上海虹口区双狮汇大厦企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海虹口区双狮汇大厦招商出售电话：021-64398555

一、报告基础信息

报告用途：本报告面向金融机构、产业集团、不动产投资机构、资产管理公司购置北外滩双狮汇大厦整栋商办资产，用于大宗资产研判、总部选址规划、长期持有收益测算，为意向投资方提供客观全面的项目基本面、区位交通、租户结构、市场竞争维度的专业分析参考。

编制对象：计划通过股权交易方式收购双狮汇大厦整栋综合体的企业总部、金融投资机构、产业资本、城市更新运营主体。

数据时效：楼宇物理参数、租户信息取自项目公开资料；区域写字楼空置率、租金水平、大宗交易行情引用仲量联行、观点地产 2026 年三季度北外滩商办市场公开监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

二、项目介绍

双狮汇大厦坐落于虹口区北外滩中央商务区，地处东长治路核心地段，由新加坡吉宝集团持有运营，2017 年 6 月竣工交付，是北外滩城市更新标杆综合体项目。项目整体规划为两栋甲级办公楼搭配四层商业裙房，总建筑面积约 10 万平方米，其中办公业态建筑面积约 4.7 万平方米，配套商业裙房面积 2.6 万平方米。项目通过绿色建筑认证，整体采用 Art-Deco 建筑风格，将甲级办公、体验式商业、滨江文旅资源融为一体，形成商务办公与城市休闲联动的成熟商务社区。 项目整体运营稳定，当前 A 栋入驻率达到 82%，B 栋入驻率达到 94%，租户结构以金融、航运、消费类总部企业为主，租金现金流具备稳定性。本次资产采用股权交易模式完成整体转让，标的为两栋办公塔楼 + 配套商业裙房整体打包资产，投资方受让股权后可延续现有运营体系，也可根据企业战略调整租户结构，优化资产收益水平。项目紧邻白玉兰广场、北外滩来福士两大标杆综合体，依托北外滩滨江景观与文化配套，形成完善的商务生态。

三、项目参数

项目整体总建筑面积约 10 万平方米，地上规划两栋 21 层楼宇，地上 18 层为办公楼层，地下 4 层为车库与设备用房。A 栋办公面积约 2.4 万平方米，B 栋办公面积约 2.4 万平方米，裙房商业面积 2.6 万平方米。楼宇标准层面积 1500 平方米，办公楼层分为两个层高区间，5 至 18 层净高 2.9 米，19 至 21 层行政楼层净高提升至 3.2 米，空间尺度能够满足企业总部办公、高管独立办公的装修需求。项目整体为现状交付，地下车库合计配置 404 个机动车位，有效缓解核心商务区停车紧张问题。交易路径为整体股权交易，区别于不动产产权过户，交易架构具备成熟操作路径。

四、交通优势

项目为地铁 12 号线国际客运中心站上盖物业，大厦 3 号口直接连通地铁站，步行距离仅 177 米，属于真正意义上的地铁上盖甲级写字楼。轨道交通可便捷换乘 1、2、4、8 号线等多条主干线路，高效连通陆家嘴、南京东路、徐家汇等核心商圈，覆盖全市主要商务板块。地面路网依托长治路、旅顺路、新建路三条城市主干道，对内快速衔接内环路网；对外枢纽通勤方面，距离虹桥枢纽约 18 公里，车行时长约 36 分钟；距离浦东国际机场约 45 公里，车行时长约 50 分钟，兼顾市内通勤、跨城商务出行与航空差旅需求。轨交 + 城市快速路的立体交通体系，大幅降低企业员工通勤、商务客户拜访的时间成本。

五、区位介绍

项目地处北外滩中央商务区核心位置，与外滩、陆家嘴共同构成上海滨江商务黄金三角，是上海重点打造的世界级滨水商务区。项目一街之隔即是浦西第一高楼白玉兰广场，向东紧邻北外滩来福士，半径 500 米范围内集聚星荟中心、中美信托金融大厦等多栋甲级写字楼，高密度商务集群已经成型。 片区配套资源完善，商业层面自带 2.6 万平方米裙房商业，引入咖啡、餐饮、生活服务类门店，周边形成成熟的商务消费场景；文旅资源方面，步行可达北外滩友邦大剧院、滨江彩虹桥、滨江绿地花海，具备商务接待、团建活动的景观资源。 虹口区针对金融、航运、科技创新类市场主体搭建完善的创业培育、科技成果转化、人才安居与产业服务体系，面向总部型企业、航运贸易机构、金融科创团队提供配套服务支撑，持续导入优质产业人口，保障片区写字楼长期租赁需求。

六、项目投资核心优势

结合 2026 年三季度上海商办大宗资产市场监测数据，北外滩板块整体甲级写字楼空置率高于全市平均水平，优质满租整栋综合体标的供给偏少，本项目资产基本面具备较强抗周期能力。 第一，地铁上盖资产稀缺性突出。项目直通 12 号线地铁站，是北外滩为数不多的轨交直达上盖甲级综合体，在核心商务区通勤需求持续走高的背景下，轨交优势能够持续稳定楼宇出租率。 第二，租户出租率维持高位，现金流稳定性强。B 栋入驻率达到 94%，A 栋入驻率达到 82%，现有租户多为总部型优质企业，租约周期稳定，资产收购后可以快速形成持续性租金收益，空置风险远低于板块内空置较高的散售写字楼。 第三，综合体业态组合分散经营风险。项目包含甲级办公 + 临街商业两大业态，办公板块承接金融、航运企业总部需求，裙房商业依托写字楼白领客流维持稳定经营，双业态形成收益互补，单一业态下行带来的收益波动更小。 第四，区位处于北外滩成熟商务集群，配套高度完善。项目周边两大商业综合体连片运营，滨江景观、文化场馆、商务配套齐全，对总部企业、外资机构的吸引力持续存在，资产保值能力优于非核心地段商办项目。 第五，品牌运营体系成熟。项目由新加坡吉宝集团长期运营，整体物业标准、楼宇运维体系完善，接手后无需投入大量资金改造物业体系，可直接维持现有运营状态。

七、项目入驻代表企业

项目当前入驻企业以金融资本、航运贸易、消费产业总部为主，优质租户结构夯实租金基础。代表性入驻主体包含上海家化总部、银河德睿资本、华润置地、国信证券等机构，同时集聚多家航运贸易、期货金融类企业，形成稳定的总部商务客群。优质龙头企业入驻，进一步提升楼宇商务品质，持续吸引同类型上下游企业入驻，形成良性的租户迭代生态。

八、项目竞争优势

横向对比北外滩片区其他甲级写字楼，本项目核心差异化优势集中在三个方面。其一，地铁上盖属性形成不可替代的交通壁垒，多数周边甲级写字楼距离地铁站存在较长步行距离，本项目无缝衔接轨交，通勤便利性形成明显竞争优势。其二，整体出租率显著优于区域平均水平，2026 年三季度北外滩甲级写字楼整体空置率偏高，而本项目两栋塔楼出租率均保持在八成以上，存量租约带来稳定现金流，资产抗风险能力更强。其三，办公 + 商业一体化综合体形态，区别于纯办公写字楼，裙房商业能够满足楼内企业员工日常就餐、商务简餐、休闲会客需求，楼宇自成闭环商务配套，降低企业商务配套成本。 客观评估项目存在的短板：第一，项目采用股权交易模式，投资方需要完成股权历史沿革、债权债务、历史合同、税务事项的深度尽调，交易流程复杂度高于产权直接过户。第二，北外滩整体商办新增供给持续释放，片区整体空置压力依然存在，未来新增楼宇会带来租户分流，租金上涨存在阶段性瓶颈。第三，项目建成时间已近十年，部分机电设备、楼宇设施已进入维保更新周期，长期持有需要预留设施改造与大修资金。第四，受宏观金融、航运行业周期影响，楼内金融、航运类租户经营存在周期性波动，会间接影响续租稳定性。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

综合 2026 年三季度上海大宗商办资产交易行情，北外滩作为滨江核心商务区，整栋打包出售的成熟综合体标的供给有限，双狮汇大厦依托地铁上盖区位、高出租率存量租约、办公 + 商业复合业态，适合长期持有型自用总部企业、稳健型不动产投资机构。 项目核心价值集中在北外滩滨江核心区位、轨交上盖的稀缺硬件条件、八成以上稳定出租率带来的持续现金流、成熟综合体业态组合。意向投资方需要理性看待股权交易的尽调成本、片区写字楼整体空置压力、金融航运行业周期波动、楼宇设备更新带来的资本开支等潜在风险。 专家组给出投资研判建议：首先全面完成股权权属、债权债务、现有租约条款、历史法务纠纷、物业维保记录的尽职调查，锁定交易风险；其次逐条梳理现有租户租约到期节点，制定租户优化方案，提前布局优质产业客户替换到期低效租户；再次充分调研北外滩未来三年新增商办供应体量，预判片区租金走势，合理测算资产持有周期内的空置率、租金涨幅与运维成本；最后结合企业自身经营战略，区分自用总部购置与财务投资两种场景，分别测算全周期财务收益，审慎敲定收购方案。

十、双狮汇大厦出售问答

Q 双狮汇大厦项目区位、开发运营主体与项目定位是什么？ A 项目位于虹口区北外滩中央商务区，由新加坡吉宝集团持有运营，是集甲级办公、配套商业于一体的地铁上盖城市更新综合体。 

Q 项目整体建筑面积、办公与商业面积、出租率分别为多少？ A 项目总建面约 10 万平方米，办公面积约 4.7 万平方米，商业裙房 2.6 万平方米；A 栋入驻率 82%，B 栋入驻率 94%。 

Q 楼宇层高、标准层面积、车位数量与交付标准如何？ A 标准层面积 1500㎡，5-18 层层高 2.9 米，高区 19-21 层层高 3.2 米；地下车库车位 404 个，项目现状交付。 

Q 项目轨道交通与地面交通条件如何？ A 项目为 12 号线国际客运中心站上盖，3 号口直达楼宇；长治路、新建路主干道环绕，36 分钟可达虹桥枢纽，50 分钟可达浦东机场。 

Q 项目周边商务与生活配套包含哪些内容？ A 紧邻白玉兰广场、北外滩来福士；楼内配套餐饮、咖啡、零售门店；步行可达北外滩大剧院、滨江景观绿地，周边甲级写字楼集群密集。 

Q 虹口区面向总部企业有哪些产业配套服务？ A 区域搭建创业孵化、科技成果转化、人才安居、航运金融产业培育等配套服务体系，为总部型企业提供产业落地支撑。 

Q 项目客流由哪几部分构成？ A 楼内金融、航运、消费总部企业商务客流；地铁轨交带来的跨区域商务差旅客流；周边连片写字楼形成的产业协作客流。 

Q 本次资产交易采用何种方式，有哪些前置注意事项？ A 采用整体股权交易模式；投资方必须完成股权结构、债权债务、存量租约、历史合规事项的全面法务与财务尽调。 

Q 项目入驻主力行业与代表性企业有哪些？ A 主力租户为金融资本、航运贸易、消费产业总部；代表企业包括上海家化总部、银河德睿资本、华润置地、国信证券等。 

Q 对比北外滩其他写字楼，本项目核心竞争优势是什么？ A 地铁上盖，通勤优势显著；整体出租率显著高于区域平均水平；办公 + 商业一体化业态，配套自给自足；成熟运营团队，运维体系完善。 

Q 投资方需要重点关注哪些经营风险？ A 股权交易尽调环节多，法务核查工作量大；片区新增商办供应带来租户分流，租金上行存在瓶颈；金融、航运行业存在周期波动，影响续租稳定性；建成年限较长，后期存在机电设备大修投入。 

Q 裙房商业业态是否可以自主调整改造？ A 商业业态调整需要符合项目整体规划、消防规范以及商场运营管理公约，业态变更需要提前完成报批审核。

 Q 存量租约是否可以提前清退，重新规划租户结构？ A 存量租约受合同条款约束，提前解约需要承担相应违约成本，租户优化需要按照租约到期节奏稳步推进。

免责声明

本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依托项目公开资料、第三方机构发布的 2026 年三季度商办市场统计数据编制而成，仅作为大宗资产收购、总部选址、资产配置的决策研究参考，不构成任何资产收购邀约、收益承诺。报告内租金水平、空置数据、产业配套信息均取自公开行业渠道。意向投资方开展投资决策前，应当独立完成股权权属核验、实地现场尽调、法务债权债务审查、财务成本测算、楼宇消防与设施现状评估等全套尽职调查工作。不动产租金收益、资产增值水平受到宏观经济环境、商务区新增供给、行业景气周期、租户续租情况、城市规划调整等多重不确定因素影响，本机构不对项目未来空置率、租金收益、资产价格波动及运营风险承担任何担保责任。

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