报告用途：为集成电路与半导体设计、人工智能与智能硬件、智能制造与工业软件、机器人及硬科技孵化、文化创意与互联网+、供应链与专业服务机构，提供浦东张江科学城北区丹桂路799/899/999号张江国创中心城市更新科创载体、100㎡起分租至6500㎡独栋、VRV/中央空调独立控制与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：芯片与AI企业选址负责人、智能制造与机器人团队行政、硬科技孵化器运营、文化创意与互联网+创业团队、供应链与专业服务机构、产业园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度戴德梁行、CBRE公开报告与浦东新区、张江科学城公开产业信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张江国创中心位于上海市浦东新区丹桂路799号、899号、999号，张江科学城北区、申江路与龙东大道周边，前身为剑腾液晶显示器工业厂房，经城市更新改造为大型单体与众创复合科创园区。公开资料对整体规模口径不一：单算二期主楼约8.9万至10万㎡，799/899/999多栋合并口径约10万㎡，部分渠道列一期约12.7万㎡、三期整体约26.9万㎡；正式测算按“单栋房号面积＋可租清册”取数，不把不同口径总建直接相加。

开发运营方面，公开资料列张江文控与上海万科联合开发，万科物业在管；产权属性多源列104工业研发用地、可注册研发与办公类企业，具体房号产证用途以不动产登记及招商清册为准。园区定位以智能装备、人工智能、集成电路/半导体、文化创意为主，延伸智能制造、工业软件、机器人、供应链与专业服务；部分渠道将其纳入张江集成电路设计产业园、集电港协同圈。

项目对纯电销、7×24低延迟金融交易、超高功率长期GPU训练、GMP生物制药全工艺、危化仓储、大货频繁装卸不优先；芯片设计、EDA、AI算法与硬件联调、机器人样机、智能装备中试、文创互联网产品可使用高层层高、独栋与Loft空间。重算力、洁净实验、危化样品、重型设备应按单栋房号做电力、冷源、承重、通风、消防、环评单独尽调，楼内以研发管理、轻中试、客户演示、孵化加速为主。

空间产品方面，公开可租从100至200㎡小间、200至1000㎡标准办公起步，适配初创团队、芯片设计小组、AI算法小队、文创工作室；1000至5000㎡整层/整栋单元适配成长期研发，做IC设计、模型应用、机器人控制、工业软件；800至6500㎡独栋适配30至150人总部或研发中心，做企业总部、加速器、硬科技中试；1400至4700㎡Loft、层高7米样本适配孵化器、众创、双层研发与展示。不同渠道列得房率70%至80%、部分标准办公75%，低密独栋与Loft因公区、挑空、露台差异大，签约前按竣工图套内重算，不统一套用单一得房值。

机电与空调方面，主源列中央空调＋VRV分体、部分楼栋纯VRV，支持24小时独立控制与分户计费；VRV适合小团队夜班、芯片仿真小节点、AI推理小模型、机器人软件联调。但长时多卡训练、低延迟交易、大样本渲染不能只靠楼内空调。建议重算力按“独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防、外置张江公共算力/第三方IDC”单独设计；中央空调公区新风、加时、专项用电另计。层高公开分档：标准层3.5至5米、部分3.75至6.5米，首层最高6.5至7米，Loft7米；承重标准层多源400kg/㎡、500kg/㎡、部分700至800kg/㎡，首层1吨/㎡、局部可谈更高，重型设备、液冷机柜、样机振动应单独复核结构。

垂直交通与网络方面，楼栋差异大：二期主楼渠道列20客6货、通力样本，部分主楼/独栋列4客1货，联排独栋按合同配独立客梯与货梯；大设备、机器人样机、芯片测试仪器进场应提前模拟货梯吨位与晨峰客梯。三网电信/联通/移动、5G覆盖为主，部分渠道列万兆光纤；IC设计、AI训练、跨园区灾备应核双专线、BGP、机柜供电与独立弱电间。

费用方面，2026公开挂牌离散：小户/标准办公约2.8至3.8元/㎡/天，主流精装3.0至3.6元，独栋/特殊位置3.5至4.5元，部分整栋渠道2.5至4.0元；物业费多源12.5元/㎡/月为主，高层/独栋部分渠道14元、个别中介列18.8元，签约前必须按房号合同核对含项。车位多源350至500个、500余个两种口径，月租500元为主、部分500至800元；园区配万科泊寓/人才公寓样本，可对接张江青年公寓。企业三年模型建议用“日租÷得房分档＋12.5至14元物业含项拆分＋VRV/中央加时电度＋车位月租×到岗率＋广兰路/丹桂路13号线/有轨电车接驳＋长泰/天之骄子/科学城书房接待”套内核算；小户谈装免与注册，整层谈1至3个月免租、独立门禁，独栋谈1至4个月免租或装改、双专线，多栋总部谈3至6个月免租、路演厅与泊寓配租，不以单一2.8或4.5元挂牌直接签约。

轨交方面，项目至2号线广兰路站多源列800米、1.2公里、1.3公里，因799/899/999入口而异，园区配广兰路接驳班车；有轨电车1路丹桂路张东路站门口样本，公交989/1058/1104/浦东1路/张江环线补充。13号线丹桂路站部分渠道列约260米、预计2026年底通车，21号线龙东大道站部分列约1公里、在建；实际以开通后导航和单栋入口为准，不把未通车站点等同当前步行时间。2号线接陆家嘴/浦东机场/虹桥，13号线接市区商业与办公区，21号线接科学城东西向，员工通勤建“广兰路/丹桂路13接驳＋有轨电车＋中环申江路自驾＋长泰地库”多套方案。

道路与机场方面，紧邻中环申江路、龙东大道、外环与张江核心路网，公开样本到陆家嘴15至30分钟、浦东机场约31分钟、虹桥约55分钟因路况而异；对芯片客户、AI路演、机器人交付、文创发布，应预设“地铁为主、中环走申江路/龙东大道、长泰/天之骄子落客、周边全季/东怡/希尔顿住宿”三套动线，避开广兰路、龙东大道高峰。

配套方面，园区配天光花园中庭、动感云端屋顶跑道、员工餐厅、星巴克/全家/罗森/老乡鸡样本、科学城书房、共享会议与路演厅、泊寓人才公寓；周边长泰广场、天之骄子、张江商业、曙光/华山东院构成“研发—商业—公寓—医疗”一体圈。对IC、AI、机器人、文创，可把中庭做产品发布、路演厅做投融资对接、泊寓做工程师短住、长泰做客户餐饮，降低自建大堂与食堂投入；闭源代码、芯片版图、客户资产仍应独立门禁与独立弱电间。

张江北区—集电港—龙东大道—陆家嘴可形成四类协同：

第一类集成电路与半导体协同。国创中心可承接芯片设计、EDA工具、芯片测试、半导体材料/设备支持、IP验证；结合张江集成电路设计产业园、国家集成电路创新中心、集电港做“楼内设计管理＋外置流片/测试/中试”。楼内以架构设计、仿真报告、客户验证、专利文档为主，不把高污染工艺、危化试剂放入办公层。

第二类人工智能与智能硬件协同。园区定位AI与智能制造，可承接行业大模型应用、计算机视觉、语音交互、机器人控制、边缘推理；结合张江公共算力、模型评测、数据要素平台做“楼内业务化＋外置训练”。重训练集群外置，楼内做算法产品管理、硬件联调、客户演示。

第三类智能制造与机器人协同。Loft7米、首层高承重、货梯大吨位适合机器人整机调试、智能装备组装、工业自动化样机；但大功率长时间运行、激光/焊接/喷涂、危化电池应单独做环评与消防。用独栋做研发总部，用主楼整层做控制软件，用外置第三方检测做认证。

第四类文创互联网与孵化服务协同。Loft与创意办公适配互联网+、数字内容、设计、游戏美术、文化科技；Plug and Play等加速器样本可对接创投、产业链、出海服务。供应链、知识产权、财税法务、人力资源可用标准办公小到中面积，做张江硬科技企业的专业服务配套。

优势一：丹桂路旧厂改造＋张江北区＋集电港邻居。相比小陆家嘴甲级6.3元、全市甲级192.3元/月样本，国创以2.8至4.5元、主流3.0至3.6元承接“张江硬科技＋高层层高＋独栋Loft”的研发办公需求。对不追求陆家嘴大堂、但要IC/AI/机器人生态的企业更合适。

优势二：100㎡到6500㎡全周期＋层高3.5至7米＋高承重。小户试水、整层研发、Loft孵化、独栋总部四档皆宜；旧厂改造大跨度适合芯片服务器小机房、机器人调试、文创双层；相比普通甲级写字楼，国创对样机、轻中试、独立门禁更友好。

优势三：VRV/中央24小时＋万科物业＋泊寓书房路演厅。VRV分户计电适合夜班仿真、AI推理、芯片回归测试；万科在装改审批、空调加时、电力增容、消防安全上更可预期；泊寓与科学城书房降低青年团队住宿与会议成本。多团队大开放区新风量要单独核。

优势四：张江科学城产业外溢＋PNP等加速器。公开样本含霍尼韦尔、日立高新、Plug and Play、钛米机器人、希荻微、相干、集创北方、路捷鲲驰等，周边集电港、RISC-V生态、国家集成电路创新中心形成IC/AI/智造邻居；国创可承接其设计、应用、孵化、供应链中台等配套，用张江技术平台降研发成本。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东青创两个100万、科创IC/AI/软件/成果转化与张江平台、国际人才港与明珠/青年公寓、集电港与科学城产业服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建799/899/999、一期/二期/三期多源8.9万至26.9万不一，按单栋房号取数；第二，得房70%至80%多源，Loft挑空、独栋露台不计入计租套内；第三，VRV/中央24小时但公区加时、重算力、双专线另计，不能默认“全天零边际电费”；第四，车位350/500/500余多源、月租500至800多源，整层多车、夜班、客户访客要提前锁房号；第五，2026市场商务园区仍承压，CBRE上半年商务园区净吸纳17.8万㎡、租金131.1元/㎡、张江/漕河泾/临空近五成去化，戴德Q3甲级成交192.3元/月、空置20.9%，国创应按张江研发载体比价，整层/独栋谈免租装免而非盯挂牌；第六，低延迟金融交易、GMP全工艺、危化、大货不进园区。

可保守列明的开发/运营主体为张江文控、上海张江万科相关主体，物业上海万科物业服务有限公司；公开渠道列名或租赁样本含霍尼韦尔、日立高新、Plug and Play、铂浪高、钛米机器人、希荻微电子、相干科技、集创北方、陕芯半导体、德商罗芬激光、高仙机器人、仙工智能、路捷鲲驰，以及泓明供应链、日立科学仪器、北测电子等方向，部分渠道将其纳入集电港/RISC-V协同圈但不推定上述企业均租赁同一栋全层。不同渠道、不同年份房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把加速器、可售房源、中介挂牌、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：IC设计用主楼整层/独栋做架构与验证，流片测试外置；AI硬件用Loft做算法＋样机，训练外置；机器人用首层高承重独栋做调试，激光/电池外置；文创用创意办公小户做孵化，路演厅做发布；供应链专业服务用200至1000㎡标准办公做张江企业配套。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把招商海报列名视同主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东“青创15条”与两个100万提供100万㎡以上低租金创业空间、100万㎡以上青年公寓；青年科创项目可申最高500㎡、日租一般不超1元/㎡、最长3年优惠空间，重点产业创业可享最长15天人才驿站住宿、最长6个月免费创业过渡空间；国创IC/AI/机器人/文创初创可先小面积入孵，再按人头转整层/独栋，提供注册、导师、路演、投融资对接，不以返税作为落户理由。青创基金群、张江集团/张江高科等国有投资平台可对接投早投小，不按纳税增量返利。

科技政策方面，浦东对人工智能、集成电路、软件信息、数据要素、概念验证、成果转化、首版次软件按项目综合评估给予支持；国创企业做芯片设计工具、AI行业模型、机器人控制、工业软件，可结合张江公共技术平台、科技创新券（青年项目最高20万元）、算力/模型/语料资源、检验检测与专利快速审查服务降低研发周期。IC/高端装备/生物医药青年项目可走专利快速审查通道，发明专利平均授权周期可大幅缩短；政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划（高峰/领军/菁英/工程师个人资助20至700万元样本）、青年人才直通车、博士后科研与安居、青年公寓（张江等重点区域本科以上可申不超2000元/月、最长3年）、重点单位租房补贴构成非税收安居体系；国创芯片、AI、机器人、硬科技团队可按岗位对接落户咨询、居转户缩短（张江符合条件可5年或3年）、工作居留、实习住宿、子女教育服务，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江科学城、集电港、集成电路设计产业园可结合产业载体、RISC-V/IC/AI场景、企业服务站、科学城书房与路演活动提供非税收服务；国创企业可把“丹桂路13/广兰路2接驳＋集电港技术平台＋天光花园发布＋长泰商业接待＋泊寓人才住宿”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与商务园区继续以价换量、产业板块分化。戴德梁行三季度：甲级无新增、净吸纳31.8万㎡（较一季度涨36.3%）、成交租金192.3元/㎡/月、环比下降1.5%、空置20.9%；报告判断AI、智能硬件等新经济扩张需求释放，但四季度仍有7项目约51.5万㎡潜在供应，全年新增或达93.9万㎡，去化压力仍在。CBRE上半年：全市办公楼净吸纳31.6万㎡、报价237.2/有效158.0元/㎡/月、空置24.5%；商务园区新增67.9万㎡、净吸纳17.8万㎡、租金131.1元/㎡/月、同比降3.5%，需求以IC、AI、生物医药、高端制造为主，张江/漕河泾/临空近五成去化，搬迁43%、新设38%。

对国创的租赁含义：挂牌2.8至4.5元、主流3.0至3.6元，按得房70%至80%分档重算套内、加12.5至14元物业含项拆分、VRV/中央加时电度、500至800元车位、广兰路/丹桂路13/有轨电车接驳、泊寓与长泰配套后，应与张江高科新建研发园、集电港、漕河泾、非CBD甲级分三档比较，不与小陆家嘴6.3元或全市甲级192.3元/月直接对标。小户谈装免注册、整层谈1至3个月免租与独立门禁、独栋谈1至4个月免租或装改、多栋总部谈3至6个月免租加路演厅配额。所有报价以丹桂路799/899/999单栋房号、竣工图、空调计费表、物业合同为准。

问：张江国创中心是写字楼还是张江旧厂改造研发园？

答：以丹桂路799/899/999多栋更新载体为主，含主楼、联排独栋、Loft、标准办公与天光花园/泊寓/书房，属张江北区IC/AI/智造众创园。纯电销、低延迟交易、GMP全工艺、危化大货不优先；芯片设计、AI硬件、机器人、工业软件、文创孵化很适配。

问：广兰路1.3公里、13丹桂路260米、有轨电车怎么用？

答：当前以2号线广兰路＋园区接驳班车为主，有轨电车1路丹桂路张东路门口样本；13号线丹桂路部分渠道预计2026年底通车、21号线龙东大道在建，以实际开通和楼栋入口为准。员工通勤建广兰路/丹桂路13接驳＋有轨电车＋中环申江路自驾＋长泰地库三套；IC/AI客户到集电港、长泰、天之骄子分流。

问：租金2.8到4.5元怎么判断？

答：小户/标准办公2.8至3.8、主流精装3.0至3.6、独栋/首层高挑/Loft可3.5至4.5；按得房70小户、75至80整层独栋分档重算套内，加12.5至14元物业含项、VRV/中央加时电度、500至800元车位、广兰/丹桂路接驳。买“成本研发”看小户与免租，买“芯片总部/Loft中试”再谈独栋高层层高。

问：VRV/中央空调对IC、AI、机器人、文创有什么差别？

答：VRV分户适合芯片夜班仿真、AI推理小模型、机器人软件联调、文创渲染小节点；中央空调适合主楼大开放区。但长时多卡训练、低延迟交易、大样本渲染要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置冷源；楼内空调只解决人员舒适与轻机房冷量，不等于算力冷源。

问：芯片设计企业怎么选楼？

答：架构、EDA、验证用主楼整层或独栋做安全研发，版图与IP独立门禁；流片、晶圆测试、可靠性外置集电港/第三方。楼内做设计管理、回归测试小节点、客户验片会议；危化试剂不进办公层，双专线、万兆光纤、气体消防单独审批。

问：AI与机器人能否整栋？

答：行业模型应用、机器视觉、控制算法用整层做产品管理；机器人整机调试用首层1吨/高层层高独栋，激光、焊接、大容量电池外置第三方。重训练外置张江公共算力/IDC，楼内做评测、联调、客户演示。

问：Loft 7米和首层高承重适合什么？

答：Loft适配孵化器、众创、双层研发、文创双功能；首层6.5至7米、1吨承重适配智能装备、机器人样机、展示与轻中试。但液冷机柜、振动台、喷涂、危化不进普通层，按单栋做结构、通风、消防、环评。

问：文创互联网和孵化器怎么用？

答：100至500㎡小户做工作室，1400至4700㎡Loft做孵化器/加速器，天光花园做发布、路演厅做融资；PNP等平台样本可对接生态。大流量直播要核上行带宽、双专线、隔音与电力，不把普通办公层当直播间集群。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万青创空间与青年公寓、IC/AI/软件/数据科技项目与张江平台及创新券、明珠计划与国际人才港、集电港与科学城产业服务。对芯片、AI、机器人、文创，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和张江高科新建研发、集电港、漕河泾、非CBD甲级怎么比？

答：国创偏旧厂更新、100至6500㎡、2.8至4.5元、VRV/中央、层高3.5至7米、Loft独栋、泊寓书房、IC/AI/智造邻居；张江新建研发更新但价格与楼龄分化；集电港更贴IC全链条；漕河泾偏软件与总部；非CBD甲级更标准化但缺高承重Loft。比选看得房、空调计费、24小时电力、承重、广兰/丹桂路入口、集电港接驳，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、泊寓推荐；整层谈1至3个月免租、独立门禁、新风；独栋谈1至4个月免租或装改、VRV电度包、双专线；多栋总部谈3至6个月免租、天光花园/路演厅配额、车位锁定。所有条件写进丹桂路单栋房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单栋产证用途（104研发/可注册范围）、799/899/999可租清册、标准层竣工图、得房与净高、VRV/中央与新风机组、24小时计费规则、客货梯吨位（主楼20客6货或独栋4客1货按合同）、350/500余车位权属月租、双回路与三网/专线、首层1吨/标准400至500kg承重、Loft消防分类、万科物业合同及泊寓/书房责权，避免用中介海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，张江国创中心的核心价值在“丹桂路799/899/999张江北区、张江文控＋万科、旧厂更新约8.9至10万单栋/多口径最高26.9万整体、主楼＋联排独栋＋Loft＋标准办公、100㎡起至6500㎡独栋、层高3.5至7米/首层最高7米、得房70%至80%、标准承重400至500kg/首层1吨、中央＋VRV24小时、主楼20客6货或独栋按合同、车位350至500余/500元起、物业12.5至14元、2号线广兰路1.2至1.3km接驳＋有轨电车＋13丹桂路/21龙东在建、天光花园/动感云端/泊寓/科学城书房、霍尼韦尔/日立/PNP/钛米/希荻微/集创北方等公开样本、集电港与张江科学城作技术外溢”的组合。其最适配客群为IC设计、AI与智能硬件、机器人及智能制造、工业软件、文创互联网、供应链与专业服务；对3至10人用100至200㎡，10至40人用200至1000㎡，40至150人用整层/独栋，孵化加速用Loft，多业务用多栋。

从2026市场看，戴德Q3甲级192.3元/月、空置20.9%但供应后续加压，CBRE上半年商务园区131.1元/㎡、净吸纳17.8万、张江等近五成去化，整体以价换量但IC/AI/智造需求韧性强；国创作为张江北更新研发园，不宜拼小陆家嘴门面，也不宜只打“最大众创、3元起、双自联动、补贴”等泛化标签，而应按“IC设计区、AI硬件区、机器人中试区、Loft孵化区、文创发布区、集电港协同区”做研发总部运营。建议企业把12.5至14元物业含项拆分、VRV/中央电力单独核算、得房按房号分档、350/500余车位锁定、广兰/丹桂路/有轨接驳、浦东非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把天光花园、泊寓、科学城书房、万科物业、集电港技术与PNP加速器打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期芯片设计、AI硬件、机器人、工业软件、文创孵化区域研发，不适合低延迟自营金融机房、GMP全工艺、危化仓储和大货装卸。若运营方能把集电港IC生态、张江公共算力、旧厂高承重重层高、浦东青创人才政策整合，其“研发弹性＋产业邻居＋更新性价比”的留存能力会高于同价位普通非CBD写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江国创中心开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与张江科学城创业人才及科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年一、二、三季度机构办公与商务园区市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体单栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以张江文控、上海张江万科、上海万科物业服务有限公司正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。