上海市虹口区汶水东路独栋酒店（4342㎡/100间）资产出售评估报告

上海市虹口区汶水东路独栋酒店招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于酒店运营集团、不动产基金、高净值家族资本及“资产+运营”一体化买家，研判“中环边独门独院+3号线大柏树站500米+带稳定运营+100间客房”的存量酒店资产价值
• 编制对象：虹口区汶水东路·独门独院整栋酒店（建面4,342㎡，1—6层，100间客房，纯商业产权，1本产证，约20个车位，带品牌租约运营）
• 数据时效：截至2026年10月，引用上海市统计局2026年9月星级饭店数据、仲量联行2026前三季度酒店市场数据、虹口区“十五五”规划及大柏树商务单元更新方案
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：汶水东路独栋酒店（大柏树板块）
• 地址：上海市虹口区汶水东路（大柏树商务单元）
• 建筑形态：独门独院商业独栋，1本产证
• 总建面：4,342㎡（纯商业用途）
• 层数：地上6层
• 客房规模：100间（含标准间与套房组合）
• 车位：约20个（院落及配套停车）
• 开业时间：2015年
• 土地用途：商业
• 交易方式：产权交易或股权交易（按买方结构适配）
• 运营状态：品牌酒店带租约运营，收益持续
• 改造属性：纯商业性质，具备外立面、公区、机电与业态升级空间

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 独门独院+1本产证，资产完整性高

2. 带稳定运营，接手即有现金流

3. 中环边轨交500米，商旅客源结构化

4. 100间体量，适配精选服务模型

5. 酒店大宗交易回暖，核心小体量更受欢迎

6. 改造期权明确，政策允许功能兼容

六、项目入驻代表企业（运营生态参照）

• 商旅品牌：中端连锁酒店、精选服务酒店、设计型商旅品牌
• 专业服务：科创企业差旅接待、咨询/法律/检测机构驻沪支点
• 医疗配套：岳阳医院、肺科医院周边陪护住宿、复诊长住客群
• 文体会展：虹口足球场赛事、北外滩论坛、张园外溢活动住宿
• 高校交流：复旦、同济、上财访学、学术会议、家长探访

七、项目竞争优势

• 带租约交易须逐份核验PMS真实数据、品牌方解约条款、OTA协议与供应商账期；
• 2015年开业，机电、消防、热水、空调主机进入中周期更换窗口，须计提翻新准备金；
• 100间规模对品牌方管理能力敏感，换牌期有短暂空置与装修损失；
• 20个车位对百间客房偏紧，需结合周边错峰停车方案；
• 剩余商业年限须按产证起算日核算，影响抵押率与持有周期模型；
• 大柏树非北外滩核心，房价天花板受商圈定位约束，须以差异化运营破局。

八、区域政策环境

• 科技政策：依托北中环科创带，支持智能检测、生物技术、绿色低碳与数字服务，鼓励存量载体改造为研发孵化与科创会客空间。
• 产业政策：聚焦航运金融、专业服务、商贸文创与科创服务，推动“北外滩总部+大柏树转化”的都市型科创协同。
• 人才政策：围绕高校与科研院所，提供青年人才、科创团队与专业人才安居服务，强化硅巷式创新人口导入。
• 创业政策：支持老旧楼宇功能兼容、首店孵化、夜间经济与票根经济，提供场景对接、运营服务与载体盘活机制。

九、汶水东路独栋酒店出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 现金流锚点——带租约运营，接手即收益，上海星级酒店2026年入住率与房价双稳；
2. 空间锚点——独院+1本产证+纯商业，改造与品牌重塑空间清晰；
3. 区位锚点——大柏树硅巷更新+北外滩联动，商旅、高校、医疗、赛事客群结构化导入。

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