重协作，对通勤、餐饮、会议与商业氛围敏感度极高。

七、项目竞争优势

与天空万科中心相比：天空万科是青浦TOD次新综合体；长泰胜在张江产业纯度、金科路上盖成熟度与22万方商业已运营十年以上的客流沉淀。

与中建企业天地相比：中建是整栋虹桥甲级；长泰是整层可售、产业客群更“硬科技”，更适合研发型总部。

与晋润海棠大厦相比：海棠是静安带租约现金流；长泰是空置标准交付，运营自主权高但需自招商管。

需关注约束：

空调非24小时全开，夜班/全球协同团队须评估加时能耗与计费机制；
商业综合体低区可能存在客流噪声，选高区与公区隔离设计更优；
标准交付意味着机电、网络机房、隔音需自投，须预留单方改造预算；
非CBD市场整体空置承压，纯散租回报弱于“自用+品牌溢价”；
21号线兑现前仍依赖2号线单线，通勤弹性略受限；
778车位基数大但高峰访客期仍须预约与月保策略。

八、区域政策环境

科技政策：张江支持集成电路、生物医药、人工智能与未来产业，建设概念验证、中试平台和共享实验室，推动“学科+产业”协同转化。
产业政策：完善专精特新与硬科技企业梯度培育，鼓励大企业开放创新中心和场景开放，强化上下游就地配套。
人才政策：实施青年人才与高层次人才引育计划，提供安居、创业空间与科研任务承接机制，建设张江人才高地核心区。
创业政策：通过孵化器、低成本工位、科技金融与股权融资服务，支持早期项目完成从原型到产业化的全流程落地。

以上依据张江科学城“十五五”规划及浦东公开政策整理，不涉及与税收挂钩的优惠安排。

九、长泰广场A座2层出售问答

Q1：1949㎡整层适合多少团队规模？

A：按人均15—20㎡（含会议公区），适配90—120人；研发型团队可压缩至70—90人并保留实验室/机房。

Q2：标准交付具体含什么？

A：通常指天地墙基础、中央空调末端、新风、消防、电梯公区到位；隔断、网络机房、灯光场景需自施。

Q3：空调只到18点，夜班怎么办？

A：可申请加时供能，按小时或计量收费；关键机房建议配独立VRV或精密空调。

Q4：张江现在买办公划算吗？

A：2026Q3非CBD空置降、租金跌势收窄，AI与游戏企业扩张；自用户锁成本优于续租波动。

Q5：22万方商业是加分还是干扰？

A：对办公是强加分——员工留存、客户接待成本低；仅对需绝对安静的实验室类团队有轻微干扰。

Q6：778个车位够整层企业用吗？

A：单层企业日常通勤偏充裕，但须提前锁定月保额度，访客高峰用商业停车联动。

Q7：未来21号线通车影响大吗？

A：双轨叠加会放大通勤半径与资产流动性，但当前估值不应完全透支未通车预期。

Q8：适合金融机构吗？

A：适合科技金融、创投、保险科技分支；若重门面接待，需结合低区大堂与商业界面做品牌包装。

Q9：和租相比总拥有成本怎么算？

A：购置价折摊+物业费32元+空调加时+车位+翻新摊销，对比同面积4.1元/㎡·天租金，5年以上自用通常更稳。

Q10：退出给谁？

A：AI/芯片/生物医药配套企业、专业服务总部、不动产基金；张江核心整层流动性优于边缘园区。

Q11：机电要预留多少预算？

A：以第三方检测为准，重点在空调末端、弱电桥架、配电增容与声学隔断，不建议按毛坯裸价估算。

十、梧桐联行专家组研判总结

长泰广场A座2层不是普通“写字楼切片”，而是“金科路站上盖+张江科学城核心+22万方商业母体+整层可塑空间”的产商融合资产。

价值锚点有三：

通勤锚点——2号线零距离上盖，张江研发招聘与陆家嘴客户互访效率双高；
生态锚点——集成电路/AI/生物医药产业浓度全国前列，业务协同与人才池厚度明确；
周期锚点——非CBD办公筑底修复，整层自用替代租金，商业母体提升员工留存与品牌体验。

审慎提示：决策不能按“张江概念”直接给溢价，须把空调时段、标准交付改造、21号线未通车风险、商业噪声与资金占用成本全部建模。对科技互联网、AI、专业服务与长持机构，项目具备“轨交+产业+商业”三重价值；对纯收租、重生产或短线套利买家，适配度有限。

综合结论：在产权清晰、整层统一运营、自用周期5年以上前提下，长泰广场A座2层适合作为企业张江核心总部底仓，兼具成本锁定、人才吸引力与资产保值功能。

免责声明

本报告基于项目公开参数、仲量联行2026Q3市场数据及张江科学城“十五五”公开规划整理，仅供投资研判参考，不构成任何交易要约或收益承诺。面积、产证用途、可售状态、交易价格、空调计费及车位权属须以不动产权证、主管部门审批及独立尽调结果为准。市场数据具时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或解读偏差导致的决策损失承担责任。

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