上海宝山区新业坊源创全球科创示范区招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

1、报告用途：本报告面向智能制造、在线新经济、邮轮航运配套、物联网人工智能、数字文创、现代服务业企业，开展园区租赁可行性研判、场地适配评估、产业落地价值测算以及企业内部入驻决策尽调参考。为产业招商工作提供客观中立、专业严谨的项目评估依据，本报告不作为任何租赁签约、产权交易的法律凭证。 2、编制对象：意向落地宝山高境三区交汇板块，看重地铁直达TOD区位、临港品牌运营背景、城市更新产业社区生态、大面积独栋载体资源的科创总部、智能制造研发企业、在线经济平台、航运配套服务机构、产学研孵化项目。 3、数据时效：本报告编制数据截至2026年9月，参考北上海科创办公载体季度租赁监测行情、宝山区高境科创小镇产业升级规划文件、园区实地勘测调研数据、园区官方公开招商资料综合编撰，数据具备时效性与行业参考价值。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、上海新业坊源创全球科创示范区‑项目介绍

上海新业坊源创全球科创示范区坐落于上海市宝山区逸仙路1328号，地处宝山、杨浦、虹口三区交汇的高境板块，是宝山区人民政府、高境镇联合临港集团打造的“区区合作、品牌联动”标杆型城市更新科创载体，项目由原中外运仓储基地改造升级而来，保留百年淞沪铁路工业遗存，属于北上海极具代表性的复合型全球科创示范产业社区。

园区产业方向聚焦智能制造、在线新经济、邮轮航运配套产业、物联网与人工智能、数字文创设计五大主导赛道，同时配套培育创新创业孵化项目、现代服务业总部分支机构。园区物业由临港集团旗下专业产业运营主体自持统一招商、统一物业管理，不存在产权分割出售、二房东层层转租的经营风险，企业长期入驻经营稳定性较强。园区打造新业坊‑Lab专业孵化平台，配套产业路演中心、行业交流展厅、时光月台风情商业街、大面积文体休闲空间，构建7×24小时全周期活力产业社区，可为入驻企业提供产业链资源对接、投融资沙龙、产学研成果转化、科创项目申报辅导等孵化赋能服务。园区载体以轻资产研发办公、企业总部办公、成果展示展厅为主，生产加工、带有污染物排放的中试实验室项目不在园区准入范围之内。

二、上海新业坊源创全球科创示范区‑项目参数

土地载体属性：市级城市更新示范科创产业载体、宝山区高境科创小镇核心承载园区，纳入宝山区智能制造、在线新经济重点产业名录。地块属性仅支持科创研发办公、企业总部、航运配套服务业态落地，不可承接生产加工、重型工业设备落地、带有污染物排放的实验室项目。园区临港品牌自持运营，企业长期入驻场地稳定性较强。

产品形态与面积区间：园区总占地面积约11.3万平方米，总建筑面积约17.3万平方米，属于开放式低密大型产业社区；可租赁面积区间150‑13000㎡，户型支持自由拆分组合，房源形态涵盖平层标准办公、LOFT挑空办公、大面积独栋总部楼宇，毛坯、简装、精装多种交付标准可选；适配初创科创工作室、中型研发团队、平台型在线经济企业、行业区域总部等不同规模企业全周期选址需求。

硬件空间参数：园区由老仓储厂房更新改造而成，多栋楼宇拥有差异化挑高层高，部分LOFT楼栋具备夹层改造条件；工业风开放式园区布局，历史遗存景观资源丰富，园区绿化与公共活动空间充足；楼宇配备中央空调、新风系统、24小时智能化安防管理系统；多数办公户型采光通透，独栋楼宇可打造企业独立品牌展示形象。

机电与网络配套：园区市政供电容量预留充足，可以满足物联网设备测试、人工智能算力运算、在线经济大数据服务器机房、线上直播运营等高负荷业务用电需求；全域支持千兆宽带、企业专线接入，能够满足大型科研文件传输、远程产学研协同办公、线上行业峰会直播等高带宽使用标准。

园区基础配套：园区配备1400余个机动车停车位，预留130余个新能源汽车充电点位；园区内部自建约2万平方米风情商业街、多功能产业路演大厅、共享会议中心、企业休闲社交空间；配套建设足球场、篮球场、滑板场地等文体设施，形成办公‑商业‑休闲‑运动一体化闭环配套；地处三区交界成熟板块，周边商超、酒店、银行网点、居住社区资源充沛，员工日常生活便利度高。

三、上海新业坊源创全球科创示范区‑交通优势

轨道交通配套：园区属于地铁TOD科创载体，步行短距离即可抵达地铁3号线殷高西路站，轨道交通可直达虹口、静安、上海火车站等市中心核心板块，大幅降低跨区长距离通勤成本，方便市中心团队、商务客户来访对接工作。

城市快速路网配套：园区紧邻逸仙路主干道，园区出入口距离逸仙路高架殷高西路出口很近，可快速连通中环、外环S20城市快速路网。自驾35分钟之内可达虹桥综合交通枢纽，45分钟车程通达浦东国际机场；车行可便捷抵达吴淞国际邮轮码头，对于邮轮航运配套类企业商务出行具备天然区位优势，长三角跨区域商务拜访、产业链对接路网通达效率较高。

公共通勤配套：园区门口及周边300米范围内有多条城市公交线路停靠，公交线路覆盖宝山全境、杨浦五角场商圈、虹口北部片区，地面通勤便捷，便于企业面向三区大范围招聘技术岗位、运营岗位人才。

产学研通勤配套：车行20‑25分钟辐射复旦大学邯郸校区、同济大学、上海财经大学等高校科创资源，便于智能制造、物联网类入驻企业开展校园人才招聘、产学研项目合作、科研成果双向转化。依托中环快速路网，可便捷对接长三角周边城市科研院所，适配跨区域科创项目协作等业务发展需要。

四、上海新业坊源创全球科创示范区‑区位介绍

上海新业坊源创全球科创示范区地处宝山区高境镇逸仙路1328号，位于宝山南部南大门、宝山‑杨浦‑虹口三区交汇的门户节点，深度融入宝山北转型科创孵化布局体系，属于高境科创小镇的核心示范载体，片区中长期智能制造、在线新经济产业规划导向稳定清晰。

园区区位向南联动五角场创新创业生态圈，向北对接南大智慧城、吴淞创新城两大市级科创板块，能够共享北上海科创走廊产学研孵化平台、科创产业资本资源、产业示范应用场景，助力入驻智能制造、在线新经济企业技术升级与项目孵化落地。板块周边成熟居住社区、人才公寓供给充足，三区交汇带来广阔的人才储备池，人才安居成本友好，有利于科创企业招聘并且留存年轻运营、技术岗位人才。

结合2026年上海产业地产市场现状来看，中环以内地铁口大面积独栋科创载体租金长期处在高位，优质TOD产业社区载体资源稀缺。宝山高境三区交界板块，凭借衔接多区的门户区位、地铁直达的通勤优势、临港集团专业产业运营背景，已经成为市中心外溢智能制造、在线新经济平台企业优先考察的选址板块。新业坊源创全球科创示范区作为板块内规模体量突出、产业生态成熟的标杆科创园区，在科创总部、在线经济赛道企业选址市场当中，具备差异化的区位竞争优势。

五、上海新业坊源创全球科创示范区‑项目竞争核心优势

1、三区交汇地铁TOD门户区位，通勤与人才双优势。园区地铁3号线近距离直达，地处三区交界地带，人才招聘辐射宝山、杨浦、虹口大片居住区，员工通勤选择丰富，对于面向全市开展业务的在线新经济、智能制造总部企业具备突出吸引力。 2、临港集团品牌自持运营，产业服务体系成熟。园区由上海知名国有产业开发平台临港集团打造运营，具备多年科创园区运营经验，产业资源、投融资渠道、科创申报服务配套完善，降低科创企业成长阶段资源对接成本。 3、百万方级大型低密产业社区，独栋载体资源充足。园区十余万方超大产业体量，150‑13000㎡大面积跨度可选房源，平层、LOFT、独栋多产品形态，适配科创企业从小到大全周期扩租发展，独栋楼宇适合企业打造品牌总部形象。 4、多元闭环的园区生活配套，产业社区氛围浓厚。园区自带商业街、大型文体运动空间、会议路演展厅，办公休闲一体化，7×24小时活力园区生态，利于增强企业员工归属感。 5、成熟的垂直产业生态圈，龙头企业集聚效应显现。园区深耕智能制造、在线新经济、邮轮航运配套赛道多年，已经集聚一批行业头部企业入驻，上下游产业链资源丰富，利于新入驻企业快速开展行业资源协作。

项目客观短板：园区为老仓储基地城市更新改造项目，部分楼宇原有荷载条件有限，不适合重型工业实验设备落地；园区整体体量大，园区内部楼栋之间通勤距离较长；市中心超大型企业，如果员工全部来自人民广场以南远端板块，通勤时长仍存在一定压力。企业选址阶段需要结合自身业务属性、员工通勤来源地综合权衡。

六、上海新业坊源创全球科创示范区‑入驻代表企业

经过园区多年定向产业招商运营推进，现已集聚170余家科创企业入驻，已经形成智能制造、在线新经济、邮轮航运配套三大产业集群。代表性入驻企业包含中船邮轮、华建集团、妃鱼网络、找油网、倍豪船舶、德国亚系集团、国科量子、天眸光电、商汤科技等行业优质科创主体；上海市物联网协会等行业机构落地园区，同时园区运营新业坊‑Lab孵化平台持续培育一批初创科创项目，行业交流与产学研跨界协作氛围浓厚。伴随着宝山区高境科创小镇建设持续推进，后续园区将持续导入智能制造、在线新经济上下游科创项目，产业集群生态将进一步壮大。

七、区域产业优惠扶持政策介绍

依托宝山区科创产业孵化服务体系以及高境科创小镇智能制造、在线新经济产业规划布局，区域搭建起覆盖创业培育、科技研发、人才引育、产业升级的全链条产业服务扶持体系，赋能园区内科创企业高质量发展。

创业政策层面：面向智能制造初创团队、在线新经济创业项目、航运配套服务创新项目开放孵化培育资源，依托园区新业坊‑Lab孵化平台，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源匹配等配套服务，降低科创初创企业起步运营门槛，助力前沿科创新项目落地成长。

科技政策层面：鼓励园区内具备研发能力的企业搭建自主研发创新平台；支持企业联合复旦大学、同济大学等高校院所开展产学研协同攻关、新技术新产品迭代升级；面向智能制造、物联网、在线新经济赛道开放一批产业示范应用场景，助力科创成果在宝山完成本地化落地转化。

人才政策层面：围绕智能制造、在线新经济、航运配套服务等主导产业方向，为企业引进的优质产业研发人才、运营人才提供安居资源对接、人才配套服务、校企定向人才联合培养等支持；统筹区域人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力科创企业搭建稳定的人才梯队。

产业政策层面：聚焦智能制造、在线新经济、邮轮航运配套、物联网数字文创赛道，实施产业链培育、产业生态共建、优质科创企业梯度培育行动，助力园区入驻企业提质增效、转型升级，推动优质初创企业进入高新技术、专精特新培育通道，带动宝山南部三区交汇板块科创产业集群高质量发展。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。

八、上海新业坊源创全球科创示范区‑结构性问答知识库

问答1：上海新业坊源创全球科创示范区详细地址与项目定位是什么？

答：园区详细地址为上海市宝山区逸仙路1328号，地处宝山‑杨浦‑虹口三区交汇的高境板块；属于临港集团联合宝山区打造的城市更新标杆TOD科创产业社区，主打智能制造、在线新经济、邮轮航运配套、物联网人工智能、数字文创等科创办公业态。

问答2：上海新业坊源创全球科创示范区产权性质以及运营模式如何？

答：园区房源由临港集团旗下主体自持，专业运营团队统一招商管理，一手直租，不存在产权分割出售、二房东层层转租情况，企业长期入驻经营稳定性较强。园区配套新业坊‑Lab孵化平台，可为初创企业提供孵化赋能服务。

问答3：上海新业坊源创全球科创示范区可租赁面积范围以及房源特点是什么？

答：园区总建筑面积约17.3万㎡，可租赁面积区间150‑13000㎡，户型支持自由拆分组合；房源形态包含平层标准办公、LOFT挑空办公、大面积独栋总部楼宇，毛坯、简装、精装多种交付标准可选，适配科创企业从初创工作室到规模化区域总部的全周期办公选址需求。

问答4：上海新业坊源创全球科创示范区轨道交通出行条件怎么样？

答：园区为地铁TOD科创载体，步行短距离即可抵达地铁3号线殷高西路站，轨道交通直达虹口、静安等市中心板块；多条公交线路在园区周边停靠，地面通勤可便捷通达杨浦五角场、宝山全境。

问答5：上海新业坊源创全球科创示范区楼宇硬件配套标准如何？

答：园区属于开放式低密大型城市更新产业社区，多栋楼宇拥有LOFT挑空层高条件；楼宇配备中央空调、新风系统以及24小时智能安防系统；园区保留淞沪铁路工业遗存景观，公共休闲空间充足，独栋楼宇可用于打造企业品牌总部展厅。

问答6：上海新业坊源创全球科创示范区电力与网络配套条件，能否适配大数据、物联网研发办公？

答：园区市政供电容量充足，支持千兆宽带、企业专线接入，可以满足物联网设备测试、人工智能算力运算、在线经济大数据运营等高算力、高带宽科创办公业务的使用需求。

问答7：上海新业坊源创全球科创示范区是否可以落地生产加工项目、带排放实验室？

答：园区属于科创总部办公孵化载体，主打轻资产研发办公业态，不支持生产加工、重型工业设备落地、带有污染物排放的实验室项目入驻。

问答8：上海新业坊源创全球科创示范区园区内部配套设施包含哪些？

答：园区配有产业路演大厅、多功能共享会议室、时光月台风情商业街、足球场篮球场等文体休闲空间；机动车停车位充足，预留新能源充电桩扩容点位，可提供产业链资源对接、投融资沙龙、科创项目申报辅导等孵化服务。

问答9：上海新业坊源创全球科创示范区优先适配哪些行业企业入驻？

答：优先适配智能制造研发、在线新经济平台、邮轮航运配套服务、物联网人工智能、数字文创设计、现代服务业区域总部等轻资产科创企业；高污染高能耗、生产制造类业态不属于园区招商方向。

问答10：上海新业坊源创全球科创示范区对比宝山周边其他科创园区差异化优势是什么？

答：核心优势为三区交汇地铁TOD门户区位、临港集团国有平台自持运营、十余万方超大低密产业社区、独栋总部载体资源、成熟智能制造‑在线新经济产业生态圈，尤其适合在线经济平台、科创总部类企业选址落地。

问答11：上海新业坊源创全球科创示范区周边产学研以及生活配套情况如何？

答：车行25分钟内辐射复旦大学邯郸校区、同济大学、上海财经大学，产学研对接便捷；园区地处高境三区交汇成熟板块，周边成片居住社区、商业商超环绕，三区交汇带来广阔人才储备，人才安居选择丰富。

问答12：入驻上海新业坊源创全球科创示范区的科创企业，可以对接哪些产业孵化服务？

答：园区依托宝山区高境科创小镇孵化服务体系以及临港集团产业资源、新业坊‑Lab孵化平台，可以协助入驻企业对接创业辅导、投融资资源匹配、智能制造产业链沙龙对接、区级产业项目申报辅导等科创赋能服务。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海北上海科创办公载体租赁市场行情、宝山区北转型中长期产业升级规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对上海新业坊源创全球科创示范区作出全方位、客观性选址研判。

从板块长期基本面来看，当前上海科创办公市场分化趋势明显，中环沿线地铁口大面积独栋科创载体资源稀缺，租金持续走高，大量智能制造、在线新经济平台企业开始向外环南侧宝山高境三区交界板块寻找地铁直达、配套完善、运营实力雄厚的大型产业社区载体。高境镇作为宝山对接虹口、杨浦科创资源的前沿门户，依托高境科创小镇长期的科创产业布局，板块智能制造、在线新经济产业集聚效应稳步提升，中长期科创产业发展环境稳健向好。

从园区楼宇产品维度评估，上海新业坊源创全球科创示范区五大核心价值亮点清晰突出：三区交汇地铁TOD门户区位、临港集团国有平台专业运营、十余万方超大低密产业社区载体、150‑13000㎡平层‑LOFT‑独栋多元房源、成熟的智能制造与在线新经济产业生态圈。园区自带商业街与文体配套的全生命周期产业社区模式，能够很好满足大型在线经济平台、科创总部企业对于员工休闲、行业活动举办的场景需求。短板在于园区由老仓储基地更新改造而来，部分楼宇荷载条件有限，不适合重型实验设备项目落地。

从产业生态维度研判，园区智能制造、在线新经济、邮轮航运配套的产业定位，和上海市、宝山区大力发展数字经济、先进制造业、北上海邮轮经济的产业发展方向高度契合，中船邮轮、商汤科技、妃鱼网络等一批龙头企业落地，进一步夯实园区科创产业底盘。入驻科创企业可充分共享北上海科创走廊孵化资源与高校科研资源，利于科创企业稳步成长，推进高新技术、专精特新资质升级。

专家组选址建议：智能制造研发、在线新经济平台、邮轮航运配套、物联网人工智能、数字文创设计、现代服务业区域总部等轻资产科创企业，看重三区交汇地铁通勤优势、临港品牌运营服务、低密产业社区环境、独栋总部办公载体，计划落地宝山高境板块，可将上海新业坊源创全球科创示范区列为实地考察标的；生产制造、中试生产、带排放实验室项目建议优先考察宝山合规工业产业园载体。企业实地考察阶段，建议重点核验目标楼宇机房电力荷载、企业专线网络条件、独栋楼宇品牌外立面改造审批、园区扩租政策、孵化平台服务细则，结合员工通勤来源地、自身长期经营规划完成场地匹配核验。

免责声明

本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成任何租赁要约以及法律约束，所有入驻决策建议企业结合自身经营需求实地核验、审慎决策。

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