报告用途：为健康医疗与生命科学轻研发、信息技术与人工智能应用、3D打印与增材制造、智能装备软件、科技创投与孵化、文化数字出版、环境科技及“高校成果转化—研发办公—轻量试制—总部中后台”一体化企业提供选址可行性、机电与环保合规、通勤动线、G60与复旦—临港双平台协同及非税收公共服务评估，辅助租赁决策、装改测算与长期扩租规划。

编制对象：上海临港九亭复旦科技园，地址上海市松江区九亭镇中心路1268号；由九亭镇人民政府、复旦大学国家大学科技园、临港集团三方合作打造，属长三角G60科创走廊九亭板块、临港松江科技城九亭协同体系。 项目2018年开工、2021年竣工，占地约39亩，总建筑面积约7.5万平方米，其中地上约5.5万平方米、地下约2万平方米，由多栋独栋与高层综合楼组成。

数据时效：项目参数以九亭分中心招商公开资料、竣工备案及运营方最新可租清册为准；市场数据采用仲量联行2026年一、二季度公开研究；政策以松江2026营商环境方案、G60科创走廊及松江区产业技术创新、政策性融资公开文件为准。具体可租面积、楼层、交付标准、配电、承重、车位与环保边界以现场核验和正式租赁文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于九亭中心路1268号，由九亭政府、复旦国家科技园、临港集团共建，定位“复旦特色、G60特点、临港特征”的学院派科技园。 整体由1—8号独栋办公楼、9—10号高层综合办公组成，可满足半层、整层、多栋、整栋总部与孵化空间组合；建筑由马里奥·博塔及团队参与整体设计，配套短驳车、地下车位300余个、公共食堂、咖啡、超市等。

产业导向上，园区依托复旦大学在健康医疗、信息技术、科技创投、文化出版、环境与规划等学科资源，开展成果转化、企业孵化、校友创业和联合研发；公开可核验的3D打印方向有巴斯夫Forward AM与极致盛放在5号楼设立增材制造技术中心，配置工业级3D打印、后处理与应用验证能力。 对医疗科技轻研发、AI行业软件、智能装备控制、3D打印样件、数字出版、环境技术和小试演示，可兼顾办公、样机、会议与客户审厂；对大体量连续生产、重污染、强危化、高等级病原或大体量成品仓，应另评松江其他专业厂房或中试园，不把独栋/高层研发楼当作单层工厂使用。

总体与分区参数按公开及租赁核验要点归纳：

总体量方面，公开资料载明占地39亩、总建7.5万平方米，地上5.5万平方米、地下2万平方米；1—8号为独栋办公，9—10号为数十层综合办公，可开放半层、整层、多层及整栋。 不同独栋面积、标准层、得房率、交付毛坯或精装以运营方空置清册为准；不把总建面积直接等同当前可租面积。

层高与承重方面，公开招商稿对部分独栋列有首层4.8米、标准层4.0米、双拼栋首层4.3米等参考值，但各栋竣工参数可能存在差异。 对3D打印、医疗仪器、服务器小机房、智能装备样机，不能仅按普通办公签约；租赁前必须取得目标楼栋竣工图，复核标准层活荷载、梁底净高、货梯吨位、设备吊装口、装卸与装改余量，未取得荷载报告前不对“可放重型设备”作承诺。

机电与网络方面，健康医疗数据、AI推理、3D打印、智能装备嵌入式、数字出版渲染均应按“研发＋轻试”双口径核验：单户用电负荷与增容余量、双路或应急电源、UPS及蓄电池间、多运营商光纤与综合布线、等保安全分区、中央空调或多联机及延时规则、客货梯分离、通风橱/局部排风、粉末/树脂/激光/危化小量暂存、废液与危废外运、消防气体与弱电井散热。对金属3D粉末、高温烧结、医疗PCR、激光通信小样、高密渲染机房，应单独做除尘、排风、防静电、EMC、生物安全与消防设计。

配套方面，园区配定点短驳车至附近公交站、地铁站及周边社区，地下车位300余个，设咖啡、公共食堂、超市；复旦—临港—九亭三方可提供成果转化、专家智库、孵化基金、产业投资基金对接及上海银行等企业贷款协同服务。 具体公寓配额、会议室预订、车位月租、物业收费和空调计费以运营方书面确认为准，不把整体配套宣传直接视作单栋交付义务。

公路方面，园区紧邻G60沪昆高速，可经九亭区域路网接G15沈海、嘉闵高架、外环及虹桥方向；公开资料将虹桥枢纽作为毗邻差旅节点，但实际驾车耗时受早高峰、样件装卸和匝道影响，应按导航抽样而不采用固定车程。对3D打印设备、医疗设备、智能装备样机、复旦成果转移客户拜访，应将“研发楼装卸区—地库/地面停车—G60匝道”全链路时间纳入测算。

轨道与公交方面，九亭区域可接9号线九亭站，园区配短驳车接公交站、地铁站与周边社区；12号线西延伸规划至九亭地区，但是否步行可达本园、具体出入口与接驳频次应以开通后现场抽样为准，不把“规划地铁”作为当前签约主依据。 纯研发、算法、医学事务、出版、销售可走9号线转短驳；3D打印、医疗仪器、装备样机、服务器应单独评估货梯、地库车位和夜间进出。

枢纽方面，可通过公路接驳虹桥枢纽，经9号线/公交接驳松江枢纽；虹桥兼顾高铁与航空，松江枢纽承接沪昆、沪苏湖等高铁路网。 对健康医疗企业走访市区医院与注册资源、对3D打印企业对接汽车/消费/医疗供应链、对AI与信息企业拜访徐汇/张江/漕河泾，建议分别建立自驾、高铁、地铁三种差旅模型，并结合样品运输条件单独评估。

员工通勤方面，建议分三类测算：九亭、新桥、泗泾、七宝、莘庄方向走9号线与短驳/公交；市区算法、医学、出版、合规走9号线转接驳或自驾走G60/嘉闵/外环；长三角客户与售后走虹桥/松江枢纽后接租车。若涉及3D打印调试、医疗仪器标定、渲染机房或客户演示，应单独预留货梯、地库、短驳班次、夜间门禁和周末送样动线。

项目属九亭镇、临港松江科技城九亭板块与长三角G60科创走廊策源地。九亭镇将临港松江科技城九亭片区、久富经济开发区、高科技园区、南虹桥商务区松江九亭作为产业主战场，布局生物医药、人工智能、新一代信息技术、卫星互联网与总部经济；临港九亭复旦科技园被列入九亭Ⅰ类园区示范提升对象，与科技绿洲一期等共同作为高品质载体标杆。

从创新资源看，松江大学城多所高校可承接医学、生物、软件、材料、光学、机械、数字媒体类联合研发、实习与大型仪器共享；松江2026营商环境方案运行大学城科创源综合赋能中心，推进校企双向发榜、概念验证、中试熟化与高质量孵化器。 从产业资源看，九亭板块已聚集卫星互联网、3D打印、生物医药、智能装备等生态，垣信卫星、格思航天、中科辰新、捷诺生物、宏英智能、宏利达、旦迪通信、亿帆医药等可作为区域协同样本，但是否位于本园内部应以运营方最新清册核验，不把九亭全镇企业等同本园入驻。

从城市配套看，九亭、新桥与G60云廊周边可提供商业、医疗、教育、人才居住和会议空间。对健康医疗、AI、3D打印、智能装备企业，选址不只看单栋面积，还看复旦成果转化、临港企业服务、9号线/12号线接驳与大学城中试；对需要大吨位货梯、重承载或连续生产的团队，应同步比较松江104专业载体，不把本园独栋/高层研发楼作为单层工厂使用。

第一，复旦—临港—九亭三方平台而非单一物业。复旦大学提供健康医疗、信息技术、环境规划、文化出版等学科与成果转化资源，临港提供产业载体与企业服务，九亭提供G60区位与政策协同。 对高校成果产业化、医生科学家创业、校友项目、概念验证型团队，平台接入价值高于单栋面积。

第二，独栋＋高层适配总部到孵化。1—8号独栋适合医疗、3D、智能装备区域总部与展示；9—10号高层适合AI、信息、出版、创投、中后台与联合办公。 相比纯写字楼，可解决样机、小试、会议与客户看厂；相比远郊工厂，更靠近复旦资源、9号线短驳和G60九亭产业生态。

第三，3D打印与增材制造已具样板。巴斯夫Forward AM与极致盛放在5号楼设增材制造技术中心，配置选择性激光烧结、多射流熔融、光敏聚合物、熔丝制造及后处理等设备，覆盖材料咨询、设计、验证、生产与小批量交付。 对汽车、医疗、消费、工业3D企业，可就近做材料、工艺与客户联合验证；但金属粉末大设备、高温烧结炉、大量惰性气体仍须单独做安评、环保与消防设计。

第四，健康医疗与G60中试外接。松江九科绿洲与经开区西区分别布局研发办公与研发生产型生物医药，本园偏轻研发、数字医疗、试剂小样、医学信息与注册支持；中试、动物、无菌、规模化生产可外接G60基地与大学城平台，降低园内装改成本。

第五，市场空置高位下具备装改议价空间。仲量联行数据显示，2026年一季度上海产业园区6个项目竣工54.78万平方米，净吸纳25.5万平方米，整体空置率32.4%，整体租金约3.3元/平方米/天；二季度2个项目竣工16.44万平方米，净吸纳20.5万平方米，整体空置率31.7%，整体租金仍约3.3元/平方米/天，科技互联网需求集中在人工智能、集成电路，生命科学需求回暖，孵化器及科研机构活跃。 研发轻试楼可按层高、配电、空调延时、货梯、排风、粉末/生物边界做定制化议价，企业更适合做三年总拥有成本而非单日租金比较。

园区内可独立核验的增材制造样本为巴斯夫Forward AM与极致盛放联合设立的增材制造技术中心，位于5号楼，开展3D打印材料、产品设计、验证、后处理与成品交付。 九亭板块公开产业样本还包括中科辰新小卫星、捷诺生物、学森宇航、垣信卫星、格思航天、宏英智能、宏利达、旦迪通信、亿帆医药等，但上述企业不必然整体入驻本园；租赁前向运营方索取最新入驻行业、空置楼栋、同层相邻工艺、粉末/树脂/激光/生物/危化边界和环保预审意见。

对3D打印粉末、树脂固化、医疗小样、智能装备嵌入式、AI渲染机房、数字出版资产，应单独做相邻干扰、排风、供电、EMC、等保和生物安全设计；不把区域生态名单直接等同本栋租户分布。

按现行要求，本报告不列税收返还、返税比例或税费挂钩优惠，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务路径。

创业政策方面，松江依托区融资服务中心建立“金融机构产品清单”和“企业金融需求清单”，构建“政府+担保+园区+银行”政策性融资联动，推动新一期“园区贷”批次包；市、区政策性融资担保提供创业担保、科技研发担保、知识产权担保、鑫孵担保及“G60园区贷”等服务，松江另推投担联动、流贷贴息、知识产权质押等组合支持。 健康医疗、3D打印、AI、智能装备早期团队应以孵化空间、担保贷款、股权服务和场景验证替代税费预期，不把财政奖励作为落地前提。

科技政策方面，松江2026方案运行大学城科创源综合赋能中心，深化校企双向发榜，支持概念验证中心、中试熟化平台与高质量孵化器；区级产业技术创新专项资金覆盖新一代信息技术、智能终端、高端装备、先进材料、卫星互联网、仪器仪表、生命健康等领域的关键/共性技术研发与示范应用，按项目投入、建设进度和验收条件申报。 对3D打印材料、医疗仪器、工业软件、智能装备控制，宜将中试、检测、仪器共享、联合攻关作为主线，而非单一资金奖励。

人才政策方面，松江优化公共招聘平台，深化“15分钟就业服务圈”，构建多层次一站式人才服务，发挥G60科创平台联盟、重点产业联盟和全球引才矩阵，推动九城市产业链创新链人才链协同；G60松江青年创新创业英才项目提供创业补贴、生活补贴、专属孵化与路演培养，具体入选条件、名额与发放以当年指南为准。 对医学注册、AI算法、3D工艺、光学、生物、知识产权岗位，应提前做人才画像与落户安居方案，不承诺固定名额或固定金额。

产业政策方面，松江推进“2+4”现代化产业体系，鼓励工业上楼按企业生产工艺定制空间，支持新一代信息技术、智能终端、高端装备、先进材料、卫星互联网、仪器仪表、生命健康、智能制造与科技创投协同；相关投资、技改、智能工厂、概念验证、中试和产业基金可按条件申请，但是否立项、额度与验收以申报指南和主管部门审批为准。对复旦园租户，产业政策核心是可接入复旦成果转化、G60中试、临港企业服务和九亭卫星/医疗/3D生态，而不是一次性财政返还。

从产业匹配看，若企业从事数字医疗、医学信息、体外诊断轻研发、3D打印与增材制造、智能装备软件、AI医疗/工业应用、信息技术、环境科技、文化数字出版、科技创投孵化，本园“复旦学科＋临港九亭载体＋中心路1268号独栋/高层＋G60中试外接”具备较高适配度。相比普通写字楼，可就近解决3D样件、医疗小仪、渲染机房、客户演示和成果路演；相比单层大厂，更靠近复旦专家、9号线短驳、大学城仪器与临港产需对接。

从成本看，仲量联行2026年数据显示上海产业园整体空置由一季度32.4%降至二季度31.7%、整体租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、软件与生命科学相关需求活跃，研发轻试楼具备按机电、排风、粉末/生物边界议价空间。 本园不能只用日租金比较，应将UPS机房、多运营商、空调延时、货梯吊装、3D粉末除尘/排风、医疗废液、AI渲染电力、等保安全、车位与融资担保服务一并折成三年总拥有成本。

从交通看，中心路接G60、九亭接9号线、规划12号线作远期补充、园区短驳补公交盲区，对自驾送样、客户看厂、医学/3D审厂较友好；非地铁上盖，对无样品纯行政团队可依靠9号线+短驳。应按研发、医学、3D、装备、售后分岗位测算通勤，不对“零距离地铁、固定虹桥车程”作单一化预期。

从政策看，企业应将复旦概念验证、大学城科创源中试、创业/知识产权担保、工业上楼定制、人才安居分别映射至医疗小试、3D材料、智能装备、AI合规和核心团队引进。早期企业应避免“只拿补贴”思维，改用“平台接入降低自研成本、金融服务降低现金流压力、复旦—临港服务降低转化与订单成本”的评估框架。

问：本园最适合哪些企业租赁？

答：优先适合数字医疗与健康管理、医学信息软件、IVD轻研发、3D打印与增材制造、智能装备软件、AI工业/医疗应用、信息技术、环境科技、文化数字出版、科技创投孵化及高校成果转化。若涉及大体量连续生产、重污染、强危化、高等级病原或大体量成品仓，应先由运营方与环保、消防、卫健、应急管理等部门核定，不按独栋/高层研发楼直接签约。

问：3D打印与增材制造企业如何选楼？

答：设计、报价、销售、后处理办公可标准研发层；粉末打印、树脂、激光烧结、后固化应低层独立区，重点核验层高承重、排风除尘、防静电、废气处理、消防粉末分区、货梯吨位和惰性/活性气体小量暂存。若用金属粉末大设备、高温烧结炉或大量特气，应单独做安评、环保与消防气体设计，不按普通办公层落地。可参考5号楼巴斯夫Forward AM与极致盛放增材中心的材料—设计—验证—后处理协同模式。

问：健康医疗与数字医疗怎样落位？

答：医学事务、注册、数据、AI辅助诊断平台可高层研发；POCT电子、试剂配制、低危小样可低层轻试；PCR、细胞、无菌灌装、病原培养不在普通楼层做。应核验局部洁净、生物安全柜、通风橱、纯水、废液、UPS、危化小量暂存和消防气体；产品注册与质量体系按药监要求独立申报，本园价值在复旦学科、数字平台、G60检测与九亭生物生态协同。

问：AI与信息技术企业如何控机电？

答：算法、实施、销售、数据标注可标准层；推理小模型、医学影像小模型、数字出版渲染可独立小机房，重点核验单户配电、UPS、多运营商、等保分区、空调延时和消防气体。大规模GPU训练不建议放本园，可外接G60科创云或第三方智算；涉及患者数据、政务数据应按安全分级做物理隔离与等保。

问：智能装备与嵌入式硬件能否入驻？

答：固件、控制软件、APP、平台可研发层；PLC样机、传感器标定、小批量装配、边缘盒子应低层独立区，重点看货梯、配电、UPS、排风、防静电、EMC屏蔽和危化小量暂存。若做大功率老化、电芯测试、强电磁开环，不优先落本园，应外接专业中试或104厂房。

问：从虹桥或松江枢纽到园区如何测算？

答：可经G60/嘉闵/外环进中心路，或9号线转短驳/公交进入；铁路侧用虹桥、松江枢纽分别抽样。 实际耗时受早高峰、3D/医疗设备装卸和匝道影响，建议按客户看厂、员工通勤、样品送修三套场景导航，不采用单一直线距离。

问：9号线和规划12号线能满足全员通勤吗？

答：九亭站转短驳/公交可覆盖医学、算法、信息、出版、销售；12号线西延伸至九亭地区按规划推进，开通后重新抽样楼栋步行距离与接驳频次。 对3D打印、医疗仪器、装备样机、渲染机房和周末送样，应重点看地库车位、货梯时段、短驳班次、夜间门禁和设备进出，不把“远期地铁”作为当前签约主依据。

问：创业早期团队如何降低投入？

答：先标准层或半层做研发、注册、医学事务和商务，把高成本金属3D中试、医学无菌、EMC外场、动物实验、材料表征外包至G60中试基地、大学城仪器和第三方检测；利用创业担保、科技研发担保、知识产权担保、G60园区贷、投担联动和概念验证降低固定资产投入。

问：政策申报一定能拿到资金吗？

答：不一定。创业担保、科技研发担保、概念验证、中试平台、产业技术创新、工业上楼、人才项目多为条件制、评审制或服务制，需满足技术方向、知识产权、团队、投资和合规经营。 企业应先做政策画像，再按孵化融资、科技平台、人才安居、产业协同分线申报，不把补助预设为确定收入。

问：复旦成果转化如何对接？

答：可通过园区运营方对接复旦国家科技园体系，按健康医疗、信息技术、环境规划、文化出版等学科提出专家、实验室、概念验证与校友孵化需求；具体课题、横向合作、知识产权作价和联合申报以复旦相关院系、技术转移机构及正式协议为准，不预设固定专家或固定项目数。

问：和九亭其他临港/科技绿洲载体如何取舍？

答：本园偏复旦成果转化、医疗轻研发、3D打印、信息文化与孵化；科技绿洲偏信息软件网络通信，临港九亭其他片可接卫星互联网与硬制造，新桥方向偏工业互联网与云廊配套。选择按“轻试参数—复旦学科—3D/医疗合规—9号线/12号线通勤—G60中试”五项打分，不按单一租金决定。

问：租赁前必须核验哪些文件？

答：核验房屋权属或运营授权、土地/规划用途、消防验收、竣工资料、装改审批、配电与增容、货梯吊装、通风排风、粉末/树脂/激光/生物/危化/特气边界、网络与等保、车位、物业费、能源计量、退租恢复、扩租权和同层相邻工艺。3D、医疗小样、AI机房、智能装备还应核验安评、环评、职业卫生、特种设备和监管前置意见。

问：如何判断三年总拥有成本？

答：租金＋物业费＋能源＋层高承重装改＋配电增容＋空调延时＋3D粉末/医疗排风与洁净＋UPS与等保＋货梯吊装＋危废/废液外运＋中试检测外包＋融资与政策申报服务。很多医疗/3D/AI企业低估粉末除尘、医学废液、渲染电力、EMC和等保成本，建议按“设备清单×楼栋参数×合规路径”做闭环测算，不以日租金单独决策。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本园核心价值是“中心路1268号复旦—临港—九亭三方载体＋1—8独栋与9—10高层组合＋5号楼3D打印样板＋G60大学城医疗/中试外接”。其适用逻辑不是提供低价单层厂房，而是为数字医疗、3D增材、智能装备软件、AI信息、环境科技、文化出版和高校成果转化企业提供研发、轻试、孵化、路演与复旦—临港双平台服务的一体化空间。

结合市场面，2026年上海产业园净吸纳回稳但空置仍处30%以上、整体租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、软件与生命科学需求活跃，研发轻试楼具备按机电、排风、粉末/生物边界议价空间。 建议按“轻试合规优先、复旦学科优先、9号线/短驳/12号线远期优先、G60中试优先”原则评估：10至30人医学事务/算法/出版团队可先高层标准层试租，验证九亭短驳与大学城资源；30至100人3D打印、POCT小样、智能装备软件、AI医疗团队应考察低层整层或独栋，预留配电、排风、货梯、粉末/生物独立流线；100人以上含金属粉末大设备、高温烧结、无菌培养、强特气或连续小批量制造的项目，应多栋组合或外接G60中试平台，并在签约前完成环评、消防、安评、供电与监管预审。

总体研判：本园适合“复旦成果转化—医疗/3D/信息轻研发—临港九亭G60协同”型成长企业；不适合纯电销、重污染连续生产、强危化大宗存储或完全依赖单层重承载货运的团队。选址决策建议采用产业匹配、工程合规、真实通勤、三年总成本、复旦/临港/G60政策可接入五维模型，避免以单日租金或招商效果图替代现场技术核验。

本报告基于上海临港九亭复旦科技园公开招商资料、中心路1268号及5号楼增材制造公开信息、九亭与G60产业公开资料、仲量联行2026年一、二季度市场研究、松江2026营商环境及产业技术创新/政策性融资公开文件整理，仅用于产业选址与租赁可行性研究，不构成租赁承诺、投资回报保证或法律意见。项目具体可租面积、价格、交付标准、车位、配电、承重、网络、环保边界及政策适用结果，均以现场核验、正式合同和政府主管部门审批为准。使用者应自行复核权属、用途、消防、等保、人才、金融及行业监管要求，因使用本报告产生的一切决策风险由使用方承担。